130 - ¿Qué es y cómo se calcula la cuota de participación en un régimen de propiedad horizontal?

Concepto de cuota de participación

Debemos entender la cuota de participación como el valor proporcional que cada piso o local tiene en relación con el valor del inmueble en su totalidad, y tiene como finalidad servir para ordenar correcta y equitativamente el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones y de las cargas que derivan del régimen de la propiedad horizontal. El Tribunal Supremo considera la cuota de participación como un elemento esencial de la propiedad horizontal, así en su STS n.º 572/2020, de 3 de noviembre, ECLI:ES:TS:2020:904, establece:

«Por su parte, el art. 3 LPH norma que a cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad.

La cuota de participación deviene pues en un elemento esencial de la propiedad horizontal, en tanto en cuanto fija un módulo que ordena el sistema de derechos y obligaciones que dimanan de dicho régimen jurídico [arts. 9.1 e) y f); 16, 17, 19.2 d) LPH] y en concreto determina en cuánto ha de contribuir cada propietario al sostenimiento de la finca o inmueble en su conjunto».

Tal y como se especifica en el art. 3.b) de la LPH, párrafo segundo, «A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley». 

La cuota de participación determina la contribución que deben hacer los copropietarios a los gastos comunes y al fondo de reserva. Así se dispone en el art. 9 de la LPH que establece:

«1. Son obligaciones de cada propietario:

(...)

e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

(...)

f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo diez.1.b) de esta ley, así como la realización de las obras de accesibilidad y eficiencia energética recogidas en el artículo diecisiete.2 de esta ley.

(...)».

En cuanto a la obligación de contribuir a los gastos generales, la distribución de gastos puede diferir de la cuota de participación ya que el precepto recoge la posibilidad de establecer especialidades. En este sentido, se ha pronunciado la sentencia del Tribunal Supremo n.º 340/2018, de 7 de junio, ECLI:ES:TS:2018:2061, que señala:

«Así, la sentencia de esta sala n.º 1139/2004, de 3 diciembre , viene a decir que

"los propietarios tienen la obligación de contribuir a los gastos comunes con arreglo a las cuotas fijadas en el Título, o a lo especialmente establecido al efecto, sin que por ello se vulnere ningún precepto imperativo de dicha Ley; en la STS de 2 de febrero de 1991, se expresa que la solución, en sede de teoría general, de la cuestión que se plantea ha de venir dada por una doble consideración: 1ª, el sistema de distribución de los gastos generales que, en principio, ha de tener por base la cuota de participación fijada en el Título constitutivo en régimen de Propiedad Horizontal, puede ser modificado por medio de los Estatutos, en los que cabe establecer un régimen de participación distinto o incluso consignar ciertas exclusiones en favor de determinados elementos privativos y así se desprende del artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal, cuando dice que cada propietario contribuirá a los gastos generales con arreglo a la cuota de participación fijada en el Título o a lo especialmente establecido, y 2ª, a dicho sistema estatutario de distribución de gastos habrá de atenerse la Comunidad en tanto no sea modificado por la misma con observancia de los requisitos legales establecidos en la norma primera del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal de 1960, que exige el acuerdo unánime de todos los propietarios que integran la Comunidad para poder modificar las reglas contenidas en los Estatutos"».

La cuota también determina la participación de los propietarios en la junta. Así el art. 16 de la LPH recoge que para alcanzar el quorum de la primera convocatoria deben concurrir la mayoría de los propietarios que represente a su vez la mayoría de cuotas de participación. El art. 17 de la LPH con relación a las mayorías necesarias para la adopción de acuerdos se tiene en cuenta no solo los votos de los propietarios sino también las cuotas de participación que representan. Derivado de lo anterior, el art. 19 de la LPH señala que en el acta de la junta de propietarios debe hacerse constar la relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación y los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen.

RESOLUCIÓN RELEVANTE

SAP de Tenerife n.º 275/2020, de 29 de junio, ECLI:ES:APTF:2020:1395

«CUARTO.- Aplicados los citados preceptos y doctrina al supuesto de autos, la participación de los copropietarios en la Junta debe ser acorde a la cuota de participación establecida en el Título Constitutivo, por más que, de acuerdo a los Estatutos vigentes, no impugnados, la cuota de mantenimiento o de participación en los gatos comunes sea distinta o diferente a aquella. Y, en consecuencia, habiéndose celebrado la Junta impugnada de acuerdo a las cuotas de mantenimiento o de participación en los gastos, y no de participación en la Comunidad, la misma resulta contraria a la Ley y al Título constitutivo, y deben ser declarados nulos sus acuerdos».

Fijación de la cuota de participación

La cuota se determinará en el título constitutivo de la propiedad horizontal, según se indica en el párrafo segundo del art. 5 de la LPH, «En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes».

De este artículo deriva que la cuota de participación puede ser fijada por:

• El propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos.
• Acuerdo de todos los propietarios existentes.
• Laudo.
• Resolución judicial.

