Sentencia CIVIL Nº 490/2019, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8, Rec 497/2019 de 18 de Noviembre de 2019

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Octava

C/ Santiago de Compostela 100, Planta 1 - 28035

Tfno.: 914933928

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2017/0163020

Recurso de Apelación 497/2019 A

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 33 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 852/2017

APELANTE:HELPMADRID SL

PROCURADOR: DÑA. MARIA ASUNCIÓN SÁNCHEZ GONZÁLEZ

APELANTE:D. Hermenegildo

PROCURADOR: DÑA. MARIA DEL MAR RODRÍGUEZ GIL

APELADA:COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA C/ GLORIETA000 Nº NUM000 DE MADRID

PROCURADOR: D. DAVID GARCÍA RIQUELME

SENTENCIA Nº 490/19

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. JESÚS GAVILÁN LÓPEZ

D. JUAN JOSÉ GARCÍA PÉREZ

Dª. MILAGROS DEL SAZ CASTRO

En Madrid, a dieciocho de Noviembre de dos mil diecinueve. La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Procedimiento Ordinario nº 852/17, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 33 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelada, la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA C/ GLORIETA000 Nº NUM000 DE MADRID , representada por el Procurador D. David García Riquelme, y de otra, como demandados-apelantes, la sociedad HELPMADRID SL, representada por la Procuradora Dña. Maria Asunción Sánchez González, y D. Hermenegildo , representado por la Procuradora Dña. María del Mar Rodríguez Gil.

VISTO, siendo Magistrado-Ponente el Ilmo. Sr. D. JESÚS GAVILÁN LÓPEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia número 33 de Madrid, en fecha siete de marzo de dos mil diecinueve, se dictó Sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente:

'Estimo la demanda plantea por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE GLORIETA000 Nº NUM000 DE MADRID frente a HELPMADRID SL y Hermenegildo, declaro haber lugar a la misma, y en su virtud ha lugar acción de cesación de actividad prohibida y moleta y resolución de la relación contractual de arrendamiento o de gestión de hospedaje, de la vivienda NUM001 de la Comunidad GLORIETA000 NUM000 de Madrid, celebrado entre D. Hermenegildo y HELPMADRID, por actividades prohibidas por los estatutos y molestas, condenando a los demandados a cesar en toda actividad de hospedaje o alquiler múltiple, debiendo los demandados estar y pasar por esta declaración, y de no cesar en dicha actividad voluntariamente en el plazo de un mes podrá ejecutarse a su costa con el lanzamiento de los ignorados ocupantes.

Todo ello con expresa condena en costas a los demandados,'

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación tanto por la representación procesal de HELPMADRID SL, como por la de D. Hermenegildo, respectivamente, los cuales fueron admitidos, y en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- No estimándose necesaria la celebración de vista pública para la resolución del presente recurso, quedó en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, lo que se ha cumplido el día dieciséis de octubre de dos mil diecinueve.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

La Sala acepta los Fundamentos de Derecho de la Sentencia de instancia, en los términos de esta resolución.

PRIMERO.- Antecedentes y objeto del recurso.-

1.- En la demanda planteada por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE GLORIETA000 Nº NUM000 DE MADRID, frente a HELPMADRID SL como arrendataria y D. Hermenegildo, propietario de la vivienda, se ejercita acción de cesación de actividad prohibida y molesta y resolución de la relación contractual de arrendamiento o de gestión de hospedaje, de la vivienda por actividades prohibidas por los estatutos y molestas.

2.- La parte demandada se opone en base a los hechos y fundamentos que se dan por reproducidos, planteando el demandado la falta de legitimación activa ad causam, desestimada en el acto de la Audiencia Previa la inexistencia de defecto legal en el modo de proponer la demanda.

3.- La sentencia de instancia estima la demanda al considerar, a modo de síntesis, que "... i="">Así pues se considera notoria la situación molesta para el resto de vecinos, y conforme a la dicción de los Estatutos, prohibida. Y todo ello no queda sólo probado por las manifestaciones de los vecinos en la celebración de la distintas Juntas, , que son los verdaderamente afectados, sino también por una prueba documental, aportada por la parte demandante, y testifical de la administradora que tras ser analizada, ratificada y aclarada se considera objetiva, real y creíble.

