Sentencia Civil Nº 3/2006, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 22/2004 de 02 de Enero de 2006

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 21

MADRID

SENTENCIA: 00003/2006

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 21

1280A

Tfno.: C/ FERRAZ, 41 Fax: 913971838-39-41-42

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N.I.G. 28000 1 7000351 /2004

Rollo: RECURSO DE APELACION 22 /2004

Proc. Origen: JUICIO VERBAL 303 /2002

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 64 de MADRID

Ponente:ILMO. SR. D. RAMÓN BELO GONZÁLEZ

MFG

De: Augusto

Procurador: JORGE LAGUNA ALONSO

Contra: DIRECCION000-MADRID

Procurador: ANTONIO Mª ALVAREZ-BUYLLA BALLESTEROS

SENTENCIA

MAGISTRADOS Ilmos. Sres.:

D. GUILLERMO RIPOLL OLAZÁBAL

Dª ROSA MARÍA CARRASCO LÓPEZ

D. RAMÓN BELO GONZÁLEZ

En Madrid, a 2 de enero de dos mil seis.

La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio verbal número 303/2002, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 64 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como apelante-demandante Augusto, y de otra, como apelado- impugnante-demandado La DIRECCION000 de Madrid.

VISTO, siendo Magistrado Ponente ILMO. SR. D. RAMÓN BELO GONZÁLEZ.

Antecedentes

La sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 64 de Madrid, en fecha 13 de septiembre de 2002, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando la demanda formulada por el Procurador D. Jorge Laguna Alonso, en nombre y representación de D. Augusto, contra la DIRECCION000, de Madrid, debo absolver y absuelvo a dicha demandada de las pretensiones en su contra deducidas, sin hacer expresa imposición de costas a ninguna de las partes, debiendo abonar cada una las causadas a su instancia y las comunes por mitad."

SEGUNDO.- Notificada la mencionada sentencia, contra la misma, después de preparado, se interpuso recurso de apelación, por la parte demandante, del que se dio traslado a la otra parte, que presentó escrito de oposición al recurso al tiempo que impugnaba la sentencia apelada, remitiéndose las actuaciones a esta Sección, ante la que no se ha practicado prueba alguna.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de 24 de mayo de 2005, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 12 de diciembre de 2005.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Procede desestimar tanto el recurso de apelación interpuesto por don Augusto como la impugnación de la sentencia apelada deducida por la DIRECCION000 de Madrid, confirmándose la parte dispositiva de la sentencia dictada en la primera instancia, de la que se aceptan y se dan ahora por reproducidos todos aquellos argumentos jurídicos que coincidan con los que se expresan a continuación.

SEGUNDO.- En el mes de junio de 1996, la Presidente de la DIRECCION000 de Madrid, contrató a don Augusto para que desempeñara el cargo de Secretario-Administrador de la Comunidad de Propietarios, a cambio del pago de un precio mensual. Manteniéndose esta relación jurídica, entre la Comunidad de Propietarios y don Augusto como Secretario-Administrador de la misma, hasta el último día del mes de julio de 2001, cuando fue resuelta, de manera unilateral, por la Comunidad de Propietarios.

En la Junta general ordinaria de propietarios de la DIRECCION000 de Madrid celebrada el día 19 de febrero de 1997 se nombró Secretario-Administrador de la Comunidad de Propietarios a don Augusto. Y en las siguientes Juntas generales ordinarias de propietarios se reiteró ese nombramiento, siendo la última en la que se hizo la celebrada el día 15 de marzo de 2001. Hasta que en la Junta general extraordinaria de propietarios celebrada el día 17 de julio de 2001 se removió del cargo de Secretario-Admistrador a don Augusto.

El día 6 de abril de 2002 don Augusto presenta demanda, contra la DIRECCION000 de Madrid, en la que ejercita la acción indemnizatoria de daños y perjuicios derivados de la resolución unilateral de la relación contractual sin mediar incumplimiento obligacional. Cuantificando la indemnización en el precio que habría cobrado de mantenerse la relación jurídica desde que fue resuelta hasta que se termina el año natural el día 31 de diciembre de 2001.

Los honorarios que venía percibiendo don Augusto ascendían a 343 euros con 23 céntimos.

TERCERO.- I. La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal , en el artículo 13, dispone, en su número 1, que: "Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes: a) La Junta de propietarios. B) El Presidente y, en su caso, los Vicepresidentes. c) El Secretario. d) El Administrador" (párrafo primero). Añadiéndose, en su número 6, que: "Los cargos de Secretario y Administrador podrán acumularse en una misma persona" (párrafo primero). Y concluyendo, en su número 7, al indicar que: "Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los organos de gobierno -entre los que está el Secretario Administrador- se hará por el plazo de un año" (párrafo primero). "Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria" (párrafo segundo).

