Preambulo único medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto publico y cancelacion de deudas con empresas y autonomos

I

El desarrollo de la crisis financiera internacional y sus consecuencias en España han llevado al Gobierno, en los últimos meses, a adoptar diversas medidas para reforzar la capacidad de respuesta de la economía española, intensificar las previsiones de apoyo a quienes se encuentran en situaciones más difíciles en razón de la crisis y dar el máximo impulso posible a las iniciativas vinculadas con el desarrollo de nuevas formas de actividad económica y de generación de empleo.

En este contexto, el comportamiento de los mercados de deuda pública, y en especial en los países de la zona del euro, hace necesario adoptar nuevas iniciativas que refuercen la confianza internacional en la economía española y expresen con claridad el compromiso de las instituciones españolas con las reformas acordadas en el seno de la Unión Europea en materia de control de la evolución del gasto público y con el impulso de la actividad económica en España. Ambos elementos son fundamentales para mantener la capacidad de financiación de las administraciones y las empresas españolas en el mercado internacional.

Por ello, el Gobierno considera necesario anticipar la adopción de alguna de las medidas discutidas en el marco del Pacto por el Euro plus y aprobar con carácter urgente otras actuaciones vinculadas en todos los casos al impulso de la actividad económica, bien incrementando las posibilidades de acceso a la liquidez de las pequeñas y medianas empresas o de nuevos proyectos empresariales, bien actuando específicamente sobre el sector de la construcción con reformas tendentes a garantizar la confianza y la seguridad en el mercado inmobiliario y con medidas que impulsan el desarrollo de la rehabilitación como nuevo ámbito de crecimiento sólido y sostenible, bien, finalmente, reduciendo aquellos obstáculos administrativos a la actividad empresarial y de los ciudadanos que no estén plenamente justificados.

Por otra parte, la situación específica del mercado inmobiliario en España plantea situaciones de especial dificultad para quienes contrajeron préstamos hipotecarios en los momentos de mayor valoración de los inmuebles y se encuentran ahora con la imposibilidad de satisfacer sus obligaciones de pago. Frente a esta situación el Gobierno considera necesario adoptar medidas adicionales de protección para las familias con menores ingresos, así como las reformas necesarias para garantizar que las ejecuciones hipotecarias se realizan sin dar lugar a situaciones abusivas o de malbaratamiento de los bienes afectados; manteniendo plenamente, sin embargo, los elementos fundamentales de garantía de los préstamos y, con ellos, de la seguridad y solvencia de nuestro sistema hipotecario.

Se trata, en ambos casos, de actuaciones especialmente urgentes. Las medidas de control del gasto y de impulso de la reactivación económica deben surtir efecto en un contexto económico internacional especialmente difícil y turbulento, en el marco de las actuaciones de rescate adoptadas por la Unión Europea y dirigidas a los Estados con mayores dificultades en el mercado de deuda pública. Por su parte, la situación de determinados deudores hipotecarios requiere de acciones inmediatas para garantizar que se protegen adecuadamente sus derechos y, simultáneamente, evitar cualquier elemento de incerteza en la regulación de la ejecución hipotecaria.

En consecuencia, el Gobierno ha acordado incluir en el presente Real Decreto-ley un conjunto de medidas vinculadas a la protección de los deudores hipotecarios, el control del gasto público y la garantía de pago de las obligaciones contraídas por las administraciones públicas, el impulso de la actividad empresarial, el desarrollo de las actuaciones de rehabilitación, el incremento de la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario y la eliminación de obstáculos injustificados derivados de la actividad administrativa. Con ellas se da también cumplimiento a diversas resoluciones adoptadas por el Congreso de los Diputados con ocasión del debate sobre política general celebrado los pasados días 28 a 30.

II

La protección económica, social y jurídica de la familia constituye, especialmente en un momento de dificultades serias como el actual, uno de los principios constitucionales rectores de la política social y económica.

Concretamente, aquellas familias que han perdido su vivienda como consecuencia de sus difíciles circunstancias económicas no deben verse privadas de un mínimo vital que les garantice tanto sus necesidades más esenciales, como la posibilidad de superar en el corto plazo su situación económica. Para ello, el presente real decreto-ley incluye dos grupos de medidas con importantes efectos económicos para los que se encuentran en tal situación desfavorecida.