La prueba documental -no impugnada de los foros de opiniones, es clarificadora al respecto; la notoriedad de que, en una segunda planta, con un solo portal de acceso, se pasa de una vivienda amplia que tras ser reformada pasa a tener 8 habitaciones, el representante de HELPMADRID dice que tiene cinco habitaciones pero la testigo quien tienen encomienda la gestión de la vivienda dice que son 8 las habitaciones, lo que hace muy fácil pensar en todo lo que supone para el resto de propietarios, desde el mismo acceso a su portal, las llamadas a interfonos, el ajetreo de viajeros y la cualidad de los residentes estudiantes o jóvenes trabajadores que dice el testigo, D. Jose María aportado por uno de los codemandados, normalmente estudiantes de erasmus, por lo que se estima probado que actividad que en él se desarrolla resulta molesta o incómoda para el resto de los propietarios, pues hay que disciplinar la vida de la Comunidad en aras de asegurar que el derecho propio de un comunero (el uso y disfrute de la cosa como manifestación del dominio) no se traduzca en perjuicio ajeno ni en menoscabo del conjunto. Por tanto, actividad incómoda es aquélla que provoca molestias a los demás integrantes de la Comunidad, incluyendo conductas de todo tipo que privan o dificultan a los demás del normal y adecuado uso y disfrute de la cosa o derecho. También puede afirmarse que el uso que se realiza de un inmueble por ocho estudiantes, la mayoría en beca erasmus, como depone el testigo, suponen la realización de actividades que resultaran objetivamente molestas, entre las que se encuentra la denunciada consistente en celebración de fiestas, y ello porque depende en gran medida, no del nivel adquisitivo del ocupante, si no de su grado de comprensión y adecuación de su comportamiento al nivel de respeto de la convivencia con resto de propietarios, ya que no se está contratando un servicio en un alojamiento especialmente preparado para ello donde cualquier alteración de la convivencia en modo de ruidos, daños o de cualquier otro modo se encuentra totalmente prevista de tal forma que es inmediatamente resuelta por el responsable. El empleo de los inmuebles integrantes en una comunidad de propietarios conviviendo con quienes poseen en ella su vivienda habitual provoca necesariamente los conflictos generados por el desarrollo de una actividad mercantil en espacios no especialmente habilitados para ello.

Expuesto lo anterior, valorando las pruebas practicadas, ha quedado acreditado y así se declara que en el tiempo que se está desplegando la actividad los vecinos han venido reclamando al gestor y al propietario , solventar las molestias que ocasionan los ocupantes del inmueble, tal y como consta de las actas de las juntas de propietarios y burofaxes enviados, prueba documental nº 7,8 y 9 unidos al escrito de demanda), de cuyo contenido se extrae la preocupación por la seguridad de los propietarios, por los ruidos provocados por la celebración de fiesta, y si bien se hace mención a los daños ocasionados por un uso indebido del mismo de los ocupantes del referido inmueble, este no se estima probado ni en el suplico se insta su indemnización.

....Es por todo lo expuesto que, de conformidad con el artículo 217 de la ley de enjuiciamiento civil procede la estimación de la demanda, estimando haber lugar a la acción de cesación de actividad prohibida y molesta y resolución de la relación contractual de arrendamiento o de gestión de hospedaje, de la vivienda NUM001 de la Comunidad GLORIETA000 NUM000 de Madrid, por actividades prohibidas por los estatutos y molestas, condenando a los demandados a cesar en toda actividad de hospedaje o alquiler múltiple, debiendo los demandados estar y pasar por esta declaración, y de no cesar en dicha actividad voluntariamente en el plazo de un mes, se procederá al lanzamiento de los ignorados ocupantes. ", todo ello en los términos concretos que refleja el antecedente de hecho primero de esta resolución, que se corresponde con la parte dispositiva de la misma.

4.- El recurso planteado por la representación procesal de la demandada Helpmadrid S.L., se fundamenta, a modo de síntesis comprensiva de las alegaciones formuladas en el escrito de interposición, en los siguientes motivos:

1º) Infracción del artículo 7.2 de la LPH por existencia de errores insubsanables y falta de legitimación del Presidente, demanda defectuosa e incumplimiento de los requisitos del requerimiento, siendo insubsanable, citando doctrina y jurisprudencia inaplicable.

2º) Infracción del artículo 218 de la LEC, al no haberse resuelto sobre el orden legal para instar la acción de cesación, tampoco el tipo de hospedaje prohibido.

3º) Error en la valoración de la prueba, testigos de las Juntas, foro de opiniones y la administradora.

Se solicita la revocación de la sentencia, dictando otra por la que se desestime la demanda interpuesta, con imposición de costas a la demandante en ambas instancias.

5.- El recurso planteado por la representación procesal de D. Hermenegildo, se fundamenta, a modo de síntesis comprensiva de las alegaciones formuladas en el escrito de interposición, en los siguientes motivos:

1º) Infracción del artículo 7.2 LPH por falta de requisitos requerimiento.

2º) Incongruencia omisiva al no pronunciarse sobre dicho extremo.

3º) Infracción doctrina y jurisprudencia sobre la acción de cesación art. 7.2 LPH y 217 LEC.

4º) Error en la valoración de la prueba.

6.- De contrario se interesó la confirmación de la sentencia, de acuerdo, en lo sustancial, con los argumentos de la misma, con imposición de costas a las apelantes.

SEGUNDO.- Motivo común planteado por los apelantes: sobre la infracción del artículo 7.2 LPH por falta de requisitos requerimiento.-

1.- Doctrina y jurisprudencia.- Dice la SAP de Madrid, Sección 19ª, de 17 de Febrero de 2016, reproducida por Sección 25ª, en Sentencia de 29-04-2016, nº 160/2016, rec. 343/2015, que: "... el="" art="" culo="" 7="" 2="" de="" la="" ley="" propiedad="" horizontal="" dispone="" que="" al="" propietario="" y="" ocupante="" del="" piso="" o="" local="" no="" les="" est="" permitido="" desarrollar="" en="" l="" resto="" inmueble="" actividades="" prohibidas="" los="" estatutos="" resulten="" da="" osas="" para="" finca="" contravengan="" las="" disposiciones="" generales="" sobre="" molestas="" insalubres="" nocivas="" peligrosas="" il="" citas="" pudiendo="" comunidad="" propietarios="" ejercitar="" ante="" vulneraci="" n="" aquella="" disposici="" una="" acci="" cesaci="" definitiva="" actividad="" prohibida="" as="" como="" privaci="" derecho="" uso="" vivienda="" por="" tiempo="" superior="" a="" tres="" os="" frente="" su="" funci="" gravedad="" infracci="" perjuicios="" ocasionados="" pero="" ejercicio="" estas="" acciones="" precisa="" un="" previo="" requerimiento="" inmediata="" bajo="" apercibimiento="" iniciar="" judiciales="" procedentes="" autorizaci="" posterior="" junta="" este="" modo="" claramente="" se="" establecen="" dos="" requisitos="" procedibilidad="" sin="" cuya="" concurrencia="" puede="" ser="" deducida="" primer="" lugar="" hecho="" presidente="" quien="" realice="" segundo="" acuerdo="" debidamente="" convocada="" efecto="" autorizando="" es="" adem="" s="" establece="" orden="" temporal="" ambos="" deber="" hacerse="" tan="" solo="" caso="" fuera="" atendido="" plazo="" fijado="" prudencialmente="" proceda="" tras="" constatarse="" persistencia="" adoptarse="" autorizatorio="" previamente="" presentaci="" demanda="" deduciendo="" entre="" m="" recientes="" esta="" audiencia="" provincial="" sentencias="" secci="" 21="" 26="" marzo="" 2013="" 10="" 24="" octubre="" 2012="" todas="" ltima="" citan="" p="">

El requerimiento cobra en el ejercicio de esta acción singular importancia, pues la finalidad del mismo es obviamente evitar el pleito, bien porque la requerida se avenga sin paliativos a las exigencias de la Comunidad requirente llevando a cabo las actuaciones precisas que signifiquen la cesación, -en este caso de las molestias derivadas del ruido-, bien porque con motivo del requerimiento las partes lleguen a una solución transaccional. Para que esta finalidad pueda cobrar realidad, es preciso, de un lado que el requerimiento llegue a los destinatarios, que no son otros que los infractores y de otro, que se otorgue a los requeridos un plazo razonable para llevar a cabo las actuaciones necesarias para eliminar las molestias. Se trata de un requerimiento del que se espera respuesta, su finalidad, según lo razonado, lo aleja de aquéllos que supongan una mera formalidad. De ahí, que haya de extremarse el celo para que sea realmente recibido por su destinatario, estableciendo a continuación, según se conteste o no, un plazo de espera en razón a la entidad de las actuaciones a llevar a cabo para hacer efectiva la cesación y solo después, si el requerimiento no es atendido, procederá convocar la Junta para ejercitar la acción de cesación. Es este el procedimiento que para la subsanación extrajudicial de actividades molestas, nocivas o insalubres está previsto en la Ley de Propiedad Horizontal (EDL 1960/55). Ha de ser previo a la interposición de la demanda, para lo que debe otorgarse al causante un plazo razonable ( sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, sección 9ª, de 11 de junio de 2013).'".

2.- Aplicación al presente caso.- Se parte de la existencia de la propiedad de la vivienda y su arrendamiento por parte de los codemandados, respectivamente, en su condición de arrendador y arrendataria, respecto de los que se ejercita la reseñada acción de cesación de actividad prohibida y molesta y resolución de la relación contractual de arrendamiento o de gestión de hospedaje, de la vivienda por actividades prohibidas por los estatutos y molestas. Consta en los autos que con fecha 2 de octubre de 2.014 en la Junta de Propietarios se acuerda autorizar al Presidente para el ejercicio de acciones frente a la vivienda propiedad del demandado donde la entidad Helpmadrid desarrolla actividad de hospedaje para estudiantes nacionales y extranjeros que genera gran trasiego en el edificio y actividades molestas e inseguras, acta al folio 49 de autos; con posterioridad se lleva a cabo la Junta general de fecha 3 de marzo de 2016 en el punto quinto 'exposición de la actividad que se desarrolla en la vivienda NUM001 y medidas a tomar' y el acuerdo sobre el mismo en el último párrafo tras significar que 'ya fue tratado el tema en la junta de 9 de octubre de 2014, actividad que se dice está prohibida expresamente prohibida en los estatutos, sigue generando un gran trasiego de personas en el edificio desarrollando actividades molestas e inseguras, folio 67 de autos. No consta requerimiento previo a los dos demandados en fecha anterior a la celebración de la primera Junta; el acuerdo adoptado en la segunda de ellas se remite en forma de requerimiento tanto al propietario como a la arrendataria, como notificación producida el 28 de Marzo de 2.016, folios 54 y 63; pues bien, aunque la sentencia apelada refiere que 'Esto-se entiende que el acuerdo de esa segunda Junta de Propietarios- fue comunicado mediantes sendos burofaxes enviados el pasado 24 de junio y el 21 de octubre de 2014 sin que hasta la fecha el propietario haya intervenido para evitar el desarrollo de la misma', lo que evidentemente no pudo producirse nunca, es lo cierto que, cuando menos, la entidad arrendataria no ha sido en momento alguno requerida previamente en el cese de esa actividad, teniendo la primera noticia formal a través de ese burofax remitido el 28 de Marzo de 2.016, conculcando los requisitos de procedibilidad a que se refiere el artículo 7.2 de la LPH, como tampoco respecto del propietario, al no seguirse el orden ni contenido específico del citado precepto.

Como puso de manifiesto esta Sala en Sentencia de 20-02-2018, nº 74/2018, rec. 939/2017, es necesario no sólo que la relación jurídico-procesal esté bien constituida trayendo al juicio a ambos, sino que al arrendatario se le haya dirigido requerimiento previo a la demanda, como persona física o jurídica que lleva a cabo esa actividad molesta o prohibida por los Estatutos, con la finalidad apuntada por la anterior doctrina y jurisprudencia citada, en cuyo caso contrario se produce incumplimiento del requisito de procedibilidad, de acuerdo con lo preceptuado en el artículo 7.2 LPH.

Por todo ello, procede estimar los recursos planteados sin necesidad de abordar los siguientes, con desestimación por tanto de la demanda, e imposición de costas a la demandante, en virtud del artículo 394 de la LEC.

TERCERO . - Costas de esta alzada.-

La estimación del recurso comporta la no imposición de costas en esta alzada a ninguna de las partes, de acuerdo con el artículo 398 de la L.E.C.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

1º) Que debemos ESTIMARlos recursos interpuestos por la representación procesal de HELPMADRID SLy de D. Hermenegildo , respectivamente, frente a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE GLORIETA000 Nº NUM000 DE MADRID, contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 33 de Madrid en fecha siete de marzo de dos mil diecinueve, autos de Procedimiento Ordinario nº 852/17, REVOCANDO la misma, dictando otra en su lugar por la que se desestima la demanda interpuesta por la Comunidad de Propietarios, con imposición de costas en primera instancia a la demandante.

2º) No se hace especial pronunciamiento en costas de esta alzada.

La estimación del recurso determina la devolución del depósito constituido por las apelantes, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2.009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 208.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, póngase en conocimiento de las partes que contra esta resolución no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 del texto legal antes citado, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-La anterior Sentencia fue hecha pública por los Magistrados que la han firmado. Doy fe. En Madrid, a 4 de diciembre de 2019.