Se dice en la Exposición de Motivos de la Ley que: "... el Administrador, que ha de ser designado por la Junta y es amovible, sea o no miembro de ella ...".

La reseñada regulación jurídica se refiere única y exclusivamente a la organización interna de la comunidad de propietarios y en ella agota su eficacia jurídica. Y, conforme a esta regulación, el Secretario-Administrador, así como el Presidente y, en su caso, los Vicepresidentes (no, desde luego, la Junta de propietarios), son nombrados, por la Junta de Propietarios, por el plazo de un año, pero, con anterioridad al transcurso del año, pueden ser removidos, por acuerdo adoptado en Junta general extraordinaria de propietarios, sin mediar incumplimiento de sus obligaciones (las del Administrador reseñadas en el artículo 20) ni justa causa y sin que la ausencia de incumplimiento obligacional o justa causa para la remoción de lugar a indemnización alguna a favor del removido.

II. En el párrafo segundo del número 6 del artículo 13 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal se dice que: "El cargo de Administrador y, en su caso, el de Secretario-Administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones; También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico".

En el caso del Secretario-Administrador que no sea uno de los propietarios de alguno de los pisos o locales de la casa y ejerza la profesión de administrador de fincas urbanas, concurre, junto a la organización interna de la comunidad de propietarios (a cuya regulación jurídica ya nos hemos referido), una relación jurídica nacida de un contrato celebrado entre la comunidad de propietarios (a través de su representante legal que es su Presidente), por una parte, y la persona que ostenta el cargo de Secretario-Administrador, por otra parte, y cuyas visicitudes jurídicas, así su resolución y las consecuencias derivadas de la misma, quedan sometidas a la regulación de las obligaciones y contratos del Código Civil.

Dos son las posturas que se han mantenido en la doctrina y en la jurisprudencia menor respecto a la naturaleza jurídica de este contrato celebrado entre la Comunidad de Propietarios y el Administrador.

Según una de estas posturas, se considera que la relación jurídica que vincula a la Comunidad de propietarios de la casa con su Administrador nace o arranca de un contrato de arrendamiento de servicios, previsto en el artículo 1.544 del Código Civil , en virtud del cual el arrendador (el Administrador) se obliga a prestar el servicio que se especifica en el artículo 20 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (amen de cualquier otro que se pacte en el contrato) y el arrendatario a pagar un precio cierto por ello; Encontrándose la relación jurídica sometida, en ausencia de pacto expreso en el contrato, al plazo anual del párrafo primero del número 7 del artículo 13 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal . Dado que el contrato de arrendamiento de servicios genera obligaciones recíprocas para ambas partes contratantes, en base a lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil , se entiende implícita la facultad del arrendatario que ha cumplido sus obligaciones de resolver la relación jurídica contractual antes del transcurso del plazo pactado, cuando el arrendador incumpla sus obligaciones y sin que de esta resolución anticipada de la relación contractual, que puede hacerse extrajudicialmente (sin perjuicio de su posterior control judicial), se derive indemnización alguna a favor del arrendador. Pero si el arrendatario unilateralmente y con anterioridad al transcurso del plazo pactado, resuelve la relación jurídica contractual sin concurrir el incumplimiento obligacional del arrendador, exigido en el artículo 1.124 del Código Civil , nos encontrariamos ante un contratante, el arrendatario, que habría contravenido el tenor del contrato al no respetar el plazo pactado, por lo que quedaría sujeto, por mor de lo dispuesto en el artículo 1.101 del Código Civil , a la indemnización de los daños y perjuicios causados al arrendador, que comprenderá no sólo el valor de la pérdida que haya sufrido, sino también el de la ganancia que haya dejado de obtener (artículo 1.106 del Código Civil ).