En primer lugar, con el fin de moderar el impacto negativo de la crisis económica sobre los ciudadanos más vulnerables y, en particular, sobre aquellos con cargas familiares, se eleva el umbral de inembargabilidad cuando el precio obtenido por la venta de la vivienda habitual hipotecada en un procedimiento de ejecución hipotecaria sea insuficiente para cubrir el crédito garantizado. Si bien, con carácter general, el mínimo inembargable de cualquier deudor coincide con el salario mínimo interprofesional (SMI) a partir de este real decreto-ley y, exclusivamente, para los deudores hipotecarios que han perdido su vivienda habitual, se eleva ese mínimo hasta el 150% del SMI y un 30% adicional por cada familiar de su núcleo que no perciba ingresos superiores a dicho SMI.

En segundo lugar, se modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil para garantizar que en caso de producirse una ejecución hipotecaria por impago, los deudores recibirán una contraprestación adecuada por el inmueble, que les permita anular o reducir al máximo la deuda remanente.

Para ello, se prevé que la adjudicación al acreedor en subasta de un inmueble hipotecado como consecuencia de una ejecución, se realizará por un precio nunca inferior al 60% del valor de tasación. Se establece, por tanto, un límite equilibrado, impidiéndose cualquier adjudicación al acreedor inferior al 60% del valor de tasación, independientemente de la cuantía de la deuda total, y ello con el fin de evitar el despojo del deudor.

Finalmente, al objeto de mejorar la eficacia de las subastas permitiendo una mayor concurrencia de pujas y, por ende, posibilitando la fijación de un precio más justo, se reduce hasta el 20% el depósito exigido a los postores para participar en una subasta. De este modo, se facilitaría la presencia de postores y la mejor adjudicación de los bienes hipotecados, se equipararía el importe de este depósito con el previsto por la propia ley para los bienes muebles y se recuperaría el porcentaje que sobre este punto ya establecía la Ley de Enjuiciamiento Civil desde 1881.

III

En el marco de la actual inestabilidad de los mercados de deuda pública, el Gobierno quiere dar un paso más en su compromiso con la disciplina fiscal mediante la introducción de una regla que limita el crecimiento del gasto de las administraciones públicas, complementando de este modo los principios definidos en la Ley General de Estabilidad Presupuestaria. Con esta regla se refuerza la vertiente preventiva de la política fiscal de estabilidad, evitando especialmente los comportamientos procíclicos. La aplicación de ambas reglas fiscales -el equilibrio a lo largo del ciclo económico y el límite al crecimiento del gasto público- ayudará a moderar los posibles desequilibrios generados en los procesos de expansión excesiva de la actividad económica y creará los márgenes necesarios para amortiguar las fases de recesión, sin comprometer la sostenibilidad de las finanzas públicas. Con esta iniciativa, además, el Gobierno se anticipa a los requerimientos recogidos en el Pacto por el Euro Plus acordado recientemente y pone en marcha la adaptación de las leyes de estabilidad a los cambios que se van a aprobar sobre gobierno económico en la Unión Europea.

La regla de gasto se aplicará directamente a la Administración General del Estado y sus organismos, y a las Entidades Locales que participan en la cesión de impuestos estatales. A las restantes Entidades Locales les seguirá siendo de aplicación la regla de equilibrio o superávit prevista en la actual normativa de estabilidad presupuestaria.

Por otra parte, la reactivación de la actividad económica y, con ella, de la generación de empleo, exige en el momento actual adoptar todas las medidas posibles para responder a las situaciones de falta de liquidez en las empresas y. muy especialmente, en las pequeñas y medianas, para las que resultan especialmente relevantes las dificultades de cobro de las obligaciones con ellas contraídas por parte de las administraciones públicas, y en especial de las administraciones locales.

En el año 2009 se aprobó el Real Decreto-ley 5/2009, de 24 de abril, de medidas extraordinarias y urgentes para facilitar a las Entidades locales el saneamiento de deudas pendientes de pago con empresas y autónomos. Esta norma contenía la posibilidad de que aquellas entidades concertaran una operación especial de endeudamiento para financiar remanentes de tesorería negativos o para financiar obligaciones vencidas y exigibles pendientes de aplicar al presupuesto.

