Sentencia CIVIL Nº 355/2020, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 5, Rec 93/2020 de 16 de Septiembre de 2020

Encabezamiento

A.P. de Alicante (5ª.) Rollo 93/2020
SENTENCIA NÚM. 355
Iltmos. Sres.:
Presidenta: Dª. María Teresa Serra Abarca
Magistrada: Dª. Susana Martínez González Magistrada: Dª. María Encarnación Aganzo Ramón
En la ciudad de Alicante, a dieciséis de septiembre de dos mil veinte.
La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Alicante, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen,
ha visto los autos de Juicio Ordinario núm. 727/16 seguidos en el Juzgado de Primera Instancia Número Tres
de Alicante , de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandada
D. Carlos Francisco ., representada por el Procurador D. José Luis Pamblanco Sánchez y dirigida por el Letrado
D. Amando Cremades Navarro, siendo apelada la demandante COMUNIDAD DE PROPIETARIOS PARQUE000
, representada por el Procurador D. Juan Carlos Olcina Fernández y asistida por el Letrado D. Luis María Aisa
Cuiral.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia Número Tres de Alicante, en los referidos autos, tramitados con el número 727/16, se dictó Sentencia núm. 455/19 con fecha 12 de diciembre de 2019, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'ESTIMO íntegramente la demanda interpuesta por CP PARKING PARQUE000 contra Carlos Francisco , condenando al abono a la demandante de la cantidad de 24.887'61 euros, más intereses conforme al fundamento jurídico cuarto con condena en costas a la demandada.'

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada expresada, habiéndose tramitado el mismo por escrito en el Juzgado de procedencia, en la forma introducida por la Ley 1/2000, elevándose posteriormente los autos a este Tribunal, donde quedó formado el correspondiente Rollo de apelación número 93/20, señalándose para votación y fallo el pasado día 15 de septiembre de 2020, en que tuvo lugar.



TERCERO.- En la tramitación de esta instancia, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO, siendo Ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dª. María Encarnación Aganzo Ramón.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia dictada en primera instancia estima la demanda de reclamación de cantidad interpuesta por la parte actora, condenando al demandado al pago de 24.887,61 euros más intereses, al considerar acreditada la juzgadora la responsabilidad profesional de D. Carlos Francisco como administrador de la Comunidad de Propietarios por impago de las cuotas de la Seguridad Social e ingreso de las retenciones de IRPF de los trabajadores contratados durante numerosas mensualidades, que había dado lugar a la imposición de multas y recargos a la Comunidad por el importe señalado, lo que en modo alguno podía quedar justificado por la alta morosidad de la Comunidad de Propietarios.

Frente a ella interpone recurso de apelación el demandado, interesando la revocación de la sentencia y desestimación de la demanda por considerar que no había incurrido en actuación negligente alguna, oponiéndose la actora a dicho recurso.



SEGUNDO.- Debe señalarse que la relación contractual existente entre el administrador de fincas que profesionalmente presta sus servicios en una comunidad de propietarios sometida al marco normativo de Ley de Propiedad Horizontal, es mayoritariamente catalogada como la de un mandato 'sui generis' (así y entre otras muchas, SS AP de Cáceres de 7 de junio de 2004, de Barcelona de 30 de junio de 2004, de Gerona de 27 de mayo de 2005, de Málaga de 31 de marzo de 2006 y de Madrid de 13 de julio de 2006; opinión que parece confirmar la propia dicción de L.P.H. cuando en el párrafo segundo del núm. 7 del art. 13 emplea la palabra 'mandato'). En este sentido, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias de 7 de abril de 2008, ha señalado que ' ... el administrador de fincas es un colaborador activo de la comunidad de propietarios, de cuyos órganos de gobierno forma parte - art. 13 L.P.H ., al que en atención a sus especiales conocimientos y formación, se le atribuyen distintas competencias y funciones concretas de gestión y gobierno de la comunidad de propietarios, entendiéndose dicha relación como un mandato sui generis, donde es fundamental el carácter 'in tuitu personae', donde prima la confianza que imprimen las cualidades de la persona con la que se contrata'.

Como aclara la jurisprudencia del Tribunal Supremo, el reproche culpabilístico ha de referirse a un comportamiento no conforme a los cánones o estándares de conducta establecidos, y citados en las sentencias de 6 de marzo, 17 de julio y 10 de octubre de 2007, como integrantes de los Principios de Derecho Europeo de la Responsabilidad Civil, y que vienen referidos a unos patrones de conducta exigibles a todos (persona razonable), en función de la naturaleza y valor del interés protegido de que se trate, de la peligrosidad de la actividad, de la previsibilidad del daño, de la pericia exigible a la persona que la lleva a cabo, de la relación de proximidad o de la especial confianza de las personas implicadas y la disponibilidad y coste de las medidas de precaución y de los métodos alternativos.