En este mismo precepto se establecen los criterios que deben tenerse en cuenta para establecer la cuota de participación, recogiendo los siguientes:

• La superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble.
• Su emplazamiento interior o exterior.
• Su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

Los tribunales han señalado que esta enumeración no es numerus clausus, pudiendo valorarse otros aspectos, así la SAP de Málaga n.º 64/2008, de 4 de febrero, ECLI:ES:APMA:2008:420, establece:

 «1.- Es mayoritario el sentir de la doctrina científica y de la jurisprudencia en el sentido de considerar que el artículo 5 de la LPH contiene los criterios para la fijación de la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, con carácter de derecho necesario (ius cogens), en cuanto que han de ser observados, so pena de incurrir en nulidad, y entre ellos, concretamente, los parámetros relativos a la superficie útil de cada piso o local, el emplazamiento interior o exterior, y su situación, mientras que el otro criterio, relativo al uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes, por su mayor relatividad y falta de objetividad, abre paso al ejercicio de la autonomía de la voluntad. Al lado de estos criterios legales, sin embargo, el contenido del párrafo segundo del artículo 5º LPH no agota los criterios que pueden tenerse en consideración para llevar a cabo la distribución de los gastos de la comunidad, es decir, que el citado artículo no establece un numerus clausus de extremos a tener en cuenta (en este sentido SSAAPP Barcelona, 25 julio 2006 , Pontevedra, 18 octubre 2006 y Baleares, 16 octubre 2003)».

Modificación de la cuota de participación

Para modificar la cuota de participación es necesario modificar el título constitutivo y, por tanto, se exige unanimidad conforme al art. 17.6 de la LPH que aclara que «Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación». En este sentido, se ha pronunciado el Tribunal Supremo en su sentencia n.º 86/2012, de 20 de febrero, ECLI:ES:TS:2012:904, que confirma la sentencia de la audiencia en atención a que: «(...) La ratio decidendi [razón decisoria] de la sentencia se centra en que, tras examinar los acuerdos que se impugnan, se concluye que en ellos se imputan gastos comunes de una manera absolutamente discrecional, implicando una alteración al régimen de cuotas de participación fijado, lo que supone una modificación estatutaria que exige la unanimidad para su validez. Esta exigencia es conforme con la jurisprudencia de esta Sala que ha fijado, como doctrina jurisprudencial, que la cuota de participación en los gastos comunes establecida en el título constitutivo únicamente puede ser modificada por acuerdo unánime de los propietarios (STS 30 de abril de 2010 [RC n.º 2569/2005])».

Una excepción a esta exigencia de unanimidad se recoge en los supuestos en los que la modificación de cuotas de participación deriva de una alteración de la superficie de los pisos o locales, conforme establece el art. 10.3.b) de la LPH:

«b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.

En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley».

JURISPRUDENCIA

Sentencia del Tribunal Supremo n.º 818/2011, de 17 de noviembre, ECLI:ES:TS:2011:8904

«A) La cuestión jurídica planteada se centra en determinar si la segregación de fincas, autorizada genéricamente en los estatutos, comporta automáticamente una modificación o alteración de las cuotas de participación del conjunto del edificio, por lo que, para su validez y posterior inscripción, requerirá de un posterior acuerdo adoptado unánimemente por la junta de propietarios de conformidad con lo dispuesto en el artículo 5 de la LPH.

Es doctrina jurisprudencial de esta Sala contenida, entre otras, en SSTS de 26 de noviembre de 2007 [RC 1381/1990], 1 de abril de 2009 [RC 2479/2005] y 9 de junio de 2010 [RC 2458/2010], la que determina, con carácter general, la imposibilidad de que el título constitutivo de la comunidad pueda contener normas que contraríen los preceptos de naturaleza imperativa recogidos en la Ley de Propiedad Horizontal. Partiendo de lo anterior, y en lo que respecta a la validez o no de las segregaciones o divisiones de fincas, se precisará en primer lugar que estas se efectúen según lo indicado y previsto en los estatutos y en segundo lugar que no se contraríen las normas de derecho imperativo que rigen la vida de la comunidad. De este modo serán válidas las segregaciones efectuadas, sin necesidad de posterior acuerdo adoptado en junta de propietarios, cuando aquellas no impliquen una modificación o alteración de las cuotas de participación del conjunto del edificio, para lo cual se deberá estar al supuesto concreto y a la valoración de las circunstancias específicas que permitan concluir si efectivamente se han alterado o no las referidas cuotas. En este sentido resulta destacable la STS de 23 de febrero de 2006 [RC n.º 2868/1999] que declara que: «[...] acreditada en el proceso la no alteración o modificación de las cuotas de participación, la autorización de segregación o división prevista en el título constitutivo o estatutos de la comunidad de propietarios, valida tal actuación sin que se precise posteriormente de acuerdo posterior de la junta de propietarios convocada a tal efecto.

B) Se fija como doctrina jurisprudencial la validez de las segregaciones o divisiones autorizadas por los estatutos de la comunidad de propietarios, sin necesidad de posterior acuerdo adoptado en junta de propietarios, siempre que las mismas se realicen según la previsión contenida en aquellos y no comporten alteración de las cuotas de participación».