Según la otra de las posturas se considera que la relación jurídica que vincula a la Comunidad de Propietarios de la casa con su Administrador nace o arranca de un contrato de mandato, previsto en el artículo 1.709 del Código Civil , retribuido (posibilidad que se contempla en el párrafo segundo del artículo 1.711 del Código Civil ) y sometido en ausencia de pacto expreso en el contrato, al plazo anual del párrafo primero del número 7 del artículo 13 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (la existencia de un plazo de duración no priva al mandato de su naturaleza de tal; así la sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 1 de diciembre de 1944 ). Tratándose de un mandato, aunque sea retribuido y sometido a un plazo de duración, es de aplicación lo dispuesto en el artículo 1.733 del Código Civil : "El mandante puede revocar el mandato a su voluntad, y compeler al mandatario a la devolución del documento en que conste el mandato". Con lo que se desarrola lo preceptuado en el número 1º del artículo precedente, el 1.732 ("El mandato se acaba por su revocación"). De ahí que, en principio, el mandatario, ante una revocación por el mandante del mandato retribuido con anterioridad al plazo pactado, sólo tendría derecho a reclamar la indemnización de todos los daños y perjuicios que le haya causado el cumplimiento del mandato sin culpa ni imprudencia del mandatario (artículo 1.729 del Código Civil ; la antitesis de los daños y perjuicios derivados del cumplimiento del mandato son los derivados de su revocación). Pero esta consecuencia jurídica ha sido revisada por la doctrina jurisprudencial, para la cual, la revocación por el mandante del mandato retribuido con anterioridad al plazo pactado, da lugar a una indemnización a favor del mandatario por los daños y perjuicios ocasionados que comprenderá no sólo el valor de la pérdida que haya sufrido sino también el de la ganancia que haya dejado de obtener salvo que concurra una "justa causa" para la revocación (sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 1963, R.J. Ar. 5363; de 25 de noviembre de 1983, R.J. Ar. 6502; número 166/1998 de 3 de marzo de 1998, R.J. Ar. 1129 ).

En los últimos años todas las sentencias dictadas en las distintas Audiencias Provinciales se decantan a favor del mandato y en detrimento del arrendamiento de servicio. Y ello en base a la dicción del párrafo segundo del número 7 del artículo 13 de la Ley 49/1960, de 21 de julio , sobre Propiedad Horizontal, en el que se emplea la palabra "mandato", o bien acudiendo al criterio de la "sustituibilidad" que se emplea en la sentencia de la Sala Primera del Tribunal de 14 de marzo de 1986 (R.J. Ar. 1252 ) para disginguir el mandato del arrendamiento de servicios. Pero la discrepancia surge respecto a lo que ha de entenderse por "justa causa de revocabilidad" a los efectos de privar al mandatario de la indemnización de daños y perjuicios.

Para unos, la justa causa de revocabilidad debe identificarse con el incumplimiento obligacional del mandatario en los mismos términos en que se contempla en el artículo 1.24 del Código Civil para facultar la resolución de la relación jurídica contractual con obligaciones reciprocas.

Para otros, la concurrencia de la justa causa de revocabilidad no precisa de la constatación de un incumplimiento obligacional del mandatario en los términos del artículo 1.124 del Código Civil , bastando con que se aprecie que la revocación del mandato no responde a una simple voluntad caprichosa o de mera ventaja o interes del mandante sino a una actuación del mandatario que, en aplicación de parametros objetivos, conduce a una pérdida de confianza del mandante respecto del mandatario.

Nos inclinamos por la segunda de las posturas, ya que nos parece contradictorio acudir a la primera de las posturas tras rechazar como naturaleza jurídica del contrato la de arrendamiento de servicios para decantarnos por el mandato.

CUARTO.- De la lectura del acta de la junta general extraordinaria de propietarios celebrada el día 17 de julio de 2001 no se puede deducir queel Administrador hubiera aceptado la remoción con implicita renuncia a cualquier indemnización.

Por lo demás, debe entenderse que en las juntas generales ordinarias posteriores a la de 19 de febrero de 1997 y de la que fue la última la celebrada el 15 de marzo de 2001 se le renueva en el cargo de Administrador-Secretario por plazo de un año, lo que trasciende a la relación contractual. Tengase en cuenta que tras la reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio , sobre Propiedad Horizontal por la Ley 8/1999 de 6 de abril de 1999 ya no se prorroga tácitamente por periodos anuales el nombramiento del Administrador (se decía antes en el párrafo cuarto del artículo 12: "... estos nombramientos se harán por un año, prorrogable tácitamente por periodos iguales"; y se dice ahora en el párrafo primero del número 7 del artículo 13 que: "... el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año").

Pero la correcta desestimación de la demanda y, por ende, del recurso de apelación proviene de que, aún cuando no se puede dar por probado un concreto y especifico incumplimiento obligacional del Administrador (ni en la contratación de los litros de gasoleo y firma del cheque de 12 de julio de 2001, ni en las visicitudes relativas a las filtraciones de agua en los últimos pisos - reparación del parquet de las viviendas números NUM000 y NUM001 del piso NUM000- ni en el cambio de la compañía de seguros a su instancia ni en el presupuesto que presenta para el cambio de la puesta de entrada a la finca), lo que si consta acreditado es que la revocación del mandato no respondió a una simple voluntad caprichosa o de mera ventaja o interés de la Comunidad de Propietarios sino a la desidia absoluta mostrada por el Administrador en el desempeño de su cargo, por lo que tenía que ser el Presidente (que nada cobra por ello) quién tenía que estar pendiente de la marcha del inmueble e insistir al Administrador para que cumpliese con su cometido. Aparte de una cierta tendencia a realizar actos por su cuenta con olvido de dar cuenta de los mismos al Presidente.

En consecuencia concurría una justa causa de revocación del mandato.

QUINTO.- El rechazo de la impugnación de la sentencia apelada tiene que ser categórico.

En el fundamento de derecho IV de la sentencia dictada en la primera instancia se argumenta la no imposición de las costas al demandante, en base a que el caso presenta serias dudas de derecho ( número 1 del artículo 394 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil ). Y, asi es. Nos encontramos ante un supuesto paradigmático de serias dudas de derecho, a los efectos de la no imposición de costas de la primera instancia a la parte litigante que ha visto totalmente rechazadas sus pretensiones. Ya hemos expuesto las distintas posturas interpretativas que se mantienen en la jurisprudencia menor, siendo así que alguna de ellas (distinta de la aquí mantenida) conduciría a la estimación de la demanda.

SEXTO.- Al desestimar tanto el recurso de apelación interpuesto por don Augusto como la impugnación deducida por la DIRECCION000 de Madrid, debe cada una de estas partes litigantes abonar las costas de la apelación causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Pues, aunque de los términos literales empleados en la redacción del número 1 del artículo 398 en relación con el número 1 del 394 ambos de la Ley 1/2000 de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil , pudiera entenderse que las costas ocasionadas en la apelación deben siempre imponerse al apelante cuando se desestima su recurso de apelación salvo que el caso presente serias dudas de hecho o de derecho. Lo cierto es que ello no debe ser así cuando además de desestimarse el recurso de apelación también se desestima la impugnación la parte recurrida de al sentencia apelada en lo que le resulte desfavorable. La situación de concurrencia de apelante e impugnante se presenta un tanto difusa para el impugnante, por ausencia de una completa regulación de esta ultimo. El impugnante no ataca íntegra y frontalmente el pronunciamiento principal de la sentencia que consintió al no recurrirla, sino en los extremos que reputa desfavorables a sus intereses, operando como una posibilidad de arrepentimiento para quien no recurrió en tiempo oportuno, con minoración del principio preclusivo (todo ello conforme a lo dispuesto en el artículo 461 número 1). La impugnación autoriza al Tribunal a la revisión de la sentencia en lo que concreta a aquélla y por consecuencia la no acogida de la pretensión ha de repercutir en la imposición de las costas correspondientes. De ahí que desestimada la apelación y la impugnación cada parte (apelante e impugnante) deberá abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, en base a la interpretación del número primero del artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en relación con el 394 número 1), impuesta por razones de justicia y equidad - artículo 3 número 2 del C.c .- (es de aplicación la jurisprudencia recaída bajo la vigencia de la vieja Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 relativa a las costas de la apelación cuando además de desestimarse el recurso de apelación también se desestimaba la adhesión y que aparecía recogida en las sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo número 658/1993 de 25 de junio de 1993, Colex 538; 15 de octubre de 1992, R.J.Ar. 7558, F.D. Segundo; 6 de junio de 1991, R.J.Ar. 4424, F.D. tercero letra B; 13 de octubre de 1988, R.J.Ar. 7484, F.D. quinto; 20 de julio de 1988, R.J.Ar. 5995, F.D. Tercero ).

Además en el presente supuesto el caso presenta serias dudas de derecho lo que ya, de por si, veda la imposición de las costas de la apelación al apelante cuyo recurso se desestima totalmente.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por don Augusto así como la impugnación de la sentencia apelada deducida por la DIRECCION000 de Madrid, debemos confirmar y confirmamos la sentencia dictada el día 13 de septiembre de 2002, por el Magistrado Juez titular del Juzgado de Primera Instancia número 64 de Madrid en el juicio verbal número 303/2002 , del que la presente apelación dimana y cuya parte dispositiva se transcribe en el primer antecedente de hecho de la presente y se da aquí por reproducida.

Las costas ocasionadas en esta apelación deberán ser abonadas por cada parte las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Al notificarse esta sentencia indíquesele a las partes que contra la misma no cabe interponer recurso alguno, ordinario o extraordinario, por lo que deviene firme.

Devuélvanse los autos originales, con certificación de la presente sentencia, al Juzgado de Primera Instancia número 64 de Madrid, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.