Como declara la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, Secc. 6ª de 10-7-09, la posible responsabilidad civil del Administrador, efectivamente no deriva de una obligación de resultado, sino de un deber de ordenada gestión, de una correcta llevanza de la contabilidad comunitaria, y de la adopción de las debidas cautelas en el ejercicio de sus funciones y de la debida diligencia para evitar cualquier daño a la Comunidad. En este sentido, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Badajoz, Secc. 2ª de 24-10-03 mantiene que la relación contractual que liga al Administrador con la Comunidad de Propietarios, es la propia de un mandato 'sui generis' de los arts. 1709 y ss. del CC, su deber primario deberá consistir en llevar a cabo la gestión encomendada, esto es, prestar los servicios o realizar las operaciones que se le han encargado; ahora bien, si se produce, por su parte, algún tipo de infracción en el acometimiento de sus obligaciones por cumplimiento defectuoso o incorrecto, se puede hablar de una responsabilidad dimanante de una actuación inadecuada e impropia en orden a la ejecución de lo encomendado, lo que haría merecedor al agente del reproche culpabilístico que del mismo se deriva, generándose una responsabilidad por daños, emanada de la probada existencia y realidad de unos determinados perjuicios.

En relación con las obligaciones de los administradores de fincas, como señalan las Sentencias de la Audiencia Provincial de Valencia de 7-4-08 y 4-4-11, es un colaborador activo de la comunidad de propietarios, de cuyos órgano de gobierno forma parte ( art. 13 LPH), al que en atención a sus especiales conocimientos y formación, se le atribuyen distintas competencias funciones concretas de gestión y gobierno de la Comunidad de propietarios, entendiéndose dicha relación como un mandato sui generis, donde es fundamental el carácter 'intuitu personae', donde prima la confianza que inspiran las cualidades de la persona con la que se contrata.

Para esta jurisprudencia, surge como consecuencia directa de su condición de profesional cualificado, el deber de ejecutar sus competencias y cumplir sus obligaciones con una específica prudencia, diligencia y atención, y si faltare en su gestión el cumplimiento de estas obligaciones y actuación conforme a los deberes de previsibilidad y evitabilidad del daño en los intereses de la Comunidad, nace la responsabilidad civil y profesional del Administrador de fincas.

En la Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias, Secc. 4ª , sentencia de 14-5-04, se proclama que el Administrador profesional es algo más que un simple contable, recaudador y pagador, protector de los intereses sometidos a su custodia. Es un auténtico profesional de la administración inmobiliaria, con la experiencia práctica que se requiere para ello, al estar al día y al tanto de cuestiones diversas y complejas y con sujeción a un código moral, garantizado por un Colegio Profesional, precisamente porque su actuación se basa en la confianza. No pudiendo darse el mismo trato al miembro de la Comunidad que desempeña este cargo, careciendo de conocimientos jurídicos, que al profesional que debe ser pleno conocedor de la normativa y tiene que asesorar al presidente de la comunidad y demás comuneros. Podría argumentarse que no es facultad del Administrador convocar las Juntas ni decidir el orden del día, ya que el art. 19 LPH atribuye esta facultad al Presidente, pero lo cierto es que en el modo normal del funcionamiento de las comunidades cuando están asistidas de un Administrador profesional, es éste quien asesora, y en muchas ocasiones decide, cuáles son los contenidos de la reunión; debiendo advertir, en todo caso, al Presidente cuales deben ser los asuntos a tratar en la Junta y qué problemas existen en la comunidad a fin de que ésta pueda decidir convenientemente.

En el mismo sentido se pronuncia la SAP de Madrid, Sección 10ª, de 15 de febrero de 2013.

Para la Sentencia de la Audiencia Provincial de Jaén, Secc. 2ª, de 19 de abril de 2012, la diligencia que es exigible a un Administrador de fincas no es la de normal, del 'padre de familia', esto es, la que debiera adoptar un hombre medio atendiendo a las circunstancias personales, de tiempo y lugar concurrentes, pues tratándose de un profesional, de Administrador de fincas, al mismo le será exigida una muy superior diligencia o cuidado acorde con sus conocimientos, formación, cualificación profesional y experiencia por las que realmente fue contratado.