Teniendo en cuenta el mantenimiento de la situación económica que motivó aquella norma y la consolidación de su impacto en los retrasos ocasionados en el pago de las obligaciones contraídas por las Entidades Locales, con el consiguiente efecto negativo sobre la liquidez de las empresas, en especial las pequeñas y medianas y los autónomos, así como la persistencia de las dificultades de acceso al crédito que están recayendo sobre todo en los citados agentes económicos, resulta necesario adoptar medidas urgentes, de carácter extraordinario, con el fin de que las Entidades Locales puedan cumplir sus obligaciones y las empresas y autónomos que contratan con aquéllas puedan recuperar el equilibrio financiero.

La sección segunda del Capítulo segundo del presente Real Decreto-ley regula en diez preceptos la posible concertación por las Entidades locales de operaciones de crédito para dar cumplimiento a sus obligaciones comerciales, en el marco de una línea financiera que instrumentará el Instituto de Crédito Oficial, previa instrucción que deberá acordar la Comisión Delegada del Gobierno para Asuntos Económicos, y que permitirá que las entidades financieras colaboradoras satisfagan directamente a los proveedores las deudas pendientes de pago durante el año 2011. Este acuerdo desarrollará y concretará la ejecución de aquella línea. Se establece, en cualquier caso, la necesaria habilitación legal para que aquella línea financiera pueda contar con la garantía de la participación de las Entidades locales en los tributos del Estado.

IV

El estímulo de la actividad económica, y en especial de los proyectos empresariales innovadores, requiere de estímulos a la inversión que, en el actual contexto restrictivo, deben ser especialmente intensos y garantizar su mantenimiento por un tiempo suficiente para la viabilidad de los proyectos citados.

Con esta finalidad, el Gobierno ha decidido adoptar una modificación del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas para declarar exentas las ganancias patrimoniales obtenidas en la transmisión de las acciones o participaciones derivadas de inversiones de particulares en proyectos impulsados por emprendedores, favoreciendo la creación de empresas que permitan avanzar en el cambio de modelo productivo y la generación de empleo.

Dicha exención se somete a un conjunto de requisitos: En concreto, la inversión deberá efectuarse directamente por la persona física mediante la suscripción de acciones o participaciones en entidades de nueva o reciente creación que desarrollen una actividad económica. Y la exención de la ganancia patrimonial resultará de aplicación respecto de las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de las acciones o participaciones cuyo valor de adquisición no exceda para el conjunto de entidades en las que invierta, de 25.000 euros anuales, ni de 75.000 euros por entidad durante los tres años posteriores a su constitución, y el tiempo de permanencia de los valores en el patrimonio del contribuyente sea superior a tres e inferior a diez años.

Junto con esta medida, el Real Decreto-ley prorroga las facilidades existentes para la producción de largometrajes, cuya prevista derogación el 31 de diciembre de 2011 ponía en peligro la planificación inmediata de las inversiones necesarias para el mantenimiento de la actividad de la industria cinematográfica en 2012.

Y, por último en este conjunto de medidas de impulso, completa la regulación prevista en este Real Decreto-ley una agilización adicional del procedimiento de creación de sociedades previsto en el Real Decreto-ley 13/2010, de 3 de diciembre, mediante la clara determinación de las posibilidades de acceso por vía telemática, u otra, y por parte de cualquier interesado a la certificación negativa de denominación expedida por el Registro Mercantil Central.

V

El presente Real Decreto-ley introduce asimismo nuevas medidas dirigidas a seguir impulsando las actuaciones de rehabilitación, que refuerzan y profundizan los contenidos que sobre esta materia se recogieron en la Ley de Economía Sostenible, introduciendo mayor claridad en un mercado que se considera básico para la consecución de un modelo de desarrollo más sostenible.

A este fin, se delimitan claramente las actuaciones incluidas dentro del concepto global de rehabilitación, esto es, las actuaciones de conservación, mejora y de regeneración urbana, lo que permite conocer en qué concretas condiciones son exigibles.

