Sentencia Civil Nº 243/2011, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 120/2011 de 15 de Abril de 2011

Encabezamiento

ROLLO DE APELACION 2011-0120

SENTENCIA Nº 243

ILUSTRISIMOS SEÑORES

PRESIDENTE

Doña María Mestre Ramos

MAGISTRADOS

Doña María Eugenia Ferragut Pérez

Don José Francisco Lara Romero

En la ciudad de Valencia a quince de abril del año dos mil once .

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los Iltmos. Sres. Magistrados anotados al margen, siendo ponente María Mestre Ramos, ha visto el presente recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de fecha 27 de octubre de 2010 dictada en AUTOS DE JUICIO ORDINARIO 1451-09 tramitados por el Juzgado de Primera Instancia Diecisiete de los de Valencia .

Han sido parte en el recurso, como APELANTE-DEMANDANTE LA ENTIDAD MERCANTIL ADMINISTRACION ADFINJOS SL representada el Procurador de los Tribunales asistido de Letrado; como APELADA-DEMANDADA LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EDIFICIO CALLE000 NUM000 representada por el Procurador de los Tribunales y asistida por el Letrado

Antecedentes

PRIMERO.- La Sentencia de fecha 27 de octubre de 2010 contiene el siguiente Fallo: "Que estimando parcialmente la demanda formulada por la mercantil Administración Adfinjos, S.L., contra la C.P. del edificio sito en la CALLE000 , nº NUM000 - NUM001 , de Valencia, debo condenar y condeno a la demandada al pago de mil ochenta y seis euros con cinco céntimos de euro (1.086,05 euros); absolviendo a la demandada de las demás cantidades reclamadas en la demanda.

No procede hacer expresa declaración sobre imposición de costas".

SEGUNDO.- La Sentencia dictada estableció que se ejercita en la demanda acción de reclamación de cantidad por los honorarios adeudados a la parte demandante y pagos afrontados por cuenta de la CP.

Por la deuda de plusvalía derivada de la venta de la vivienda destinada a portería se dice haber satisfecho la cantidad de 1683,17 euros pues solo se aporta el documento 4 demanda que prueba el pago pero no a cargo de la actora. En los cierres contables realizados por la demandante no aparece dicha deuda. En Junta celebrada en noviembre de 1999 se acordó que la venta y los gastos a cargo de la compradora. En todo caso el pago seria a cuenta de un tercero debiendo ser reclamado a los compradores de la vivienda.

Respecto a la deuda generada por la puerta NUM002 por los recibos impagados de calefacción por su propietario en importe de 3.387,54€ lo refiere al documento 7 que nada dice de la deuda. El documento 8 no ha probado su pago.

Respecto a los honorarios reclamados por importe de 3.201,95 euros hasta mayo 2009 pero solo puede ser estimada respecto del 1 trimestre por importe de 565,05 euros y 521 respecto al segundo trimestre haciendo un total 1086,05 euros cantidad que se reconoce adeudar.

No procede imponer las costas del procedimiento. Art.394 LEC .

TERCERO.- Notificada la Sentencia, LA ENTIDAD MERCANTIL ADMINISTRACION ADFINJOS SL previa preparación interpuso recurso de apelación alegando, en síntesis, la solicitud de honorarios correspondientes al Administrador por el plazo hasta completar el año desde su nombramiento. Para resolver sobre el fondo conforme a reiterada jurisprudencia se requiere saber desde cuando se administra el inmueble aunque en este caso quedo acreditado que desde 1992 y es un mes y poco más después de renovar el cargo en mayo 2008 cuando el Presidente decide cesar la administración (antes de mayo de 2009).

No estando justificado el cese y no habiéndose probado la negligencia pues solo dice pero no acredita" por no hacer cierres contables". Según el art.1733 CC y STS 25-11-1983 extemporánea revocación. La sentencia no motiva la denegación ni nada menciona de los motivos de la actora.

En el Libro de Actas consta aprobadas año a año las cuentas ordinarias y las cuentas de las obras de la comunidad sin existir descuadres.

Debe estimarse la pretensión de indemnización y no solo por los trimestres adeudados que suman en conjunto la cantidad de 3.201, 95 euros.

Asi mismo se reclama la cantidad de 3.387,54 euros por el impago de la puerta 14 de los recibos de calefacción..Documentos 7 y 8 pero además debían tenerse en cuenta los aportados en la audiencia previa.

Solo hasta que se crea un a cuenta a nombre de la comunidad en Bancaja los vecinos ingresaban y pagaban a la Administradora contra recibo de las cuotas. Cuestión distinta es después de aperturar pues si no hay fondo son se paga. El Sr. Jesús María esposo de la propietaria puerta NUM002 manifestó no haber pagado por calefacción. Muchas preguntas realizadas al testigo se declararon impertinentes y no dejo practicar la prueba testifical admitida de la esposa Don. Jesús María .

Solicitando la revocación parcial y se condene a la comunidad de propietarios demandada a abonar además de la cantidad de 3.387,54 euros.

CUARTO.- El Juzgado dio traslado a la parte contraria que presentó escrito de oposición solicitando la confirmación de la sentencia.

QUINTO.- Las pruebas que se han practicado en primera instancia y que son objeto de nueva valoración por el Tribunal han sido:

1.-Documental.

2.-Interrogatorio

3.-Testifical

SEXTO.- Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló el día 13 de abril de 2.011 para deliberación y votación, que se verifico quedando seguidamente para dictar resolución.

SEPTIMO.- Se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos de derecho de la resolución apelada en lo que no se opongan a los contenidos en esta

PRIMERO.- La cuestión planteada por la parte apelante, LA ENTIDAD MERCANTIL ADMINISTRACION ADFINJOS SL virtud del recurso de apelación es si procede condene a la comunidad de propietarios demandada a abonar además de la cantidad fijada en primera instancia la de 3.387,54 euros en concepto de rescisión del cargo de administrador y por el pago de los recibos de calefacción puerta NUM002 .

SEGUNDO.- El primer motivo de su pretensión revocatoria por la parte apelante, ENTIDAD MERCANTIL ADMINISTRACION ADFINJOS SL lo constituye en que se le abone sus honorarios desde mayo 2008 hasta mayo 2009 por cuanto fue renovado en Junta de propietarios celebrada en mayo 2008 en concepto de indemnización dado el transcurso de tiempo en que venia ejercitando la prestación de servicios.

Entre otras, la SAP Madrid, sec. 18ª, S 13-7-2009, nº 338/2009, rec. 450/2009 . Pte: Rueda López, Jesús C. ha dicho:

SEGUNDO.- Planteada en tales términos la cuestión en esta alzada y comenzando por el primero de los motivos de apelación, no se muestra por las partes disconformidad en cuanto a la fundamentación jurídica de la sentencia recurrida en tanto que la misma no hace sino aplicación de la reiterada doctrina en cuya virtud la naturaleza de la relación jurídica que liga al Administrador con la Comunidad de Propietarios a la que presta sus servicios permite calificar el contrato existente como de mandato, y en consecuencia, basado en el principio de confianza. Partiendo de tal premisa y considerando que también resulta de aplicación el principio general de revocabilidad del mandato, previsto en los arts. 1732, 1 y 1733 CC EDL 1889/1 q , así como el art. 12 LPH EDL 1960/55 , se plantea la cuestión de decidir si la simple pérdida de confianza por parte del mandante - Comunidad de Propietarios - en el mandatario - Administrador - permite a aquél revocar libremente el mandato sin que éste pueda reclamar indemnización alguna o si, por el contrario, teniendo en cuenta que por aplicación de lo dispuesto en el art. 12 de la citada Ley y el propio contrato que ligaba a las partes el mismo se celebró con la vigencia de un año, el cese anticipado del administrador le permite ser indemnizado. Como esta misma Audiencia se pronunció entre otras en sentencia de 25 de febrero de 1997 EDJ 1997/4609 , ello exige también, con carácter previo, distinguir según la remoción del cargo de administrador responda a una causa justificada o sea producto de la libre voluntad de la Comunidad mandante sin motivo que lo justifique. En el primer caso, especialmente si la causa del cese anticipado responde al incumplimiento de las obligaciones del mandatario, éste carece de derecho a ningún tipo de indemnización pues, además de la antedicha pérdida de confianza inherente al mandato, el mandatario -desoyendo las instrucciones del mandante con infracción de lo preceptuado en los arts. 1719 pfo. 1 CC EDL 1889/1 y 12 LPH EDL 1960/55 - al no cumplir sus obligaciones contractuales tampoco podría reclamar la remuneración convenida a tenor de lo establecido en el art. 1124 CC EDL 1889/1 ; en cambio, si la remoción del administrador es injustificada sí tendría derecho a ser indemnizado tanto en los gastos y desembolsos que acredite haber efectuado durante el tiempo que prestó sus servicios como en aquellos otros realizados en la legítima creencia de que la relación iba a durar un año, incluso abarcando en lucro cesante o pérdida de expectativas que la imprevista terminación de la relación le hubiera podido ocasionar.

En el presente caso no se discute en esta alzada el hecho de que la comunidad puede cesar en cualquier tiempo al administrador ni el hecho de que no existía causa determinada por el incumplimiento por éste de sus obligaciones, por lo que tiene derecho a ser indemnizado.

Ahora bien, como afirma la propia STS de 3 de marzo de 1998 EDJ 1998/1123 que cita la parte apelante, en tales casos el mandante, la comunidad , debe indemnizar al cesado en los daños y perjuicios que con la extemporánea revocación se le ocasione, debiéndose añadir conforme resolvió esta misma Audiencia Provincial en su sentencia, entre otras muchas, de 19 de marzo de 2008 que "? los perjuicios no se presumen: han de ser probados, siendo inatendibles los sueños de ganancias. Sobre esa base, y aquí entran las normas de la carga de la prueba ? el administrador cesado debe probar el perjuicio, sin que pueda ser calificado como tal la perdida de los honorarios hasta el fin natural del contrato o del ejercicio económico; el perjuicio es el realmente sufrido por perdida de ese cliente cuando no es sustituido por otro, o cuando la sustitución se hace en condiciones económicas o de servicio mas desfavorable, cosas que no se han probado?" desde el momento en que en esta litis la parte actora se limita a valorar como perjuicio indemnizable los honorarios que debería haber devengado de seguir el contrato hasta su agotamiento temporal y que ante la revocación no ha devengado. Como dijo la sentencia de esta misma Secc. 18ª de 31 de marzo de 1999 EDJ 1999/9291 , en casos de revocación injustificada del mandato "?es evidente que el administrador debe ser indemnizado en la forma que se manifestó en el anterior fundamento de derecho segundo, consistente en el lucro cesante o pérdida de expectativas que la imprevista terminación de la relación le hubiera podido ocasionar. Ahora bien tal indemnización en ningún caso podría consistir en el íntegro percibo de las cantidades pactadas que el mandante habría de abonar doblemente y que el mandatario obtendría pese a no realizar el trabajo, pudiendo tanto sustituir el contrato extinguido por otro nuevo cliente, como suprimir -al menos parcialmente- los costos derivados de su trabajo?" sino en el perjuicio realmente causado, no existiendo ni en la instancia ni en esta alzada acreditación alguna de cual sea ese perjuicio concreto, por lo que no puede sino mantenerse, en tanto que no recurrida por la demandada, la cuantificación establecida alzadamente en la sentencia recurrida, procediendo la desestimación de tal primer motivo de recuso".

TERCERO.- En el presente caso y en atención a las alegaciones formuladas por la parte apelante en cuanto al desarrollo de la practica de las pruebas el Tribunal debe considerar que la parte apelante en esta alzada no solicito la subsanación en su caso de una practica de prueba testifical que hubiera vulnerado su derecho de defensa; es mas en el acto del juicio la parte hoy apelante no formulo protesta alguna a la decisión del juzgador de no practicar algunas testificales por duplicidad.

En cuanto a la pretensión revocatoria pretendida si bien es cierto que se renovó a la entidad mercantil demandante en calidad de administradora de la comunidad de propietarios demandada en mayo de 2008 hasta mayo de 2009;que es cierto que el cargo de administradora lo era desde hace tiempo y que es cierto que fue cesada en su cargo; no es menos cierto que dicho cese no responde a "un capricho" sino que responde a la apreciación de la Junta de Propietarios en cuanto habían perdido la confianza en dicha administración. Asi quedo acreditado del de la documental-folio 227 de las actuaciones, del interrogatorio del Presidente de la Comunidad asi como de la testifical del nuevo administrador, por la existencia de irregularidades-desfase en su momento de 1700 euros que ingreso posteriormente, falta de cierre adecuado de las cuentas.

CUARTO.- La parte apelante postula asimismo una pretensión revocatoria en cuanto que se le abone el importe de 3.387, 54 euros por el impago de la puerta NUM002 de los recibos de calefacción.

Justifica y funda su pretensión revocatoria en los documentos 7 y 8 acompañados a la demanda-folios 60 a 64 y en los documentos aportados en audiencia previa-documentos 1 al 6-folios 93 a 122.

En relación con dicha cuestión el Tribunal debe partir de dos hechos jurídicos acreditados:

En primer lugar que por Junta de propietarios de fecha 21-octubre-2003-folio 209 se acordó: "Se acuerda autorizar al administrador para que de forma personal efectué la reclamación judicial a los propietarios que tengan recibos pendientes y sobre todo los recibos pendientes de calefacción que tiene el propietario de la puerta NUM002 y cuenta con la autorización de todos los propietarios presentes."

Y en segundo lugar que por Junta de propietarios celebrada el 22-mayo-2008-folio 226-en la misma se hizo saber:

"De la misma manera tiene recibos pendientes la puerta NUM002 3387,54€, correspondientes a la calefacción y la puerta NUM003 por importe de 1683,17€, correspondientes a la plusvalía de la venta de la vivienda del portero, siendo estos últimos importes adelantados en su día por el Administrador. Se apremia a todos estos vecinos que tiene recibos pendientes para que salden su deuda con la Comunidad a la mayor brevedad posible."

Y en base a dichas acreditaciones aun cuando debemos considerar que la administradora adelanto "los recibos de calefacción de la puerta NUM002 " por importe de 3387,54 euros no es menos cierto que "dicho adelanto" motivo la autorización de la comunidad en el año 2003 para que ella asumiera la reclamación personal al propietario de la vivienda puerta NUM002 ;motivando que en el presente caso carezca de legitimación activa para su reclamación frente a la comunidad pues solo ostenta legitimación activa para reclamar "al deudor" pues el deudor es el propietario de la puerta NUM002 . Si como fija el juzgador la admnistradora pagó por un tercero es a dicho tercero a quien le tiene que reclamar.

Asi mismo los propios testigos-copropietarios que comparecieron manifestaron que se les dijo por la administradora que "el tema de la calefacción era un asunto suyo".

QUINTO.- En materia de costas procesales, y en virtud del art. 394 en relación con el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede su imposición a la parte apelante.

SEXTO.- La Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ establece que la interposición de los recursos ordinarios y extraordinarios, la revisión y la rescisión de sentencia firme a instancia del rebelde, en los órdenes jurisidiccionales civil, social y contencioso-administrativo, precisaran de la constitución de un depósito.

Si se estimare total o parcialmente, o la revisión o rescisión de la sentencia, en al misma resolución se dispondrá la devolución de la totalidad del depósito.

Cuando el órgano jurisdiccional inadmita el recurso o la demanda, o confirme la resolución recurrida, el recurrente o demandante perderá el depósito, al que se dará el destino previsto en esta disposición.

Vistos los preceptos legales aludidos, demás de general y concordante aplicación al caso de autos y,

en atención a lo expuesto, en nombre de S.M.EL Rey y por la autoridad conferida por la Constitución aprobada por el pueblo español

Fallo

1º)Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la ENTIDAD MERCANTIL ADMINISTRACION ADFINJOS SL.

2º)Confirmar la Sentencia de fecha 27 de octubre de 2010 .

3º)Imponer a la parte apelante las costas procesales.

4º)Con perdida del depósito.

Esta sentencia es firme y contra la misma no cabe recurso alguno.

Asi por ésta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.