TERCERO.- En relación con este procedimiento la Sala comparte en esencia las conclusiones fácticas, y sobre todo las consideraciones jurídicas, que se exponen a lo largo de la sentencia apelada y que sustentan la estimación de la demanda y desestimación de la reconvención, motivación que se reputa bastante para confirmar tal resolución que no queda desvirtuada en esta alzada por las alegaciones vertidas en el correspondiente escrito de interposición del recurso, y en consecuencia puede y debe de ser asumida por este Tribunal. Ha de tenerse en cuenta que la motivación por remisión es admitida reiteradamente por el Tribunal Constitucional (así, SSTC 24/96 y 115/96 (LA LEY 7224/1996)), así como por el Tribunal Supremo ( STS 1228/2000). En tal sentido, la Sentencia de esta Sección 486/2000 dispuso que 'Examinadas tales alegaciones es lo cierto, y al entender de esta Sala, que no han sido desvirtuadas las sólidas razones que sustentan el Fallo desestimatorio de las pretensiones de la demandante, por lo que es bastante a los fines de mantener los pronunciamientos de la sentencia apelada y desestimar el presente recurso con asumir, haciéndola propia tal motivación dando con ello cumplimiento a la exigencia que dimana del art. 120.3 de la C.E. en conexión con el art. 24.1 del texto constitucional, y que impone a los Tribunales de motivar debidamente las resoluciones por ellos dictadas en el ejercicio de su Jurisdicción con el fin de dar a conocer a las partes las razones de las decisiones judiciales y propiciar su crítica a través de los recursos, pues sabido es que tales fines deviene bastante, según ha señalado reiterada doctrina emanada del Tribunal Constitucional ( AATC. 688/88 y 956/88 y SSTC. 174/87, 146/90, 27/92, 175/9211/ 1995115/96105/ 97, 231/97, 36/98, 116/98, 181/98) la motivación por remisión a una resolución anterior, cuando la misma haya de ser confirmada y precisamente, porque en tal resolución se exponían argumentos correctos y bastantes que fundamentasen en su caso la decisión adoptada ya que en tales supuestos y cual precisa la STS de fecha 20 Oct. 1997, subsiste la motivación de la sentencia de instancia puesto que la asume explícitamente el Tribunal de segundo grado'. En el mismo sentido se expresa la Sentencia de esta Sección 160/2017 de 25 de octubre, que estableció que 'El hecho de que una motivación sea sucinta no quiere decir que no exista, habiéndose admitido incluso por el Tribunal Constitucional la llamada motivación por remisión (por todas, SSTC de 18 de julio de 2011 -rec. de amparo nº 5760/2005; Pte. Excmo. Sr.

Pérez Tremps- y de 16 de mayo de 2011 -recurso de amparo nº 1258/2009; Pte. Excmo. Sr. Rodríguez Arribas-).

Igualmente, la Sala 1ª del Tribunal Supremo, ha manifestado expresamente que 'como afirma la sentencia 1242/2007 de 4 de diciembre 'la exigencia de motivación no impone el deber de realizar una argumentación extensa ni de dar una respuesta pormenorizada, punto por punto, a cada una de las alegaciones de las partes, sino que basta que la respuesta judicial esté argumentada en Derecho y que tal respuesta ofrezca un enlace lógico con los extremos sometidos a debate'' ( STS de 4 de noviembre de 2010; rec. nº 422/2007 ; Pte. Excmo.

Sr. Gimeno-Bayón Cobos).

Por tanto, entendiendo que se encuentra motivada de forma exhaustiva, acertada y razonada la sentencia de primera instancia, debe mantenerse en la alzada lo resuelto en la instancia.



CUARTO.- No pueden aceptarse los motivos de oposición invocados por la recurrente. La sentencia de instancia razona y expone los argumentos por los cuales entiende que concurre la responsabilidad del demandado en su actuación como administrador de fincas de la demandada y su responsabilidad por los perjuicios causados a la comunidad demandada como consecuencia de su negligencia profesional. Y dicha argumentación de la sentencia impugnada no se aprecia irrazonable o ilógica.

La sentencia de instancia aprecia responsabilidad del demandado y condena a éste a pagar la cantidad reclamada en la demanda por pagos efectuados por la parte actora por deudas contraídas frente a la Tesorería General de la Seguridad Social o por retenciones de IRPF. Y lo cierto es que el daño causado a la comunidad actora es consecuencia directa del negligente actuar del demandado como administrador de la comunidad. Y ello por cuanto los documentos 8 a 10 de la demanda acreditan que era el propio administrador demandado el que ostentaba la delegación de votos de los propietarios en actas de juntas de los años 2008 a 2010, lo que permitía al demandado ejercer el control unilateral sobre el estado de cuentas de la comunidad. Lo anterior, unido al hecho de que el recurrente ostentara la representación de muchos de los propietarios explica que el administrador no ejerciera las funciones que le eran exigibles, controlando el presupuesto de ingresos y gastos de la comunidad, apreciando de forma oportuna y puntual la existencia de deudas contraídas por la comunidad frente a organismos públicos y adoptando en tiempo y forma las medidas precisas para regularizar la situación económica de la comunidad de propietarios, mediante el ejercicio de las acciones precisas para reclamar a los propietarios morosos el pago de las cuotas de comunidad. De este modo, el recurrente no acredita en ningún momento que reclamara extrajudicialmente y mucho menos que reclamara judicialmente a ninguno de los propietarios morosos, por lo que incumplió de forma clara las obligaciones que le imponen las letras a) y b) del art. 20 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH, en adelante).

La prueba más clara de dicho incumplimiento es que en el momento en que fue cesado el recurrente como administrador y la administración de la comunidad fue asumida por otro profesional, la deuda prácticamente desapareció, lo que evidencia que se debió exclusivamente a la conducta culposa del recurrente la generación de una deuda, con los perjuicios causados a la comunidad, perjuicios que deben ser asumidos por el demandado. De hecho, consta en las actas de junta de diciembre de 2008 y diciembre de 2009 (documentos 8 y 9 de la demanda) que el administrador fue compelido para que reclamase las cuotas impagadas a los comuneros morosos, autorizando a dicho administrador a ejercer acciones en nombre de la comunidad, de lo que hizo caso omiso.

Por otro lado, la responsabilidad del administrador demandado se evidencia en el hecho de que el recurrente, por más que pretenda lo contrario, no ha desvirtuado lo sentado en la instancia en cuanto a que hizo uso de una cuenta particular para girar cuotas de la comunidad, sin autorización ni conocimiento de la comunidad, como resulta del hecho de que el nuevo administrador no pudiera acceder a los movimientos de dicha cuenta.

La actuación negligente del recurrente es la causa directa de toda una serie de recargos impuestos a la comunidad demandada (documentos 14 a 23 de la demanda) y que coinciden con la cantidad objeto de condena en la instancia (hecho este que no se discute por el recurrente), por la responsabilidad del demandado al desatender sus obligaciones como administrador, que hubieran evitado la generación de dichos recargos.

Pero además, consta claramente que el demandado, que era perfecto conocedor de los impagos de las cuotas de la Seguridad Social y retenciones de IRPF a los trabajadores, y de las posibles consecuencias que tales impagos pudieran acarrear para la Comunidad de Propietarios, y, de forma individual, para cada comunero, no informó a la Comunidad de forma exhaustiva de las deudas mantenidas, y, una vez recibido de la Tesorería el requerimiento de pago, no informó de ello a los propietarios, impidiendo por tanto que los mismos pudieran dar una respuesta inmediata que evitara los recargos y multas que se impusieron con posterioridad. De hecho, consta que los comuneros tuvieron noticia de la situación y del elevado montante de la deuda, no por aviso del administrador, sino una vez recibidas de forma personal las resoluciones administrativas sobre derivación de responsabilidad. Consta además que en acta de la Junta celebrada en fecha 15 de julio de 2013, el administrador pidió disculpas por el tema de la Seguridad Social, lo que evidencia cierto reconocimiento de responsabilidad al respecto.



QUINTO.- De conformidad con lo anterior, procede la confirmación de la sentencia de instancia por sus propios fundamentos, previa desestimación del recurso, con la imposición de costas prevenida en los artículos 398.1 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación.

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por D. Carlos Francisco contra la sentencia dictada con fecha 12 de diciembre de 2019 en el procedimiento de juicio ordinario n.º 727/2016 tramitado ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Alicante, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución, con expresa imposición a la apelante de las costas procesales causadas en esta alzada.

Se acuerda la pérdida del depósito constituido, en su caso, con arreglo a la Ley 1/2009, de 3 de noviembre y Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Notifíquese esta resolución conforme a lo establecido en los artículos 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 208.4 y 212.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y, en su momento, devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, interesando acuse de recibo, acompañado de certificación literal de la presente a los oportunos efectos, uniéndose otra al Rollo de apelación. Contra ella cabe interponer recursos de casación y extraordinario por infracción procesal ante la Sala Primera del Tribunal Supremo con arreglo a lo dispuesto respectivamente en los artículos 477.2.3º y 469 y Disposición Final decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que podrán interponerse por escrito ante esta Sección de la Audiencia en el plazo de veinte días a contar desde su notificación.

Así, por esta nuestra sentencia, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En el mismo día ha sido leída y publicada la anterior resolución por la Ilma. Sra. Magistrada que la suscribe, hallándose celebrando Audiencia Pública. Doy fe.