Se aclaran asimismo qué sujetos están obligados a su realización y cuáles legitimados para participar en las actuaciones de rehabilitación, y se explicitan las facultades reconocidas a las comunidades de propietarios, agrupaciones de éstas y cooperativas que pudieran constituirse al respecto, terminando así con las dudas que la actuación de estos sujetos en actuaciones rehabilitadoras generaba en la práctica.

Junto a ello, en el marco asimismo de las políticas dirigidas a la consecución de un medio urbano más sostenible, el Real Decreto-ley generaliza la inspección técnica de edificios, estableciendo su obligatoriedad y sus requisitos esenciales.

De esta manera, se dota a este instrumento, ya existente en la mayoría de las leyes urbanísticas en vigor, de la uniformidad necesaria para garantizar unos contenidos que ayuden a conseguir la adaptación del parque de viviendas existente a los criterios mínimos de calidad exigidos.

VI

El Capítulo VI da paso a las medidas específicas de seguridad jurídica en el sector inmobiliario, que se centran básicamente en dos tipos: las relacionadas con la imposibilidad de concesión de facultades de extraordinaria relevancia e impacto sobre el territorio por medio de la técnica del silencio positivo, y las relativas a medidas registrales cuyo objeto consiste en garantizar y fortalecer la seguridad jurídica en los actos y negocios inmobiliarios por medio del Registro de la Propiedad.

En relación con las primeras, se confirma la regla, ya contenida en la Ley estatal de Suelo, de la imposible adquisición por silencio administrativo, de facultades o derechos que contravengan la ordenación territorial o urbanística, y que culminan determinando la nulidad de pleno derecho de estos actos. La sentencia de 28 de enero de 2009, de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, ha fijado como doctrina legal que el artículo 8.1,b) de la citada Ley de Suelo constituye una norma con rango de ley básica estatal, con los mencionados efectos. Para ello, nada mejor que explicitar el carácter negativo del silencio en los procedimientos más relevantes de declaración de conformidad, aprobación o autorización administrativa en dichos ámbitos, lo que sin duda contribuirá a una mayor seguridad jurídica, impidiendo que la mera pasividad o inexistencia de actuaciones tempestivas de los Ayuntamientos permita entender a cualquier privado que le han sido concedidas licencias urbanísticas del más variado tipo.

En relación con las segundas, se hace especial hincapié en las medidas de protección registral cuyo objetivo consiste en la protección preventiva y en la depuración a futuro de situaciones que se producen en la actualidad y que están afectando de manera muy negativa a la inversión en el sector inmobiliario, tanto a nivel interno, como internacional. Entre ellas, la anulación de licencias previamente concedidas, con la consecuencia última de la demolición, que terminan afectando a terceros adquirentes de buena fe que se ven desprotegidos a causa de actuaciones en las que no han sido parte, y que no siempre han estado exentas en su origen de supuestos de corrupción. Entre estas medidas, se encuentra la incorporación al Registro de la Propiedad de la información que permitirá a los adquirentes de inmuebles conocer por anticipado la posible situación litigiosa en la que éstos se encuentran, incluyendo los expedientes que puedan suponer la imposición de multas o la futura demolición. En la actualidad, el acceso de dicha información absolutamente relevante para los potenciales inversores, es sólo potestativa de los Ayuntamientos, de tal manera que se establece la obligatoriedad de proporcionársela al Registrador imponiendo a los Ayuntamientos que la incumplan los perjuicios económicos que pudieran causarse a los adquirentes de buena fe.

Además, se precisan los requisitos de acceso al Registro de la Propiedad de las obras nuevas terminadas, impidiendo que puedan ser objeto de inscripción registral aquellas que, además de contar con la licencia de obras y la certificación técnica de que la obra se ajusta al proyecto, no posean la licencia de primera ocupación.

Se establece también una nueva autorización administrativa para inscribir el régimen propiedad horizontal de los complejos inmobiliarios para evitar la entrada en el Registro de la Propiedad de adquisiciones que no se corresponden con la normativa urbanística o con las licencias preceptivas y que podrían por tanto venderse a terceros sin adecuarse a la legislación urbanística.

Se permite igualmente el acceso al Registro de la Propiedad de los edificios fuera de ordenación, esto es, aquéllos respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes. De esta manera, se consigue la protección de sus propietarios, en muchos casos, terceros adquirentes de buena fe, sin que ello signifique desconocer su carácter de fuera de ordenación y las limitaciones que ello implica.

