Última revisión
07/04/2022
Sentencia CIVIL Nº 662/2021, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 724/2020 de 07 de Diciembre de 2021
Relacionados:
Orden: Civil
Fecha: 07 de Diciembre de 2021
Tribunal: AP - Barcelona
Ponente: DEL VALLE GARCÍA, MARTA DOLORES
Nº de sentencia: 662/2021
Núm. Cendoj: 08019370042021100646
Núm. Ecli: ES:APB:2021:15217
Núm. Roj: SAP B 15217:2021
Encabezamiento
Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013
TEL.: 935672160
FAX: 935672169
EMAIL:[email protected]
N.I.G.: 0827942120198101692
Recurso de apelación 724/2020 -M
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Terrassa
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario ( LPH art. 249.1.8 ) 530/2019
Entidad bancaria BANCO SANTANDER:
Para ingresos en caja. Concepto: 0650000012072420
Pagos por transferencia bancaria: IBAN ES55 0049 3569 9200 0500 1274.
Beneficiario: Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
Concepto: 0650000012072420
Parte recurrente/Solicitante: Adolfo
Procurador/a: Maria Santin Perarnau
Abogado/a:
Parte recurrida: CP CARRER DIRECCION000 NUM000 TERRASSA, Artemio, Genoveva, Benigno, Joaquina
Procurador/a: Esmeralda Olivares Alba
Abogado/a: Abel Souto Zarzoso
SENTENCIA Nº 662/2021
Magistrada/dos:
Vicente Conca Perez
Marta Dolores del Valle Garcia Jordi Lluís Forgas Folch
Barcelona, 7 de diciembre de 2021
Ponente: Marta Dolores del Valle Garcia
Antecedentes
PRIMERO. En fecha 26 de octubre de 2020 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario (LPH art. 249.1.8) 530/2019 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Terrassa a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Maria Santin Perarnau, en nombre y representación de Adolfo contra Sentencia - 20/07/2020 y en el que consta como parte apelada la Procuradora Esmeralda Olivares Alba, en nombre y representación de CP CARRER DIRECCION000 NUM000 TERRASSA, Artemio, Genoveva, Benigno, Joaquina.
SEGUNDO. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:
'Desestimo la demandaformulada por la Procuradora de los Tribunales Dª MARIA SANTIN PERARNAU, en nombre y representación de Dº Adolfo, contra LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE DIRECCION000 NUM000 DE TERRASSA Y CONTRA Dº Artemio, Dª Genoveva, Dº Benigno Y Dª Joaquina, y en su virtud, absuelvo a la parte demandada de todas y cada una de las pretensiones formuladas en su contra en el marco del presente procedimiento.
En materia de costas de la presente litis se hace expresa condena a la parte actora.'
TERCERO.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.
Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 09/09/2021.
CUARTOEn la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.
Se designó ponente a la Magistrada Marta Dolores del Valle Garcia .
Fundamentos
PRIMERO.- Por parte del actor, D. Adolfo, propietario junto con su esposa del local sito en la planta baja del inmueble sito en la calle DIRECCION000, NUM000 de Terrassa, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue desestimada la demanda que presentó contra D. Artemio y Dña. Genoveva (propietarios de la vivienda sita en la calle DIRECCION000, NUM000, NUM001 de Terrassa), contra D. Benigno y Dña. Joaquina (propietarios de la vivienda sita en la calle DIRECCION000, NUM000, NUM002 de Terrassa), y contra la Comunidad de Propietarios del inmueble sito en la calle DIRECCION000, NUM000 de Terrassa, donde solicitó que: 1) se acordase la Nulidad de las cuotas de participación señaladas para cada entidad en el título constitutivo de declaración de obra nueva y división en régimen de propiedad de 3 de febrero de 1.981, referente al inmueble calle DIRECCION000 NUM000 de Terrassa, acordando su modificación con las cuotas propuestas en el hecho quinto de la demanda de las cuotas que resulten de la pericial que se propondría y sería practicada en el procedimiento, ordenando la inscripción de esa modificación en el Registro de la propiedad número 2 de Terrassa, y 2) se acordase la Nulidad de la Junta de propietarios de 16 de octubre de 2018 por ser contraria a la Ley, y se anulasen los acuerdos 3º de la junta 29 de enero de 2019, acuerdos 2º y 3º de la junta de 1 de marzo de 2.019, y los acuerdos 1º, 2º, 4º y 5º de la junta de 8 de abril de 2019, por ser contrarios a los intereses de la comunidad y gravemente perjudiciales para el actor.
El actor partió de que, en fecha 3 de febrero de 1981, se otorgó por los entonces propietarios del inmueble escritura pública de división horizontal del edificio, y quedó dividido en tres departamentos: número 1, local comercial en planta baja, cuota de participación de 49,56%; número NUM002, vivienda en planta NUM001, cuota de participación de 25,22%, y número NUM003, vivienda en planta NUM002, cuota de participación de 25,22%; sin embargo, la Comunidad no se constituyó formalmente, no se legalizó el libro de actas ni se nombraron cargos de la Comunidad hasta el 16 de octubre de 2018, y el reparto de las pequeñas reparaciones se hizo hasta entonces por partes iguales, excepto de los gastos de los que estaba exento el local. Adujo que, en la descripción de los departamentos, las superficies y el coeficiente de participación asignados en la escritura de división en propiedad horizontal fueron de 169 m2 el local, 70 m2 la vivienda del piso NUM001 y 70 m2 la vivienda del piso NUM002, cuando las dos viviendas tenían, realmente, una superficie mayor, razón por la cual adujo que había solicitado en Junta de propietarios que se procediera a contratar un técnico para que realizase las mediciones de los departamentos y que se adecuasen las cuotas a los criterios establecidos en la Ley, de conformidad a la superficie real construida y ponderando el uso y el destino de los departamentos de la comunidad, en el sentido previsto en el art.553-3 CCC, si bien los demás propietarios se negaban a permitir la entrada de un técnico para proceder a su medición; añadió que, a efectos indiciarios, en la base gráfica del Catastro, aparecía que la vivienda del piso NUM001 tiene 94 m2 y que la vivienda del piso NUM002 tiene 107 m2, y que el Arquitecto contratado a los efectos de hacer la ITE había concluido que el local tiene 169 m2, que la vivienda del piso NUM001 tiene112 m2 aproximadamente, y que la vivienda del piso NUM002 tiene 134 m2 aproximadamente; si se hubieran atribuido los coeficientes en razón de la superficie de la escritura de división horizontal, al local le correspondería el 54,6926%, a la vivienda del piso NUM001 le correspondería el 22,6537% y a la vivienda del piso NUM002 el 22,6537%, pero que se corrigieron los coeficientes conforme a las previsiones legales, ponderando el uso, el destino y los demás datos físicos de la finca, y, conforme a los planos del ITE, al local le correspondería el 34,7229%, a la vivienda del piso NUM001 le correspondería el 29,9880% y a la vivienda del piso NUM002 el 35,2892%, ponderando el uso, el destino y los demás datos físicos de la finca, por lo que procedía declarar la nulidad de las cuotas de participación señaladas para cada entidad en el título constitutivo de declaración de obra nueva y división en régimen de propiedad de 3 de febrero de 1981, acordando su modificación con las cuotas propuestas o las que resultasen de la prueba pericial, a practicar cuando por los demandados se facilitase la entrada a sus departamentos. Peticionó la nulidad de la Junta de 16 de octubre de 2018, de constitución de la Comunidad de Propietarios, porque no fue a ella convocado en tiempo y forma, sospechando que se trató de una estrategia para privarle de sus derechos, puesto que, al tener que acometer unas obras para reformar la fachada y una de las terrazas por fuga de agua, los vecinos se reunieron, como era habitual, y trataron el tema en fecha 20 de septiembre de 2018, y se planteó el reparto que dividiendo a tercios, como se había hecho siempre, pero por parte de los demandados se amenazó al actor con que, si no se aceptaban las obras, un coeficiente diferente a tercios, consistente en 45%, 27,5% y 27,5%, reconociendo implícitamente con ello que los coeficientes de la división horizontal, eran injustos por ser las superficies de los pisos muy diferentes a los descritos en la división horizontal; por tal motivo, los demandados decidieron constituir la Comunidad, si bien el actor recibió la convocatoria en fecha 31 de octubre de 2018, por lo que, aun estando al corriente de pago de las cuotas comunitarias, no puso asistir, aparte de que el procedimiento de convocatoria y el acta no se adaptaron al CCC, sino a la LPH. Impugnó el acuerdo 3º de Junta de 29 de enero de 2019, relativo a provisionar con 19.500 euros para hacer frente a la rehabilitación y repartir el importe según los coeficientes de la división horizontal (local: 49,56%, piso NUM001 25,22%, y piso NUM002 25,22%), de modo que al actor le correspondía abonar 9.664,20 euros; el actor votó en contra, y dijo no estar de acuerdo con el reparto de los coeficientes de pago, siendo el acuerdo abusivo y contrario a los intereses de la Comunidad, y perjudicial para el actor, quien estaba al corriente de pago de las cuotas comunitarias. Asimismo, impugnó los acuerdos 2º y 3º de la Junta de 1 de marzo de 2019, por los cuales se acordó aprobar la deuda del departamento local en la cantidad de 9.664,20 euros, y se acordó demandar al actor, quien votó en contra y estaba al corriente de pago de las cuotas comunitarias (había consignado prudencialmente en el Juzgado su importe); manifestó que no se había constituido correctamente la comunidad, pues no pudo comparecer a su constitución, al no haber sido convocado, que había constatado que el procedimiento de convocatoria, regulación y acta, se habían adoptado de conformidad a la Ley de Propiedad Horizontal, y no conforme al CCC, por lo que era nula la constitución, y que, dado que en dicha Junta se nombraron Presidente y Secretario de la Comunidad, al ser nula, todas las actuaciones posteriores eran nulas a todos los efectos; manifestó también que las superficies de los pisos 1º y 2º eran muy superiores a las que figuraban, por lo que, para aprobar el reparto de las cuotas de rehabilitación, era necesario acordar la contratación de un técnico para medir la superficie de los departamentos para establecer las cuotas de participación en la Comunidad de conformidad a la superficie real construida y ponderando el uso y el destino de los departamentos de la comunidad, de conformidad con el artículo 553-3 CCC; añadió que por ello no se podía declarar ningún copropietario en morosidad, hasta que quedase determinada la cuota justa en función de los coeficientes reales; tales acuerdos eran abusivos y contrarios a los intereses de la Comunidad, y perjudiciales para el actor. Adujo también que consideraba que la Junta de constitución de la Comunidad de 16 de octubre de 2018 era nula y que el nombramiento del Presidente igualmente debería ser nulo, pero que, para evitar problemáticas y con ánimo conciliador, solicitó al Presidente la convocatoria de una Junta, y le indicó que la convocaría para el 8 de abril de 2018, con 24 días de plazo, cuando el tema a tratar era urgente (determinar las cuotas y proceder a las obras de reparación), por lo que el actor, debidamente legitimado, convocó la Junta para el 18 de marzo 2019; en dicha Junta, a la que solo asistió el actor, tras reiterar lo manifestado ya en la Junta de 1 de marzo de 2019, se aprobó la nulidad de la Junta de constitución de la Comunidad de 16 de octubre de 2018, así como de las actuaciones posteriores, con el voto unánime de los asistentes, que representaban el 49,56% de las cuotas (el actor); se puso de manifestó que las superficies de los pisos eran muy superiores a las que figuraban en las escrituras y que procedía la contratación de un técnico para medir la superficie de los departamentos y determinar las cuotas de participación, y así se aprobó, siendo nombrado el actor Presidente y Secretario de la Comunidad; adujo que fue notificado el acta de la Junta a los demandados, sin tener constancia de que hubiesen impugnado los acuerdos, habiendo presentado oposición, y que no habían dejado entrar a ningún técnico. Alegó que, para evitar ser declarado moroso, había consignado judicialmente el importe de la supuesta cuota extraordinaria de contribución a los gastos de rehabilitación (9.664,20 euros). Finalmente, el actor impugnó los acuerdos 1º, 2º, 4º y 5º de la Junta Extraordinaria de 8 de abril de 2019, en la que todos los puntos del Orden del Día propuestos fueron desestimados, impidiendo con ello que se pudiera determinar la superficie real de los departamentos y el establecimiento de las cuotas de participación, siendo acuerdos abusivos y contrarios a los intereses de la Comunidad, y perjudiciales para el actor.
Los demandados contestaron conjuntamente y se opusieron, partiendo de alegar mala fe y abuso de derecho del actor, porque, a pesar de haber acudido a todas las Juntas en las que se han tomado acuerdos en lo referido a la rehabilitación del edificio, y aun habiendo votado a favor de realizar las obras de rehabilitación y de haber aceptado expresamente el presupuesto de ejecución presentado por la mercantil ST GESTIÓ por importe de 19.040,47 euros, a sabiendas que las obras se iban a iniciar de forma inminente por tener el edificio numerosas patologías, en lugar de ingresar el importe de la derrama extraordinaria en la cuenta de la Comunidad de Propietarios, había procedido a su consignación judicial; además, no había aportado con la demanda información catastral relativa al local de su propiedad, de la que resultaba mayor coeficiente que el que consta en la escritura de división horizontal de 3 de febrero de 1981 e inscrita en el Registro el 12 de septiembre de 1981. Seguidamente, alegó la prescripción de la acción de nulidad de las cuotas de participación señaladas en el título constitutivo, conforme al art.121-20 CCC (diez años) por el transcurso de casi treinta y ocho años desde su inscripción registral, aparte de que el actor y su esposa compraron el local en escritura de 4 de marzo de 1982, donde se indica que la cuota de participación es del 49,56%. De modo subsidiario, pidió la desestimación de la acción de nulidad, por entender que las cuotas fijadas en el título constitutivo son totalmente ajustadas a derecho y, de ningún modo contravienen lo dispuesto en el artículo 5 LPH, que es la legislación aplicable al caso, pues la escritura de división horizontal debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad es de 1981; citan una SAP Barcelona de 25 de julio de 2006, según la cual ' otorgado el título constitutivo por persona o personas legitimadas para ello, como ocurre en el presente caso (por el propietario único de la finca originaria), solo en caso de abierta desproporción, o en caso de abuso de derecho, se podrá obtener una revisión judicial del título constitutivo en relación con las cuotas de participación. La jurisprudencia, cuando no exista la unanimidad exigida legalmente, artículo 5 in fine, exige, para que la autoridad judicial proceda a modificar las cuotas establecidas en el título constitutivo, que sea absolutamente necesario para poder corregir evidentes abusos o injusticias cometidas, cuando se atiende a criterios distintos e incompatibles con los señalados en el artículo 5.2 L.P.H .', y aducen que la actuación del promotor fue totalmente ajustada a derecho, nada arbitraria; destacan que, según se desprende de la certificación del Registro de la Propiedad en relación con la división horizontal, el inmueble aparece descrito como ' URBANA: Casa situada en esta ciudad, con frente a la calle DIRECCION000, donde está señalada con el número NUM000; compuesta de planta NUM004, NUM001 piso y NUM002, con una vivienda en cada una de ellas, en realidad viviendas en la planta primera y segunda y local comercial en la planta baja, con una superficie construida en la planta baja de ciento setenta y cinco metros cuadrados y en las demás plantas de ciento diez metros cuadrados cada una; de varias habitaciones y servicios '; las superficies construidas que allí se recogen coinciden esencialmente con la medición realizada por el arquitecto Sr. Edmundo para realizar los planos actualizados con descripción de la superficie de los departamentos que constituyen la finca objeto del procedimiento de cara al ITE, pues establece que el local tiene una superficie construida de 166,65 m2, que la vivienda del piso NUM001 tiene 106,95 m2, y que la vivienda del piso NUM002 tiene 109,50 m2, siendo evidente que las superficies construidas que aparecen en el Registro de la Propiedad son esencialmente iguales que las superficies reales comprobadas por el técnico, lo que implica necesariamente que las cuotas de participación que allí se contienen son correctas, es decir, que no son arbitrarias, ni desproporcionadas, y que no existe ningún abuso o injusticia que justifique la modificación judicial de las cuotas de participación fijadas en el título constitutivo; añadieron que, conforme al art.5 LPH, además de la superficie de cada uno de los departamentos, para ponderar el coeficiente, se tendrán en cuenta otros parámetros tales como su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que vaya a hacer presumiblemente de los elementos comunes, siendo que el local comercial propiedad de la parte actora está a pie de calle, con entrada por la fachada principal, ocupa toda la superficie del solar de punta a punta y, según se desprende del propio régimen de comunidad inscrito en el Registro de la Propiedad, goza de diversas prerrogativas, que no tienen los demás departamentos, como la no contribución a los gastos de entrada, vestíbulo y escalera, la posibilidad de colocar anuncios luminosos, etc. Adujeron que, según el Catastro, el local tiene una superficie construida de 179 m2, que la vivienda del piso NUM001 tiene 94 m2, y que la vivienda del piso NUM002 tiene 107 m2. Negaron que procediera la impugnación de la Junta de 16 de octubre de 2018, porque el actor fue convocado en tiempo y forma, mediante el envío de un burofax el 8 de octubre de 2018, aparte de ser conocedor, porque la convocatoria se le entregó en mano, tiene su domicilio a unos 20 m, y era su hijo quien explotaba el local, de modo que, si no compareció, fue porque no quiso; una vez redactada el acta, fue remitida a todos los propietarios, el actor pagó los 991,20 euros de derrama extraordinaria, sin mostrar oposición con lo acordado. Negaron también que procediera la impugnación del acuerdo 3º de la Junta de 29 de enero de 2019, sin que los acuerdos adoptados fuesen abusivos, ni contrarios a los intereses de la comunidad ni gravemente perjudiciales para el actor, pues las cuotas de participación estaban inscritas en el Registro de la Propiedad desde el año 1981, se ajustan a la legalidad vigente y eran perfectamente conocidas por todos los propietarios desde el momento mismo en que el promotor del edificio procedió a la venta de los distintos inmuebles que lo componen; además, la contribución a los gastos para el adecuado entretenimiento de la Comunidad de Propietarios por coeficientes es el sistema que aparece en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios inscritos en el Registro de la Propiedad y, asimismo, es el sistema preferente de contribución recogido tanto en la LPH como en el CCC. Asimismo, negaron que procediera la impugnación de los acuerdos 2º y 3º de la Junta de 1 de marzo de 2019, ya que la constitución de la Comunidad no fue nula, y las actuaciones posteriores fueron ajustadas a derecho, sin que los acuerdos adoptados fuesen abusivos, ni contrarios a los intereses de la comunidad ni gravemente perjudiciales para el actor. Respecto de la Junta de 18 de marzo de 2019, no fue convocada por el Presidente, razón por la cual solo asistió el actor, los demandados, al recibir el acta, manifestaron su frontal oposición, y, en la Junta de 8 de abril de 2019, se dejaron sin efecto todos los acuerdos adoptados en la Junta de 18 de marzo de 2019. Negaron también la procedencia de la impugnación de los acuerdos 1º, 2º, 4º y 5º de la Junta Extraordinaria de 8 de abril de 2019, sin que los acuerdos adoptados fuesen abusivos, ni contrarios a los intereses de la comunidad ni gravemente perjudiciales para el actor, quien, pese a la urgencia de las obras, se había negado a ingresar en la cuenta comunitaria el importe de la derrama extraordinaria. Finalmente, alegaron falta de legitimación activa del actor, por no estar al corriente de pago de las cuotas para el adecuado sostenimiento de la Comunidad de Propietarios: el actor alegaba estar al corriente de pago, por haber consignado judicialmente la cantidad de 9664,20 euros para, evitar que se le declarase propietario moroso y se le privase del derecho de voto, pero, aunque había consignado el importe, había solicitado que no se entregasen las cantidades consignadas a la Comunidad de Propietarios, por no estar de acuerdo con los coeficientes de participación asignados a cada departamento, lo cual vulneraba las reglas sobre el pago, aparte de que la consignación no estaba bien hecha.
La sentencia es desestimatoria de la demanda. Se parte del marco legal aplicable ( arts.553-3, 553-20, 553-21 y 553-31 CCC), y de que, conforme al art.553-3.3 CCC, solo se puede acudir a la vía judicial para la modificación de las cuotas de participación cuando no fuera posible por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios; no se considera acreditado que se hubiere convocado una junta de propietarios con el objeto de modificar las cuotas de participación, por lo que no concurren los previos requisitos formales exigidos para entrar a valorar la posible declaración de nulidad de la cuotas de participación, siendo precisa la celebración de una junta de propietarios que tenga por objeto la modificación de los coeficientes, que no se apruebe por unanimidad la propuesta de modificación, así como la posterior impugnación judicial. Se señala que, por tanto, no procede la declaración de nulidad de las cuotas de participación señaladas para cada entidad en el título constitutivo de declaración de obra nueva y división en régimen de propiedad de 3 de febrero de 1981, sin que sea preciso ya entrar a valorar las restantes cuestiones de fondo, como la excepción de prescripción de la acción. En cuanto a la pretensión de nulidad del acuerdo aprobado en la Junta de 16 de octubre de 2018 (acta de constitución de la comunidad y distribución de coeficientes) por ser contrario a la ley, no es estimada, en aplicación del art. 553-31 CCC, que exige para la impugnación judicial de un acuerdo que el propietario hubiere votado en contra o se hubiere opuesto de estar ausente en la junta, con posterioridad a la notificación del acuerdo, resultando del acta de la junta, del burofax y del acuse de recibo, que se notificó la convocatoria de la Junta al actor, que no compareció porque la carta fue retirada de correos con posterioridad a su celebración, así como que se notificó al demandante el acta de la junta, sin que obre en actuaciones documento alguno acreditativo de su oposición. En cuanto a la impugnación del acuerdo 3º de la Junta de 29 de enero de 2019, y a la de los acuerdos 2º y 3º de la Junta de 1 de marzo de 2019, tampoco se estiman procedentes, por no ser acuerdos contrarios a los intereses de la comunidad ni gravemente perjudiciales para el demandante, ya que el actor no ha interesado en forma la convocatoria de una junta de propietarios para acordar la modificación de los coeficientes de participación, a fin de proceder a su impugnación judicial en caso de no aprobarse por unanimidad; siguen resultando de aplicación los coeficientes aprobados por la comunidad, siendo conforme a derecho el acuerdo que tiene por objeto distribuir los gastos de rehabilitación según coeficientes de propiedad, así como los acuerdos derivados de la morosidad por el impago de los gastos según los coeficientes de copropiedad. Respecto de la impugnación de los acuerdos 1º, 2º, 4º y 5º de la Junta Extraordinaria de 8 de abril de 2019, tampoco es estimada, al no cumplir con los requisitos exigidos por los arts. 553-20 y 553-21 CCC; de la prueba documental, resulta que el 12 de marzo de 2019 el actor comunicó al Presidente la voluntad de convocar una junta para el día 18 de marzo de 2019, convocándola el actor de forma unilateral, pero, si bien es cierto que el Presidente no convocó la Junta previo requerimiento de uno de los vecinos, el párrafo segundo del art. 553-21 CCC exige que la convocatoria de Junta debe hacerse con una antelación mínima de ocho días naturales, por lo que resulta imposible convocar una junta para el 18 de marzo de 2019, al no mediar esa antelación mínima para efectuar las correspondientes notificaciones.
El apelante solicita en su recurso la revocación de la sentencia recurrida, a fin de que sean estimadas sus pretensiones.
Los apelados se oponen al recurso y solicitan la confirmación de la sentencia.
SEGUNDO.- Impugnación de cuotas de participación de la Comunidad. Requisitos ex art.553-3.3 CCC
El apelante aduce que existe error en la aplicación del precepto, error en la valoración de la prueba, e incongruencia de la sentencia. Parte de que no es necesaria una Junta previa y su impugnación para poder acudir a la vía judicial, que no es un requisito procedimental, como se considera, en cambio, en la sentencia recurrida, sino que, si se acredita que no es posible la unanimidad, se podrá acudir a la autoridad judicial o a un procedimiento de resolución de conflictos extrajudicial. Aduce que, en este caso, se ha acreditado la imposibilidad de alcanzar un acuerdo por unanimidad, por lo que el acceso a la autoridad judicial, no puede quedar limitado: el apelante ha solicitado y comunicado a la Comunidad que no está conforme con los coeficientes y ha solicitado su modificación en diferentes momentos, en concreto, en las Juntas de 29 de enero de 2019, de 1 de marzo de 2019, de 18 de marzo de 2019 -debe considerarse bien convocada y celebrada- y de 8 de abril de 2019; además, a pesar de que no es un requisito de procedibilidad la celebración de una Junta que tenga por objeto la modificación de los coeficientes, para que el Juez pueda entrar a determinar y modificar las cuotas de participación, sí que se ha procedido a acreditar la imposibilidad de adoptar un acuerdo que unánimemente acuerden la modificación de las cuotas y su impugnación y sí se ha celebrado una junta que ha impedido acordar la modificación de las cuotas de participación y ha sido impugnada en el presente proceso. Aduce también que la sentencia recurrida es incongruente, porque el actor presentó demanda de impugnación de las cuotas de participación señaladas en el título constitutivo y la determinación de nuevas cuotas de participación en la comunidad, ajustadas a la realidad física y jurídica, y la impugnación de acuerdos de la Comunidad que mantienen la injustificada aplicación de las cuotas, y los demandados contestaron alegando la prescripción de la acción, la corrección de las cuotas determinadas por el promotor, y la falta de legitimación activa por no estar al corriente de pago, por lo que la demanda es desestimada por un elemento formal no alegado por la demandada, lo que provoca incongruencia extrapetitade la sentencia.
El art.553-3.3 CCC dispone que 'Las cuotas de participación se determinan y se modifican por acuerdo unánime de los propietarios o, si este no es posible, por medio de la autoridad judicial o de un procedimiento de resolución extrajudicial de conflictos', y lleva implícito que, en efecto, es preciso un acuerdo unánime para modificar las cuotas de participación, un acuerdo en sentido jurídico, adoptado en Junta de Propietarios donde figure en el Orden del día la modificación -en este caso, de las cuotas de participación; en el supuesto de no ser posible alcanzar un acuerdo por unanimidad en tal sentido, para resolver la cuestión, es posible acudir a los tribunales o a un procedimiento de resolución extrajudicial de conflictos.
Aunque con ocasión de la distinción entre la cuota de participación en la propiedad (cuota coeficiente) y la cuota de participación en los gastos comunes (cuota de gastos), la Sentencia de la Sección 17ª de esta Audiencia, de 21 de diciembre de 2016, por ejemplo, parte de un acuerdo adoptado en Junta convocada al efecto, y señala:
' La cuestión planteada tiene que ver con la distinción entre (1) cuota de participacion ( cuota de propiedad, o cuota coeficiente) y (2 ) cuota de participaciön en los gastos comunes, o ' cuota de gastos' (Modificación del sistema de reparto entre los comuneros)
En el sentido de que en principio parece exigirse unanimidad para la determinación y para modificación de las cuotas de participación ( artículo 553-3.4 CCCat , máxime cuando se establece en el título, 553-9), pero en realidad no se exige la unanimidad para modificar la forma de contribución a los gastos comunes (sino solo para modificar la cuota de propiedad). Así, el art. 553-3.1.c frente al 553-3.4: en el primero, se señala que la cuota de participación establece la distribución de los gastos y el reparto de los ingresos, salvo pacto en contrario ; mientras que en el segundo se señala que 'las cuotas se determinan y modifican por acuerdo unánime de los propietarios o, si este no es posible, por la autoridad judicial si las leyes o los estatutos no establecen otra cosa', de donde resulta que para lo que se exige unanimidad es para modificar la cuota/coeficiente, pero no para modificar la forma de contribución a los gastos comunes; es decir que la modificación de la cuota de contribución en los gastos comunes no supone la modificación de la cuota de participación o coeficiente de propiedad, sino que ambos son conceptos distintos, situación que se manifiesta en el art. 553-45 (supuestos de exención por falta de uso o de uso desproporcionado de elementos o servicios comunes, en los que la cuota de participación de las entidades privativas no resulta coincidente con la cuota de contribución en los gastos, contrariamente a lo establecido en el art. 17.1 CCC en relación con la mayoría cualificada de los 4/5 del art. 553-25.2 CCC ). Y es manifestación de tal diversidad de conceptos el art. 553-45.4, previsión que se extiende a locales y a viviendas (consecuencia de la función social de la propiedad, ex art. 541-2 CCC , restricciones al derecho de propiedad)
Con frecuencia nos encontramos que el pago de los gastos por partes iguales (por acuerdo o por 'costumbre') se ha consolidado, pero para la modificación la contribución a éstos no se precisa unanimidad que sí es necesaria si se quisiera alterar la cuota.
Lo mismo ocurre en el ámbito de la LPH (antecedente según la EM): la regla general es la distribución de los gastos generales conforme a la cuota de participación (art. 3 pfo.2), pero cabe que se establezca un criterio distinto del de la cuota de participación, conforme al art. 9.1 .e, a cuyo tenor, el propietario tiene la obligación de 'contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales...'; lo 'especialmente establecido' permite que se adopten otros sistemas distintos de abono de los gastos comunes siempre que se establezca así en los Estatutos o mediante un acuerdo ( unánime) adoptado en Junta (para dispensa de determinados gastos, o un sistema distinto para un grupo determinado de gastos, o para determinadas anualidades, o a través de un sistema de reparto igualitario...' ( STS 30.4.2002 ) En este sentido, la SAP Barcelona, Sec. 19.ª de 17 de junio de 2009 Recurso conforme a la cual: '... En el presente caso jamás ha habido un acuerdo expreso de modificar el sistema de reparto según cuota de participación en el régimen de la propiedad horizontal pero parece que aunque tuviese el origen en una confusión, al menos desde el año 1991 los miembros de la Comunidad de Propietarios han ido contribuyendo al levantamiento de las cargas comunes por partes iguales, por lo que estamos ante una situación consolidada de la que hay que partir para resolver la cuestión planteada. Es decir, ha de partirse de que a través del acuerdo impugnado se está modificando la forma de contribución a los gastos comunes del inmueble, que hasta ese momento era el de partes iguales...........Sentado lo anterior, no se comparte sin embargo la tesis de la apelante de que el art. 553.3 CCC exija la unanimidad para modificar la forma de contribución a los gastos comunes....... El art. 553-3 número 1 CCC señala en su apartado c) que la cuota de participación establece la distribución de los gastos y el reparto de los ingresos, salvo pacto en contrario, mientras que el número 4 del mismo artículo señala que 'las cuotas se determinan y modifican por acuerdo unánime de los propietarios o, si este no es posible, por la autoridad judicial si las leyes o estatutos no establecen otra cosa'. De donde resulta que para lo que se exige unanimidad, según este precepto, es para modificar la cuota, no para modificar la forma de contribución a los gastos comunes, como acertadamente razona la sentencia apelada. ...'
Por tanto,mientras que para la modificación o determinación de las cuotas de participación previstas en el título constitutivo se requiere unanimidad, para la determinación o modificación del sistema para repartir los gastos, sin alterar los coeficientes o cuota de participación, no es necesaria la unanimidad. La contribución a los gastos conforme al coeficiente previsto en el título de constitución ( art.553.3.1.c del CCC ) no es una regla absoluta, pudiéndose modificar la forma de contribuir a los gastos. Así lo expresa también la sentencia de la AP de Barcelona de 18/6/14 (Secc.13 ) cuando dice: '...Centrada así la cuestión discutida, es doctrina constante, uniforme, y reiterada ( Sentencia de la Sección 1ª, de 30 de marzo de 2009 , de la Sección 19ª, de 17 de junio de 2009 , de esta misma Sección 13 ª, de 28 de abril de 2010 , de la Sección 11 ª, de 28 de junio de 2011 , de la Sección 16 ª, de 22 de julio de 2011 , o de la Sección 17ª, de 22 de septiembre de 2011, de la Audiencia Provincial de Barcelona ; ROJ SAP B 2686 y 7378/2009, 5342/2010, 6956, 6755, y 11024/2011), que la contribución a los gastos conforme al coeficiente previsto en el título de constitución no es una regla absoluta, pudiendo distinguirse en el régimen jurídico de la propiedad horizontal del Código Civil de Cataluña, entre:
1.- la determinación, o la modificación, de las cuotas de participación previstas en el título de constitución: para lo que se requiere la unanimidad, según lo exigido en el artículo 553.3.4 del Código Civil de Cataluña .
2.- la determinación, o la modificación, de la forma de contribuir a los gastos comunes, o del sistema de repartir los gastos, sin alterar la cuota prevista en el título de constitución: para lo que basta el acuerdo de la junta de propietarios, según lo previsto en el artículo 553.3.1.c) del Código Civil de Cataluña , según el cual la cuota de participación establece la distribución de los gastos y el reparto de los ingresos, 'salvo pacto en contrario'.
En cuanto a las mayorías que son necesarias para el acuerdo de modificación del sistema de contribución a los gastos comunes, a su vez, es necesario distinguir entre:
2.1.- el acuerdo que consiste en adoptar el régimen de distribución por cuotas del título constitutivo: basta la mayoría simple del artículo 553.25.5 del Código Civil de Cataluña , por cuanto no supone ninguna modificación del título constitutivo.
2.2.- el acuerdo que consiste en adoptar un régimen distinto de la distribución por cuotas del título constitutivo: es necesaria la mayoría reforzada del artículo 553.25.2 del Código Civil de Cataluña , según el cual es preciso el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios, que deben representar las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, para adoptar acuerdos de modificación del título de constitución y de los estatutos, salvo que el título establezca otra cosa.
Por lo tanto, para la adopción de un acuerdo que consiste en el reparto de los gastos entre los copropietarios de modo distinto al previsto en el título constitutivo, basta la mayoría reforzada del artículo 553.25.2 del Código Civil de Cataluña , y no es necesaria la unanimidad, a diferencia de lo exigido en el ámbito de aplicación del derecho español por el artículo 17.1ª de la Ley 49/1960, de 21 de julio ( RCL 1960, 1042 ) , sobre Propiedad Horizontal , en la redacción de la Ley 8/1999, de 6 de abril.'
Al adoptar el juez 'a quo' esa decisión, se limita a interpretar el art.553-3.3 CCC, citado expresamente por el actor en los fundamentos jurídicos de su demanda, y que, en efecto, recoge esa exigencia. No se incurre, pues, en incongruencia.
Debemos partir de lo que señala la STSJC, Sala Civil y Penal, de 7 de marzo de 2019:
' 2 .- La constitución del régimen de la propiedad horizontal conforme lo dispuesto en el art. 553-7 del
'... El título constitutivo define el edificio y los elementos comunes con los que cuenta así como la relación descriptiva de todos los elementos privativos, sus anexos o vinculaciones (553-9, 1.a y 1.b CCCat). Regula también la cuota de participación que determina y concreta la relación de los derechos sobre los bienes privativos con los derechos sobre los elementos comunes, no solo como elemento de distribución de gastos, cargas y beneficios, sino como coeficiente representativo de la propiedad que sobre los elementos y servicios comunes corresponde al titular de cada departamento que tiene consecuencias de todo orden. La cuota se establece en función de la superficie del elemento privativo pero también atendiendo a su uso y destino así como a otros datos físicos y jurídicos.
En orden a la regulación de esta forma especial de comunidad, el articulo 551.2 CCcat a diferencia de la comunidad ordinaria indivisa que se rige por las normas de la autonomía de la voluntad y, supletoriamente, por las disposiciones del Capítulo II del Libro V, el régimen de propiedad horizontal se rige por su título de constitución, que debe ser acorde con las disposiciones del Capítulo III.
De ahí se infiere que los propietarios gozan de autonomía privada para establecer o no el sistema de propiedad horizontal en el edificio pero una vez establecido éste, se regirá por el titulo de constitución que no obstante debe adecuarse a la regulación prevista en el art. 553 por lo que la autonomía de disposición queda circunscrita al margen de actuación que el propio capitulo otorgue. ...'
Se añade en la segunda de las resoluciones que este tipo especial de la propiedad es, por tanto, fruto inescindible de la propiedad separada de un piso o local y la copropiedad sobre elementos comunes de modo que, tanto si se entiende como una yuxtaposición de propiedades (con cita de la STS S. 1ª de 21-4-2004 ) o como un único derecho de naturaleza especial y compleja (RDGRN 19 de abril de 2007 y 27 de diciembre de 2010) tiene como características relevantes, entre otras, conforme dispone el art. 553- 1 CCCat :
(a) La coexistencia de elementos privativos y elementos comunes que sirven a los primeros (...)'
(b) La fijación de una cuota o coeficiente de participación de los elementos privativos en relación con el total del inmueble que determina y concreta la relación de los derechos sobre los bienes privativos con los derechos sobre los elementos comunes y que ha de servir para la distribución de las cargas y beneficios, de conformidad con el art. 553-3 CCCat (...)y
(c) La inseparabilidad y la indisponibilidad de la cuota sobre las partes en copropiedad que solamente podrán ser embargadas, gravadas o enajenadas conjuntamente con la parte privativa de la cual las partes comunes son inseparables, tal como establece el art. 553-1. 3 CCCat .
Todos estos requisitos y la constitución del régimen de propiedad horizontal en el caso litigioso quedan patentes conforme las motivaciones reseñadas, debiéndose concluir que el edificio descrito quedaba sujeto al régimen de la propiedad horizontal.
(...)
Cuestión distinta es que los propietarios de las cinco entidades no hubieran realizado reuniones en Junta de propietarios ni hubieran elegido los cargos de Presidentes, Secretario y/o Administrador conforme los artos. 553-15 a 553-19 CCCat. No obstante, la falta de nombramiento de dichos cargos o la inexistencia de reuniones en Junta de propietarios no excluye al inmueble de su sujeción a las normas de la propiedad horizontal y a las normas de su funcionamiento establecidas en el CCCat; con una salvedad en un caso muy específico como es el supuesto previsto en el art. 553-15.9 CCCat cuando el número de propietarios sea inferior a tres, que tampoco concurre en el caso litigioso puesto que los propietarios son cinco, y mientras se mantenga dicha situación el régimen de funcionamiento -en estas comunidades inferiores a tres propietarios- es el del art. 552.7 establecido para la comunidad ordinaria indivisa.'
Por tanto, una vez dividido el inmueble en propiedad horizontal en virtud de la escritura de 3 de febrero de 1981, rigió ya el título de constitución, el cual debe adecuarse a la regulación prevista en el art. 553, por lo que la autonomía de disposición queda circunscrita al margen de actuación que el propio capitulo otorgue, incluso en cuanto a las normas de funcionamiento.
El art. 553-3 dispone:
1. La cuota de participación:
a) Determina y concreta la participación que corresponde a los elementos privativos sobre la propiedad de los elementos comunes.
b) Sirve de módulo para fijar la participación en las cargas, los beneficios, la gestión y el gobierno de la comunidad y los derechos de los propietarios en caso de extinción del régimen.
c) Establece la distribución de los gastos y el reparto de los ingresos, salvo pacto en contrario.
2. Las cuotas de participación correspondientes a los elementos privativos se expresan en porcentaje sobre el total del inmueble y se fijan proporcionalmente a la superficie y ponderando el uso, el destino y los demás datos físicos y jurídicos de los bienes que integran la comunidad.
3. Las cuotas de participación se determinan y se modifican por acuerdo unánime de los propietarios o, si este no es posible, por medio de la autoridad judicial o de un procedimiento de resolución extrajudicial de conflictos.
4. Pueden establecerse, además de la cuota de participación, cuotas especiales para determinados gastos.
El art.553-9 CCC dispone que '1. El título de constitución del régimen de propiedad horizontal debe constar en una escritura pública, que en todo caso debe contener: (...) la cuota general de participación (...)'.
El art. 553-10.1 CCC, relativo a la modificación del título de constitución, dispone:
'Para modificar el título de constitución es preciso el acuerdo de la junta de propietarios y que la escritura observe los requisitos del artículo 553-9 que sean de aplicación a la modificación de que se trate'
El art.553-26.1 CCC dispone que 'Se requiere el voto favorable de todos los propietarios con derecho a voto para: a) Modificar las cuotas de participación (...)'.
Por consiguiente, cuando el actor y su esposa adquirieron por escritura pública de compraventa de 4 de marzo de 1982 el local sito en la planta baja del inmueble comunitario, ya tuvieron conocimiento del título constitutivo, y, por ende, de las cuotas de participación de cada propietario, inscritas debidamente en el Registro de la Propiedad, según resulta de la propia documental aportada con la demanda (escritura de compraventa y certificación del Registro de la Propiedad), siendo la cuota de participación (coeficiente) correspondiente al local del 49,56%, el cual, según consta en el Registro, tiene una superficie construida de 175 m2 -las demás plantas tienen una superficie construida de 110 m2 cada una-, y el edificio aparece construido sobre un solar de 175,76 m2. A su vez, el local figura en el Catastro con una superficie construida de 179 m2 (documental aportada por los demandados) -la planta NUM001 figura allí con una superficie construida de 94 m2, y la planta NUM002 figura con una superficie construida de 107 m2-, siendo el coeficiente de participación atribuido al local del 52,78% -el atribuido a la planta NUM001 es del 22%, y el atribuido a la planta NUM002 es del 25,22%.
Y, se reitera, por imperativo del art.553-3.3 CCC, para proceder a la modificación de dicha cuota de participación, es preciso el acuerdo de los propietarios debidamente adoptado en Junta por unanimidad; en caso de falta de acuerdo unánime, expresamente no aprobado en Junta, se puede acudir ya a la vía judicial o al procedimiento de resolución extrajudicial de conflictos.
Así las cosas, por más que el actor haya pretendido a partir de la Junta de 29 de enero de 2019 -en ella se acordó una aportación de los propietarios de 19.500 euros para hacer frente a la rehabilitación de la finca, y repartir ese importe conforme a los coeficientes del título constitutivo-, la intervención de técnicos que efectúen mediciones, y de que no se haya mostrado de acuerdo con esa forma de repartir el referido importe, lo acordado en aquella Junta y en las posteriores se atienen al título constitutivo no modificado, título que, por lo demás, se ajusta a la LPH entonces vigente.
El motivo se desestima.
TERCERO.- Nulidad de las cuotas de participación señaladas en el título constitutivo y determinación de nuevas cuotas de participación en la Comunidad, ajustadas a la realidad física y jurídica
Tal y como se señala en la sentencia recurrida, dado que no se ha procedido en la forma exigida por el art.553.3.3 CCC, no procede entrar en el fondo de la cuestión planteada, sin perjuicio de poner de relieve que, como se ha expuesto, la superficie construida del local que aparece en el Registro y en el Catastro (175 m2) es superior a la que aparece en la escritura de compraventa del local (169 m2), donde, sin embargo, consta que el título es del de declaración de obra nueva y división en propiedad horizontal, sobre un solar de 175,76 m2. Cabe añadir que, en los planos elaborados por el Arquitecto Técnico Sr. Edmundo (ITE), ya resultaba que la superficie construida del local es de 166,65 m2; la superficie construida de la vivienda de la planta NUM001 de 106,95 m2, mientras que la superficie construida de la vivienda de la planta NUM002 es de 109,50 m2; por su parte, el perito Arquitecto Sr. Baltasar, que establece, en cambio, una valoración según la finalidad contributiva (Catastro), según el valor del inmueble (LH) y según la finalidad urbanística (Plan de Ordenación Municipal), decantándose por la valoración según la finalidad contributiva (Catastro), concluye que la cuota corregida sería de 34,9289% para el local, de 32,6836% para la planta primera y de 32,3875% para la planta segunda. Pero la realidad es que las mediciones obrantes en el Registro vienen a ser similares a las realizadas por el Sr. Edmundo, no denotan una desproporción, sin perjuicio de recordar que, a tenor del art.553.2 CCC, 'Las cuotas de participación correspondientes a los elementos privativos se expresan en porcentaje sobre el total del inmueble y se fijan proporcionalmente a la superficie y ponderando el uso, el destino y los demás datos físicos y jurídicos de los bienes que integran la comunidad'.
El motivo se desestima.
CUARTO.- Improcedencia de la prescripción de la acción de nulidad de las cuotas de participación de la Comunidad, de que las cuotas de participación de la Comunidad no son ajustadas actualmente ajustadas a derecho, y de la falta de legitimación activa
Lo anteriormente expuesto conduce a que no quepa entrar a resolver sobre tales cuestiones, sin perjuicio de lo que se dirá más adelante al tratar sobre la impugnación de acuerdos de la Junta de 8 de abril de 2019.
QUINTO.- Nulidad de la Junta de 16 de octubre de 2018, de constitución de la Comunidad de Propietarios
Reitera el apelante que la Junta es nula, porque no fue convocado, ya que recibió el burofax de convocatoria en fecha 31 de octubre de 2018, posteriormente a su celebración, negando que fuese avisado en otra forma, a pesar de que los demandados disponen de su teléfono y de que el actor vive a escasos metros de la Comunidad.
Partiendo de precisar que, en todo caso, la nulidad sería predicable, en su caso, del acuerdo de constitución adoptado en dicha Junta, no de la Junta misma, y de que no se acaba de entender cómo un burofax enviado el 9 de octubre de 2018 fue recibido el 31 de octubre de 2018, sin constar eventuales incidencias en su entrega, lo cierto es que no se niega por el apelante que el acta de la Junta sí le fue notificado, sino que reconoce expresamente que la recibió. Y, como señala en la sentencia recurrida, el actor no formuló oposición alguna, pese a que el art.553-31-2 CCC dispone que 'Están legitimados para la impugnación de un acuerdo los propietarios que han votado en contra, los ausentes que se han opuesto y los que han sido privados ilegítimamente del derecho de voto', como también reconoce el actor en su recurso, aunque insiste en su nulidad.
Por lo demás, consideramos que resulta contradictorio instar la nulidad de la Junta de constitución de la Comunidad y, sin embargo, sin oponerse a dicha constitución, haber participado como un propietario más en las Juntas posteriores, cuyos acuerdos impugna ahora.
El motivo se desestima.
SEXTO.- Nulidad del acuerdo 3º de la Junta de 29 de enero de 2.019 y de los acuerdos 2º y 3º de la Junta de 1 de marzo de 2019
Aduce el apelante que, en la sentencia recurrida, se considera que no son acuerdos gravemente perjudiciales para el actor, simplemente, porque se considera que no existe el requisito procesal de instar convocatoria de junta de propietarios para modificar los coeficientes para poder proceder a su impugnación judicial, por lo que existe error en la interpretación jurídica del precepto normativo y de la valoración de la prueba, como se ha expuesto en la alegación primera del recurso, que damos por reproducida. Añade que se llegaría al absurdo de que la Comunidad no se ha constituido durante más de 35 años, se ha modificado la configuración física de algunos departamentos, durante esos años se han pagado a tercios los gastos (excepto los de escalera, que eran a medias entre los dos pisos), y, una vez que se decide acordar una obra y una derrama, se constituye la comunidad y se acuerda el reparto, pero, como previamente no se ha convocado una junta que instara la modificación de los coeficientes de participación, no se podrían impugnar, por injustos que fueran.
Sin embargo, aparte de dar también aquí por reproducidos los argumentos contenidos en el fundamento de derecho segundo de la presente resolución, consideramos que nada impedía al actor haber solicitado la convocatoria de una Junta, en cuyo Orden del día figurase expresamente su propuesta de modificar las cuotas de participación en la propiedad, a partir de las mediciones que tuviera por conveniente proponer. Pero no lo ha llevado a cabo, y se ha limitado a quejarse en cada Junta del sistema aplicado, cuando lo que se hacía era aplicar el sistema de reparto previsto en el título constitutivo.
El motivo se desestima.
SÉPTIMO.- Nulidad de los acuerdos 1º, 2º, 4º y 5º de la Junta Extraordinaria de 8 de abril de 2019
Aduce el apelante que, en la sentencia recurrida, se desestima la pretensión de declarar nulos los acuerdos 1º, 2º, 4º y 5º de la junta de 8 de abril de 2.019, por entender que impugna que se declararan nulos los acuerdos de la junta de 18 de marzo de 2.019, y que, como esta última no se había convocado con los requisitos del artículo 553-20 y 553-21 CCC, está correctamente declarada nula la junta de 18 de marzo de 2018.
Es cierto que el actor fundó su impugnación de los acuerdos 1º, 2º, 4º y 5º de la Junta Extraordinaria de 8 de abril de 2019 en que todos los puntos del Orden del Día propuestos fueron desestimados, impidiendo con ello que se pudiera determinar la superficie real de los departamentos y el establecimiento de las cuotas de participación, siendo acuerdos abusivos y contrarios a los intereses de la Comunidad, y perjudiciales para el actor. Pero también lo es que el actor carece de legitimación activa para impugnar tales acuerdos.
La falta de legitimación activa es apreciable, incluso, de oficio, como recuerda la STS, Sala 1ª, de 3 de abril de 2018, que señala que ' Es cierto que la falta de legitimación 'ad causam' ha de ser apreciada de oficio, según ha reiterado esta sala (sentencia núm. 260/2012, de 30 abril , entre otras), lo que lleva a resolver sobre la cuestión pese a que la demandada no planteara la excepción en el momento procesal oportuno.'Dicha falta de legitimación activa fue ya formulada por los demandados en su contestación, si bien, en su escrito de oposición al recurso de apelación, los apelados la limitan a la impugnación de los acuerdos 1º, 2º, 4º y 5º de la Junta Extraordinaria de 8 de abril de 2019, adoptados con posterioridad a ser aprobada la deuda del actor en Junta de 1 de marzo de 2019.
Y, limitada ya a la impugnación de esos acuerdos, procede apreciar que el actor carece de legitimación para impugnarlos, con base en que el actor no estaba al corriente de pago al ejercitar acción de impugnación de dichos acuerdos, partiendo de que el art.553-31.3 CCC dispone, en efecto, que 'Para ejercer la acción de impugnación es preciso estar al corriente de pago de las deudas con la comunidad que estén vencidas en el momento de la adopción del acuerdo que desee impugnarse o haber consignado su importe'.
Tal y como alegaron los demandados al contestar a la demanda, el actor no adujo estar al corriente de pago por haber consignado judicialmente la cantidad de 9.664,20 euros, sino que dicha consignación se hizo solo para evitar que se le declarase propietario moroso y que se le privase del derecho de voto; además, aunque había consignado el importe, había solicitado que no se entregasen las cantidades consignadas a la Comunidad de Propietarios, por no estar de acuerdo con los coeficientes de participación asignados a cada departamento, lo cual vulneraba las reglas sobre el pago, aparte de que la consignación no estaba bien hecha. Así es, el actor presentó un escrito el 17 de octubre de 2019, anunciado que, en esa fecha, había consignado 9.664,20 euros, de conformidad con el art.553-24 CCC, siendo que el art.553-24.1 CCC dispone: 'Tienen derecho a votar en la junta los propietarios que no tengan deudas pendientes con la comunidad cuando la junta se reúne. Los propietarios que tengan deudas pendientes con la comunidad tienen derecho a votar si acreditan que han consignado judicial o notarialmente su importe o que las han impugnado judicialmente'. Por tanto, esa consignación realizada por el actor no fue para pagar la deuda que por importe de 9.664,20 euros había sido aprobada en su contra en Junta de 1 de marzo de 2019. De hecho, se reitera que, al tiempo de anunciar durante el procedimiento la consignación, no pidió que fuese entregada a la Comunidad, y no fue hasta que presentó el escrito de 22 de enero de 2020 cuando accedió a que le fuese entregada la suma de 6.811,14 euros, según el coeficiente del 34,9289% determinado por su perito; finalmente, en escrito fecha el 12 de mayo de 2020 (impugnación de un recurso de reposición), y de modo subsidiario, pidió ya la entrega a la Comunidad del total importe consignado, y se acordó de conformidad. Pero ello no subsana el hecho de que, cuando el actor procedió a impugnar los citados acuerdos de la Junta Extraordinaria de 8 de abril de 2019, no había abonado el importe adeudado, una deuda vencida y aprobada en Junta de 1 de marzo de 2019, surgida de la aplicación del coeficiente imperante.
Aunque sea en relación con el art.18.2 LPH, que dispone que '(...) Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas (...)'), señala la SAP Cáceres, sección 1ª, de 27 de mayo de 2009 lo siguiente:
' El legislador trata de evitar que los propietarios dejen de cumplir su obligación esencial de contribuir económicamente al mantenimiento de la comunidad, imponiendo al propietario que pretenda impugnar un acuerdo de la junta la acreditación de estar al corriente en el pago de sus deudas vencidas con la comunidad, salvo que éstas provengan del acuerdo relativo al establecimiento o alteración de las cuotas de participación que se combate, que es precisamente lo que ocurre en el presente supuesto.
En efecto, la mayor parte de las Audiencias Provinciales, al interpretar la exigibilidad de la consignación de las deudas vencidas con la comunidad para poder impugnar acuerdos, entiende que no es tanto un requisito de procedibilidad sino una exigencia de fondo que afecta al núcleo de la acción, de tal forma que la impugnación no prosperará, no por razones de índole procesal, sino porque el incumplimiento de las obligaciones en el régimen de propiedad horizontal afecta directamente a la legitimación para ejercitar la acción, entendida ésta como el derecho subjetivo a poner en funcionamiento el mecanismo tutelar de los tribunales y obtener de ellos una respuesta a la pretensión inserta en la acción. Por ello se rechazan también las alegaciones que aluden a la infracción del Art. 18.2 en relación con el derecho a la defensa consagrado en el Art. 24 de la C .E ., pues se considera que la medida exigida al comunero que desea impugnar un acuerdo de la comunidad es proporcionada, pues no le impide su acceso a los tribunales y, por otro lado, no paraliza de hecho la vida de la comunidad, cuyos acuerdos son ejecutivos pese a su impugnación judicial ( artículo 18.4 de la Ley de Propiedad Horizontal ). Véanse SSAP de Málaga, Sección Quinta, de 21 de junio de 2004 , Madrid, Sección Décima, de 17 de mayo de 2004 , Guipúzcoa, Sección Primera, de 14 de marzo de 2001 , etc.
Finalmente, dicho requisito no surge de la interpretación rigurosa de un precepto legal, sino de una norma establecida por el legislador y que según la propia exposición de motivos de la Ley de Propiedad Horizontal tiene como finalidad luchar contra la morosidad, e impedir que mediante actuaciones de los copropietarios se dilate en el tiempo la obligación de pago, a través de la impugnación de los acuerdos ante los tribunales que imposibilitaría o impediría en gran medida la actuación de la comunidad de hacer frente a la marcha de la misma.
También se considera que se trata de un requisito legal imperativo e indisponible, y también, incluso, insubsanable, la exigencia del pago o consignación previa a la presentación de la demanda, de la totalidad de deudas vencidas con la comunidad, sin cuyo cumplimiento no cabe el éxito de la misma, de forma que sólo resulta subsanable su falta de acreditación documental. SSAP Girona de 30 de septiembre de 2003 , Zaragoza de 23 de diciembre de 2003 , Alicante de 28 de enero de 2004 , Guadalajara de 4 de marzo de 2004 , Madrid de 17 de mayo y 27 de diciembre de 2004 , Tarragona de 15 de junio de 2004 , Málaga de 21 de junio de 2004 , León de 21 de julio de 2004 , o Santa Cruz de Tenerife de 17 de enero de 2005 '.
Por tanto, tales acuerdos han quedado también firmes.
El motivo se desestima.
OCTAVO.- Legalidad de los acuerdos de la Junta de 18 de marzo de 2019
Aduce el apelante que la sentencia recurrida no se pronuncia directamente sobre la legalidad de los acuerdos adoptados en la junta de 18 de marzo de 2019, pero sí indirectamente, al considerar que la junta de 8 de abril de 2019 los declaró nulos correctamente por no cumplir los requisitos exigidos ( art 553-20 y 553-21 CCC), por no mediar una antelación mínima de 8 días naturales para efectuar las correspondientes notificaciones. La sentencia sí reconoce que el Presidente no convocó la junta de propietarios, previo requerimiento de uno de los vecinos, pero existe error en la valoración de los hechos y error en la aplicación del artículo 553-21.3 CCC, pues el art.553- 21.2 CCC establece la antelación mínima de 8 días para la convocatoria de juntas ordinarias, pero el 553-21.3 CCC establece que, en caso de juntas extraordinarias, para tratar temas urgentes, solo es necesario que hayan podido tener conocimiento de las convocatorias antes de hacer la reunión, como queda acreditado sucedió en este caso. Afirma que la junta estuvo correctamente convocada (dada la dejación del presidente), era de carácter extraordinario y urgente, pues se debía debatir, la contratación de un técnico que realizara las mediciones de los departamentos de la comunidad y modificar las cuotas de participación en función de su resultado, para distribuir los gastos de las obras de rehabilitación que se debían realizar; los otros dos propietarios, con abuso de derecho, intentaron boicotear la reunión no asistiendo, pero la Junta debe considerarse bien celebrada y ejecutivos sus acuerdos, pues no ha sido impugnada. La convocatoria y celebración de esta junta acreditan una vez más y de forma redundante que el actor ha instado y se ha celebrado una junta interesando acordar la modificación de los coeficientes de participación, que no se ha aprobado por unanimidad y que por tanto habilita el acceso a que la autoridad judicial pueda determinarlos de conformidad a la superficie, ponderada por el uso, el destino y otros datos físicos y jurídicos de los departamentos que configuran la comunidad.
Tal y como aduce el apelante, al tratarse de la convocatoria de una Junta extraordinaria, conforme al art.553-21.3 CCC, tan solo era preciso que los propietarios hubieran podido tener conocimiento de las convocatorias, citaciones y notificaciones antes de la fecha en que debía celebrarse la reunión, y no era preciso que mediasen ocho días naturales, pero dicho precepto legal exige también la urgencia ('para tratar temas urgentes'). En ese sentido, puesto que se había aprobado en la Junta de 1 de marzo de 2019 la deuda del actor y presentar demanda en su contra, cabría apreciar cierta urgencia por su parte en solventar la situación, pero lo cierto es que, en el acta de la Junta Extraordinaria de 8 de abril de 2019, consta que ' Respecto de la Convocatoria de Junta, el señor Adolfo manifiesta que, dada la urgencia de ejecutar las obras de reparación del edificio, solicitó por escrito de 7 de marzo de 2019, enviado por e-mail a la comunidad y por Burofax, para que se convocara Junta con el orden del día previsto para hoy. Que el Sr. Presidente convocó para el 8 de abril de 2019, que se informó que, dada la urgencia, se consideraba que era una dejación de funciones y, dado que tiene más del 25 por 100 de las cuotas de participación, convocó Junta el 18 de marzo de 2019 (...) '. Y esa alegada urgencia en la realización de las obras no se compadezca con la demora en el pago de la derrama. Además, el hecho de que el Presidente ofreciese al actor convocarla para el 8 de abril de 2019, una fecha no muy lejana en el tiempo, no revela la inactividad o negativa de la presidencia a convocar la Junta prevista en el art.553-21.1 CCC, máxime cuando se trataba de un tema que se arrastraba ya desde la Junta de 29 de enero de 2019. De hecho, la Junta fue convocada para el día 8 de abril de 2019, y con el mismo Orden del Día de la Junta convocada por el actor para el 18 de marzo de 2019, a la que solo asistió él, donde se aprobaron todos los acuerdos que propuso, y donde se autonombró Presidente y Secretario de la Comunidad.
Tal y como reconoció el actor en su demanda, el acta de la Junta Extraordinaria de18 de marzo de 2019 fue notificada a los demás propietarios, no asistentes, quienes se opusieron por escrito a los acuerdos adoptados, como consta transcrito en el acta de la Junta Extraordinaria de 8 de abril de 2019, donde se pone de manifiesto, en todo caso, que el Presidente creía que debían mediar ocho días naturales entre la convocatoria y la celebración. En todo caso, en la Junta Extraordinaria de 8 de abril de 2019, con asistencia ya de todos los propietarios, se dejaron sin efecto los acuerdos adoptados en la Junta Extraordinaria de 18 de marzo de 2019, y se votó en contra de todos y cada uno de los puntos del Orden del Día propuestos por el actor.
El motivo se desestima.
En consecuencia, en atención a todo lo expuesto, procede la desestimación del recurso.
NOVENO.- Por imperativo del art.398 LEC, las costas de la segunda instancia son impuestas al apelante, al haber sido desestimadas sus pretensiones.
Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación
Fallo
Con desestimación del recurso de apelación interpuesto por D. Adolfo contra la sentencia dictada en fecha 20 de julio de 2020 por el Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Terrassa, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución, con imposición al apelante de las costas de segunda instancia.
Se acuerda la pérdida del depósito para recurrir.
Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que se observen los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.
Notifíquese la presente sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.
Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
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