VII

El artículo 40 de la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible, prevé la modificación del silencio administrativo en los procedimientos que no se consideren cubiertos por razones imperiosas de interés general, de acuerdo con lo establecido en el artículo 43 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común. El mandato legal descansa sobre la previsión general de circunscribir el sentido negativo del silencio administrativo a aquellos procedimientos en que lo exijan imperiosas razones de interés general y así lo sancione una ley.

Igualmente, la Ley de Economía Sostenible ha introducido un nuevo artículo 84 bis de la Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de las Bases del Régimen Local que establece la regla general de que el ejercicio de actividades por los particulares no queda sujeto a la obtención de previa licencia municipal u otro medio de control preventivo. Con esta opción de política legislativa, la Ley de Economía Sostenible va un paso más allá de la Directiva 2006/123/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 12 de diciembre de 2006, relativa a los servicios en el mercado interior, dado que no sólo se suprimen los regímenes de autorización para el ejercicio de actividades de servicios incluidos en su ámbito de aplicación, sino que se extiende a cualquier tipo de actividad.

Sin perjuicio de lo anterior, el nuevo artículo 84 bis establece una serie de excepciones a la regla general señalada, pues podrá someterse a la obtención de previa licencia municipal el ejercicio de actividades que afecten a la protección del medio ambiente, a la protección del patrimonio histórico-artístico, a la seguridad, a la salud públicas, o de aquellas actividades que impliquen el uso privativo y ocupación de los bienes de dominio público, siempre que esté justificada y resulte proporcionada. Requisitos éstos últimos que hay que conectar con el nuevo artículo 39 bis de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, en el que se establecen los principios de intervención de las Administraciones Públicas para el desarrollo de una actividad.

Sobre la base de ambos preceptos, el Gobierno ha procedido a evaluar, en su ámbito competencial, la concurrencia de los motivos que justifican la opción por el sentido desestimatorio del silencio, así como la existencia de referencia a licencias locales de actividad en la legislación estatal.

Tras el proceso de evaluación llevado a cabo por parte de los diferentes Departamentos Ministeriales, con el presente Real Decreto-ley se cumple el mandato al proceder a modificar los preceptos de múltiples leyes, propiciando que en más de un centenar de procedimientos las Administración se vea ahora sometida al régimen del silencio positivo y que desaparezcan las menciones a las licencias locales en los siguientes textos normativos: Real Decreto-Ley 4/2001, de 16 de febrero, de Régimen de intervención administrativa aplicable a la valorización energética de harinas de origen animal procedentes de la transformación de despojos y cadáveres de animales, el Texto Refundido de la Ley de Aguas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio, la Ley 37/2003, de 17 de noviembre, del Ruido, la Ley 16/2002, de 1 de julio, de Prevención y control integrados de la contaminación, la Ley 26/2007, de 23 de octubre, de Responsabilidad medioambiental, la Ley 34/2007, de 15 de noviembre, de Calidad del aire y protección de la atmósfera y la Ley 42/2007, de 13 de diciembre, del Patrimonio natural y de la biodiversidad.

De este modo, la actividad de los ciudadanos podrá desarrollarse en los ámbitos afectados, sin que el eventual retraso en la actuación administrativa se configure como un obstáculo y, a la vez, garantizando que la tutela del interés público en los aspectos fijados por la Ley de Economía Sostenible, se mantiene inalterada.

VIII

En el conjunto y en cada una de las medidas que se adoptan, concurren, por su naturaleza y finalidad, las circunstancias de extraordinaria y urgente necesidad que exige el artículo 86 de la Constitución como presupuestos para la aprobación de reales decretos-ley.

En virtud de todo ello, haciendo uso de la autorización contenida en el artículo 86 de la Constitución Española, a propuesta de la Vicepresidenta Segunda del Gobierno y Ministra de Economía y Hacienda, del Vicepresidente Tercero del Gobierno y Ministro de Política Territorial y Administración Pública, del Ministro de Justicia y del Ministro de Fomento, y previa deliberación del Consejo de Ministros, en su reunión del día 1 de julio de 2011,

DISPONGO: