Sentencia CIVIL Nº 159/2017, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 5, Rec 413/2016 de 16 de Mayo de 2017

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

A CORUÑA

SENTENCIA: 00159/2017

N10250

RÚA CAPITÁN JUAN VARELA S/N

-

Tfno.: 981 18 20 99/98 Fax: 981 18 20 97

ER

N.I.G.15030 42 1 2014 0013971

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000413 /2016

Juzgado de procedencia:XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 4 de A CORUÑA

Procedimiento de origen:PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000809 /2014

Recurrente:

Procurador:

Abogado:

Recurrido:

Procurador:

Abogado:

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION QUINTA

A CORUÑA

Rollo: 413/2016

Proc. Origen:Juicio ordinario núm. 809/2014

Juzgado de Procedencia:1ª Instancia núm. 4 de A Coruña

Deliberación el día: 9 de mayo de 2017

La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de A Coruña, ha pronunciado en nombre del Rey la siguiente:

SENTENCIA Nº 159/2017

Ilmos. Sres. Magistrados:

MANUEL CONDE NÚÑEZ

JULIO TASENDE CALVO

CARLOS FUENTES CANDELAS

En A CORUÑA, a dieciséis de mayo de dos mil diecisiete.

En el recurso de apelación civil número 413/2016, interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de A Coruña, en Juicio ordinario núm. 809/2014, seguido entre partes: Como APELANTES: DON Secundino Y DOÑA Mercedes representados por el Procurador Sr. RODRIGUEZ ALVAREZ; como APELADOS: DON Cosme , representado por el Procurador Sr. BEJERANO FERNANDE, DON Domingo , DOÑA Agustina , DON Gustavo Y DON Martin , DON Victorino Y DON Pedro Enrique Y DOÑA Gabriela . Representados por la procuradora Sra. VALENCIA VALLINA.- Siendo Ponente el Ilmo. Sr. DON JULIO TASENDE CALVO.

Antecedentes

PRIMERO.-Que por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de A Coruña, con fecha 6 de mayo de 2016, se dictó sentencia cuya parte dispositiva dice como sigue:

'Que debo desestimar y desestimo la demanda presentada por la procuradora Sra. Rodríguez Álvarez, en nombre y representación de don Secundino y doña Mercedes . Con imposición de costas a los demandantes.

Que estimando la reconvención formulada por la procuradora Sra. Valencia Vallina, en nombre y representación de don Domingo , don Martin , don Gustavo , doña Agustina Y doña Gabriela , debo declarar y declaro que los reconvinientes (herederos de don Martin ) tienen adquirido el derecho de propiedad de los espacios y superficies que, del local D-E de su propiedad , sito en la planta 1ª del edificio sito en la avenida

Primo de Rivera n º 8 de esta ciudad (registrales nº 81.179 y 81.181 del Registro de la Propiedad n° 1 de A Coruña), y del piso 1º derecha de la misma avenida Primo de Rivera n° 6 -hoy 7- (registral n° 81.139 del mismo Registro de la Propiedad), se les reclama en la demanda principal, por prescripción adquisitiva ordinaria, al haberse ganado por la posesión durante el tiempo y con las condiciones establecidas en la ley; y en consecuencia, debo declarar y declaro que los reconvinientes son dueños de tales espacios y superficies que pertenecen ya y se encuentran integrados en los antedichos local y piso de su propiedad; debo condenar y condeno a los reconvenidos don Secundino y doria Mercedes a estar y pasar por las anteriores declaraciones; y debo acordar y acuerdo la inscripción del correspondiente dominio sobre tales espacios y superficies, con la consiguiente rectificación registral. Con imposición de costas a los reconvenidos.

Que estimando la reconvención formulada por la procuradora Sra. Valencia Vallina, en nombre y representación de don Victorino y don Pedro Enrique (herederos de don Augusto ), tienen adquirido el derecho de propiedad de los espacios y superficies que se encuentran dentro del local A de su propiedad, sito en la planta la del edificio sito en la avenida Primo de Rivera n° 8, de esta ciudad (registral n° 81.173 del Registro de la Propiedad n° de A Coruña) y que se les reclama en la demanda principal, por prescripción adquisitiva ordinaria, al haberse ganado por la posesión durante el tiempo y con las condiciones establecidas en la ley; y en consecuencia, debo declarar y declaro que los reconvinientes son dueños de tales espacios y superficies que pertenecen y se encuentran integrados en el antedicho local A de su propiedad; debo condenar y condeno a los reconvenidos don Secundino y doria Mercedes a estar y pasar por las anteriores declaraciones; y debo acordar y acuerdo la inscripción del correspondiente dominio sobre tales espacios y superficie, con la consiguiente rectificación registral. Con imposición de costas a los reconvenidos.'

SEGUNDO.-Notificada dicha sentencia a las partes, se interpuso contra la misma en tiempo y forma, recurso de apelación por la representación procesal de DON Secundino Y DOÑA Mercedes que le fue admitido en ambos efectos, y remitidas las actuaciones a este Tribunal, y realizado el trámite oportuno se señaló para deliberar la Sala el día 9 de mayo de 2017, fecha en la que tuvo lugar.

TERCERO.-En la sustanciación del presente recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.-El recurso de apelación interpuesto por la parte actora impugna el pronunciamiento de la sentencia apelada que, apreciando que concurre la prescripción adquisitiva del dominio a favor de los demandados, desestima la demanda, en la que se ejercita con carácter principal una acción reivindicatoria, por la que, previo deslinde, según el informe pericial acompañado a la demanda, de los locales 1º B y 1º C de la casa nº 8 de la Avenida Primo de Rivera de la ciudad de A Coruña, de su propiedad, se pretende la reintegración posesoria a los demandantes de los espacios descritos en dicho informe como parcelas 1 y 2, que pertenecen al local 1º B y actualmente se encuentran, respectivamente, dentro del piso 1º derecha de la casa nº 10 de la misma avenida y del local 1º A de la casa nº 8, y como parcela 3, que pertenece al local 1º C y actualmente se encuentra dentro del local D de la misma planta primera de la casa nº 8, condenando a los demandados a restituir a los actores estos espacios en la medida y proporción en que cada uno de ellos los ocupa.

Es un hecho indiscutido, que resulta claramente de los informes periciales aportados y ratificados en el acto del juicio, que los locales 1º B y 1º C de la casa nº 8 de la Avenida Primo de Rivera de la ciudad de A Coruña, propiedad de los actores apelantes y adquiridos por éstos en virtud de escritura pública de compraventa de 12 de noviembre de 2013, no tienen la configuración, superficie y linderos que se reflejan en este título y en la inscripción registral correspondiente, los cuales recogen la descripción de los locales contenida en la escritura de división horizontal y extinción del condominio existente sobre el edificio, de fecha 23 de octubre de 1986, que constituye el título de adjudicación de la propiedad privativa sobre los locales al vendedor, de manera que la situación real, en cuanto a su configuración, superficie y linderos, de los locales comprados por los demandantes nunca ha coincidido con la descripción documental y registral de estas fincas, estando una parte de dichos locales, según esta identificación, ocupada por otros colindantes propiedad de los demandados. En este sentido, los informes periciales presentados coinciden básicamente en señalar que la actual distribución física y la superficie real de los pisos o locales de la planta primera del edificio litigioso, incluidos los vendidos a los ahora apelantes, responde a una antigua división interior del inmueble, que formaba con los colindantes una sola edificación con tres entradas independientes, correspondientes a los portales 6, 8 y 10 de la misma avenida, construida en los años veinte del siglo pasado y perteneciente en régimen de condominio a diferentes miembros de una misma familia, de los que traen causa los ahora demandados así como el vendedor de los locales litigiosos a los demandantes, y que dicha distribución, realizada hace muchos años, ha perdurado en el tiempo sin alteración o modificación alguna, habiéndose respetado y mantenido inalterable de común acuerdo entre los condóminos la división material existente, antes y después de otorgarse la expresada escritura de constitución de la propiedad horizontal sobre la casa nº 8.

Como ya tenemos señalado en reiteradas resoluciones, uno de los requisitos esenciales para el éxito de las acciones protectoras del dominio, entre las que se encuentra la reivindicatoria ejercitada en la demanda, como presupuesto básico y primordial para la declaración de propiedad pretendida y que es consustancial a la pretensión de recuperación posesoria, con arreglo a lo dispuesto en el art. 348 del Código Civil y a una reiteradísima jurisprudencia interpretadora de esta norma, es la realidad del derecho dominical alegado, unido a la plena identificación del inmueble objeto de acción, cuya prueba incumbe al actor ( SS TS 17 mayo 1983 , 1 diciembre 1989 , 28 marzo 1996 , 23 octubre 1998 , 15 febrero 2000 , 4 diciembre 2003 y 15 diciembre 2005 ), con arreglo al art. 217.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , ya sea con fundamento en un título legítimo de dominio, ya lo sea con base en la posesión continuada durante el tiempo necesario para usucapir, todo ello con independencia del título que pudiera tener el demandado, ya que éste no tiene la obligación de demostrar ser dueño del bien discutido ni la existencia de un título dominical a su favor si el actor no justifica la propiedad que alega ( SS TS 6 junio 1920 , 23 mayo 1952 , 28 mayo 1990 , 28 febrero 2005 y 13 febrero 2006 ). Esta prueba del derecho de propiedad sobre un determinado bien a favor del demandante implica la acreditación de la existencia de un título de dominio válido, que no debe ser confundido con su expresión formal de carácter documental o registral, con independencia de la presunción de exactitud que pudiera derivarse del art. 38 de la Ley Hipotecaria , sino que ha de ser entendido más bien como el hecho jurídico válido y apto para constituir la relación jurídico real de propiedad entre el sujeto y la cosa, en cuanto susceptible de operar formalmente la transferencia dominical sobre el bien. Pero, además de la existencia de un título válido, la prueba del dominio requiere la demostración de que, material y efectivamente, se ha producido, en virtud de tal titulación, la transmisión y consiguiente adquisición del derecho de propiedad por alguno de los modos previstos en el art. 609 del Código Civil y en virtud de causa idónea ( SS TS 14 diciembre 1979 , 6 julio 1982 , 17 marzo 1992 , 20 febrero 1995 , 14 junio 1997 , 3 diciembre 1999 y 13 marzo 2002 ), de manera que el título dominical ha de ser un instrumento válido y eficaz para la constitución o adquisición del derecho de propiedad, en relación con las normas que rigen la transmisión de este derecho, lo que conlleva, cuando de una adquisición derivativa se trata, la previa demostración de que el 'tradens' y las personas de las que éste hubiese podido traer causa eran, a su vez, dueños de la cosa. Además, respecto a la identificación de las fincas reivindicadas, la parte actora debe ofrecer una identificación documental del predio acorde con los títulos en que funda su dominio, fijando con claridad y precisión su situación, cabida y linderos, de modo que no pueda dudarse cual es el bien al que la acción se refiere, y también acreditar que el terreno reclamado o discutido, que ha de estar claramente determinado en la realidad física, coincide materialmente con el que reflejan los títulos justificativos del dominio haciendo un juicio comparativo entre la finca real y la titular ( SS TS 9 junio 1982 , 30 septiembre 1988 , 5 marzo 1991 , 1 diciembre 1993 , 23 octubre 1998 , 5 febrero 1999 , 24 enero 2003 , 17 marzo 2005 y 14 noviembre 2006 ).

También debemos recordar, por la relevancia que pudiera tener sobre la cuestión litigiosa, que la adquisición del dominio a través de contrato se rige en nuestro derecho privado por la tradicional teoría del título y el modo ( arts. 609, párrafo segundo , y 1095CC ), conforme a la cual no basta la existencia de la compraventa para que el comprador adquiera la propiedad del objeto vendido, ya que del contrato nace únicamente la obligación del vendedor de entregarlo al comprador ( arts. 1445 y 1461CC ), y, aún siendo éste título válido de transmisión del dominio, sólo la entrega o tradición de la cosa vendida, bien poniéndola materialmente en poder y posesión del comprador de forma real o simbólica, bien de manera instrumental, otorgando escritura pública a su favor ( art. 1462CC ), es modo apto para adquirir la propiedad sobre dicho bien ( SS TS 18 febrero 1965 , 18 diciembre 1974 , 5 julio 1980 , 8 mayo 1982 , 8 febrero 1988 , 20 octubre 1990 , 9 marzo 1994 , 10 julio 1997 , 14 diciembre 1998 , 10 julio 2002 , 23 marzo 2004 , 5 octubre 2005 , 14 noviembre 2007 , 26 junio 2008 , 13 noviembre 2009 y 2 diciembre 2010 ), por lo cual sin traspaso posesorio no existe transmisión y consiguiente adquisición del dominio, aunque haya título, debiendo además coincidir la voluntad de quien entrega y la de quien recibe para que se produzca el efecto traslativo del dominio, que solamente tiene lugar cuando ambas voluntades concuerdan en lo entregado, siendo a través de la tradición o investidura posesoria como se regulariza esta coincidente voluntad de las partes de transmitir y adquirir el dominio sobre la cosa entregada ( SS TS 26 junio 2008 y 13 noviembre 2009 ). En el caso de la tradición instrumental del art. 1462, párrafo segundo, del CC , que equipara el otorgamiento de escritura pública de compraventa a la entrega de la cosa objeto de contrato, de la propia norma se infiere que estamos en realidad ante una presunción 'iuris tantum' que no implica necesariamente la transferencia de la posesión, y que puede quedar desvirtuada cuando se demuestre su discordancia con la realidad jurídica material existente, o cuando de la misma escritura resultare o se dedujere claramente lo contrario ( SS TS 25 abril 1930 , 10 septiembre 1931 , 25 abril 1949 , 19 noviembre 1975 , 8 mayo 1982 , 12 marzo 1987 , 10 diciembre 1991 , 13 mayo 1995 , 14 febrero 2002 , 1 marzo 2006 y 12 noviembre 2007 ). Pero en todo caso, para que opere la tradición instrumental es necesario que el vendedor esté en posesión del bien enajenado, tanto en forma mediata como inmediata, y en definitiva tenga la posesión de la cosa vendida a título de dueño, de manera que se haga la entrega en la forma pactada ( SS TS 13 mayo 1995 y 9 octubre 1997 ), aunque no tenga la posesión material o de hecho de la finca vendida ( SS TS 29 mayo 1997 y 4 abril 2002 ), que puede corresponder a un tercero en virtud de un derecho concedido por el vendedor (S TS 13 mayo 1995). Por otra parte, el régimen registral no altera el sistema del título y el modo y la inscripción no forma parte, en principio, del iter transmisivo de la propiedad ni sustituye a la tradición, por lo que el mecanismo de transmisión y adquisición del dominio se desarrolla al margen del registro, siendo la inscripción una formalidad independiente y que cumple una finalidad de prueba y protección del derecho, haciendo además inatacable la adquisición de buena fe amparada en ella por defecto en la titularidad del transmitente.

En el presente caso, partiendo de los hechos indiscutidos que han quedado expuestos y de que tampoco es objeto de controversia el derecho de propiedad que tiene cada parte sobre sus locales e inmuebles respectivos, al margen de su alcance o extensión, procede examinar, en primer lugar y desde la perspectiva del título de compraventa presentado, la virtualidad traslativa del dominio pretendido por los actores apelantes sobre los espacios reivindicados, descritos en el informe pericial aportado con la demanda como parcelas 1, 2 y 3, que se encuentran dentro de los pisos o locales colindantes pertenecientes a los demandados y vienen siendo ocupados por éstos. Es cierto que el título dominical consistente en la escritura pública de compraventa de 12 de noviembre de 2013, en virtud del cual los apelantes adquirieron la propiedad de los locales 1º B y 1º C de la casa mencionada, y la inscripción registral correspondiente, que recogen la descripción de los locales contenida en la escritura de división horizontal y extinción del condominio existente sobre el edificio, de fecha 23 de octubre de 1986, por la cual el vendedor de los locales se adjudicó la propiedad privativa de los mismos, incluye en la superficie y linderos de estos inmuebles los espacios que son objeto de reclamación en la demanda, pero, sin embargo, la situación real en la que se encuentran dichos locales no coincide ni ha coincidido nunca con esa descripción documental y registral, estando la parte de dichos locales que se reivindica, de acuerdo con tal identificación, ocupada e integrada materialmente en otras fincas colindantes propiedad de los demandados. También es cierto que la actual distribución física así como la superficie real de los pisos o locales de la planta primera del edificio litigioso, incluidos los vendidos a los actores, no se ha modificado ni alterado a lo largo del tiempo, habiéndose respetado y mantenido inalterable la división material existente por el común acuerdo de los condóminos, entre los que se encontraba el vendedor de los locales litigiosos, antes y después de otorgarse la expresada escritura de constitución de la propiedad horizontal sobre la casa nº 8, de forma que la superficie de dichos locales se encuentra perfectamente delimitada en la realidad física con arreglo a esa distribución originaria. Ahora bien, aunque de esta situación se deriva el hecho de que el vendedor no tuvo nunca la posesión inmediata o material de los espacios reivindicados, podemos asimismo concluir que sí tuvo su posesión mediata y en concepto de dueño, conforme a la mencionada escritura de división y extinción del condominio, habiendo ejercido actos de inequívoco dominio sobre los mismos, como es el hecho de contribuir al pago de los gastos generales para el sostenimiento del edificio comunitario con arreglo a la cuota de participación fijada en el título constitutivo de la propiedad horizontal, por lo que, en definitiva debemos entender que dicha posesión les fue efectivamente transmitida a los compradores en virtud de la compraventa, y que, en consecuencia, de acuerdo con los citados arts. 609 y 1462 del CC y la doctrina expresada, ha podido operar a su favor la tradición y la consiguiente adquisición del dominio sobre los bienes reclamados, con la salvedad de que, antes de celebrarse la compraventa, se hubiera consumado la prescripción adquisitiva de este dominio a favor de los demandados, como éstos oponen y estima la sentencia apelada, cuestión que será analizada posteriormente.

SEGUNDO.-Alega la parte actora en su demanda y parece reiterar en el recurso, que los demandantes tienen la condición de terceros hipotecarios y su adquisición mediante compraventa de la propiedad sobre los locales litigiosos se encuentra en todo caso amparada por el art. 34 de la Ley Hipotecaria .

La publicidad y la protección jurídica que confieren los asientos del Registro de la Propiedad no sólo despliegan sus efectos en favor del titular inscrito sino también en beneficio de los terceros que adquieren confiados en aquello que el Registro publica y que goza de la presunción de exactitud ( art. 38LH ). Esta protección a los terceros se produce mediante el principio de la fe pública registral, que a su vez se manifiesta en dos reglas fundamentales: 1ª) la inoponibilidad, frente a terceros, de los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro ( arts. 606CC y 32 LH ), lo cual supone que quien tiene un derecho basado en un título que no ha sido inscrito no puede ejercitarlo frente al tercero registralmente protegido ni formular en su virtud pretensión alguna que pueda ser perjudicial a éste; y 2ª) el carácter inatacable de la adquisición onerosa llevada a cabo por el tercero que haya celebrado el correspondiente negocio jurídico confiando en la veracidad del Registro ( art. 34LH ), significativo de la eficacia positiva de la publicidad, toda vez que concede plena protección al tercero, a través de una situación jurídica absolutamente firme que transforma la inicial presunción 'iuris tantum' de exactitud registral en una presunción 'iuris et de iure' ( SS TS 3 julio 1981 , 22 noviembre 1989 , 30 septiembre 1992 , 17 febrero 1998 , 12 junio 2003 y 21 enero 2008 ). El fundamento de este principio de la fe pública registral descansa en la necesidad de proteger la seguridad y estabilidad del tráfico jurídico inmobiliario, evitando que el tercer adquirente tenga que investigar la validez de los títulos que aduce el transmitente que con él contrata ( SS TS 8 febrero 1962 , 10 mayo 1989 , 15 noviembre 1990 , 22 mayo 2000 y 5 diciembre 2002 ). La consecuencia jurídica del principio de la fe pública registral, según se desprende del citado art. 34 de la LH , es, en definitiva, el mantenimiento del tercero en su adquisición y el carácter inatacable de su título inscrito, consumándose una suerte de adquisición 'a non domino' por ministerio de la ley a favor del tercero, cuya protección enerva toda acción ejercitada por el titular extrarregistral que pudiera suponer la pérdida o extinción del derecho adquirido, e incluso alcanza a cualquier pretensión invalidante del mismo nacida de un titular registral anterior que persiga la anulación o resolución del derecho del transmitente en virtud de causas que no consten en el propio Registro.

Ahora bien, de acuerdo con el art. 34 de la Ley Hipotecaria , para gozar de la condición de tercero protegido por la fe pública registral o 'tercero hipotecario' es necesario que se cumplan los siguientes requisitos: a) el tercero ha de ser un adquirente del dominio o de un derecho real sobre bienes inmuebles; b) el acto adquisitivo ha de consistir en un título o negocio jurídico oneroso y válido, ya que si bien se legitiman las adquisiciones 'a non domino' en principio carentes de eficacia por la falta de titularidad del disponente, purgando el Registro este defecto, la inscripción no convalida los actos nulos ( art. 33LH ), de manera que el artículo 34 de la LH sólo protege frente a la nulidad del negocio adquisitivo anterior, pero no la del propio ( SS TS 18 marzo 1987 , 17 octubre 1989 , 8 marzo 1993 , 24 octubre 1994 , 25 julio 1996 , 19 octubre 1998 , 30 octubre 2000 , 22 junio 2001 , 10 junio 2003 ); c) el disponente debe ser un titular inscrito, cuyas facultades o poderes de transmisión resulten del mismo Registro, el cual no habrá de publicar la existencia de otra titularidad sobre el mismo derecho, sin perjuicio de que después se acuerde o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el Registro ( art. 34, párrafo primero, LH ); d) el tercero ha de inscribir a su vez su propio título adquisitivo, derivando de esta inscripción la protección referida; y e) la adquisición tiene que realizarse de buena fe, confiando en la veracidad de lo que el Registro publica, entendiendo por buena fe, en su aspecto positivo, la creencia de que el titular registral transmitente es el verdadero dueño de la cosa y ostenta un poder de disposición sobre la misma suficiente para transferir el dominio o derecho real limitativo, y, en su vertiente negativa, la ignorancia de la existencia de una titularidad real o de cualquier otra circunstancia o vicio que pueda hacer ineficaz o limitar el derecho inscrito a favor del transferente ( SS TS 19 junio 1989 , 2 diciembre 1996 , 19 octubre 1998 , 22 diciembre 2000 , 22 junio 2001 , 28 junio 2002 , 18 febrero 2005 y 14 mayo 2008 ) ( arts. 433 y 1950CC ).

Para cumplir la exigencia de la buena fe del tercero a los efectos del art. 34LH , basta con desconocer o ignorar la disconformidad de los asientos del Registro con la realidad jurídica y, en definitiva, la existencia de una posible inexactitud registral, entendido este concepto en sentido amplio ( SS TS 6 julio 1945 , 1 julio 1958 , 23 enero 1989 , 27 septiembre 1996 y 19 octubre 1998 ), como es el conocimiento de que la cosa adquirida ha sido objeto de una compraventa anterior ( SS TS 26 noviembre 1970 , 16 febrero 1981 , 16 mayo 1983 , 17 diciembre 1984 y 5 diciembre 1996 ), pero sin que tal estado de conocimiento tenga que extenderse a la validez y eficacia del negocio jurídico del cual trae causa la titularidad del disponente, cuya buena fe tampoco es exigida por el precepto citado, de modo que, aunque éste sepa que enajena lo que no es suyo en perjuicio de su verdadero dueño, el tercero que desconoce esta circunstancia será protegido por el registro (SS TS 2 julio 1965, 5 enero 1977, 8 mayo 1982, 14 julio 1988 y 24 junio 2004). Por ello, aunque el adquirente del titular según el Registro no precisa realizar una previa investigación a ultranza de las vicisitudes extratabulares de la finca para estar amparado por la fe pública registral (S TS 4 marzo 1988), ello será siempre que dicho tercero ignore realmente y por completo la posible inexactitud registral y no haya tenido 'medios racionales y motivos suficientes para conocer' que la finca o derecho estaba poseída por persona distinta de su transmitente ( art. 36 a) LH ), debiendo emplear la mínima diligencia exigible en conocer la realidad extrarregistral, puesto que si conoce por cualquier medio alguna discordancia entre el Registro y la realidad capaz de hacer ineficaz el título inscrito, o si el empleo de una mínima diligencia le hubiera permitido saber de dicha inexactitud, el adquirente, más allá de confiar pura y simplemente en lo que el Registro publica, tiene un deber moral de averiguación y no le basta para ser considerado tercero de buena fe con la mera indagación formalista que se deriva de consultar los libros registrales ( SS TS 28 junio 1941 , 30 enero 1960 , 14 marzo 1963 , 5 julio 1985 y 8 mayo 1992 ).

Consideramos que en el caso existen circunstancias, acreditadas en el proceso, que hacen dudar razonablemente de la buena fe de los compradores demandantes, lo que impide estimar cumplidos todos los requisitos establecidos en el art. 34 de la LH que permitirían atribuirles la condición de terceros hipotecarios respecto a los espacios que reivindican. Como ya hemos dicho y así lo aprecia la sentencia apelada, en el momento de celebrarse la compraventa, el 12 de noviembre de 2013, la superficie de los locales por ellos adquiridos se encontraba perfectamente delimitada en la realidad física, con arreglo a una antigua distribución aceptada por todos los propietarios del edificio, y de la prueba practicada se desprende que esta situación necesariamente tenía que ser conocida por los compradores demandantes, pues, además de manifestar el actor que vive desde el año 2010 en un piso situado encima de los locales y que los visitó antes de comprarlos, siendo evidente la peculiar división de los mismos que reflejan las fotografías incorporadas a los informes periciales, en la escritura de compraventa se hace constar expresamente que los locales se venden 'en su actual estado registral', expresión poco habitual y que no cabe entender sino como un implícito reconocimiento de que el estado real de las fincas y lo que se transmitía materialmente a los compradores no coincidía con su identificación registral, especialmente cuanto tal precisión no debe ser atribuida al vendedor si no en todo caso al comprador, puesto que aquél estuvo representado en el otorgamiento de la escritura por el propio actor, lo que también denota la confianza existente entre ambos. De todo ello debemos concluir que, al tiempo de perfeccionarse la compraventa los actores apelantes tenían conocimiento suficiente de dichas circunstancias, o cuando menos tuvieron medios racionales para conocer la inexactitud de la inscripción practicada a nombre de su transmitente y que una parte de los inmuebles comprados estaba siendo poseída por personas distintas a éste, incumpliendo así la obligación de emplear la mínima diligencia exigible que les hubiera permitido conocer fácilmente la realidad extrarregistral, por lo que no concurre en los adquirentes el requisito de la buena fe necesario para ser tercero hipotecario a los efectos del invocado art. 34 de la LH ,

TERCERO.-El recurso de apelación interpuesto por la parte actora reconvenida impugna tanto el pronunciamiento de la sentencia apelada que desestima la demanda principal, como el que acoge la reconvención formulada por varios demandados y declara que los reconvinientes tienen adquirido, por prescripción adquisitiva ordinaria, el derecho de propiedad de los espacios y superficies que se les reclama en la demanda y que se encuentran dentro de sus respectivos locales A, D y E, situados en la planta primera del edificio nº 8, y en el piso 1º derecha de la casa nº 6, hoy 7, de la Avenida Primo de Rivera de la ciudad de A Coruña, invocando el recurso la infracción de los distintos preceptos sustantivos que fundamentan la prescripción adquisitiva ordinaria del dominio sobre bienes inmuebles.

Por el contrario, no parece discutir el recurso la apreciación de la sentencia apelada de que el demandado propietario de la casa nº 10 de la misma avenida, en cuyo piso 1º derecha está físicamente incluido uno de los espacios reivindicados en la demanda como parcela 1 perteneciente al local 1º B de los actores, viene poseyendo el edificio de su propiedad, en su actual configuración, con todos los requisitos y durante el tiempo necesario para la prescripción adquisitiva extraordinaria, de conformidad con los arts. 1941 y 1959 del Código Civil , que este demandado opone por vía de excepción a la demanda, puesto que dicha posesión la ha ejercitado de modo público, pacífico, no interrumpido y en concepto de dueño desde el año 1977, sin que estas circunstancias sean objeto de controversia o impugnación en el recurso, que no niega la concurrencia de los presupuestos fácticos de la usucapión extraordinaria consumada a favor del demandado propietario de la casa nº 10, antes incluso de celebrarse la compraventa por la que los actores adquirieron la propiedad de sus locales, debiendo además prevalecer la prescripción adquisitiva del dominio frente a los titulares inscritos, como usucapión extraordinaria contra tabulas, al no tener los compradores, según ha quedado expuesto, la condición de terceros hipotecarios con arreglo al art. 34 de la LH , y darse, aun cuando la tuvieran, el supuesto previsto en el art. 36 a) de la LH . Procede pues mantener el pronunciamiento de la resolución apelada, que acoge la excepción opuesta en tal sentido frente a la acción reivindicatoria ejercitada y desestima la demanda interpuesta contra el demandado propietario de la casa nº 10, de la Avenida Primo de Rivera de A Coruña.

Tampoco hay motivo fundado para negar que los demandados reconvinientes han venido poseyendo las fincas que les fueron adjudicadas en la escritura de división horizontal y extinción del condominio existente sobre la casa nº 8 de la Avenida Primo de Rivera de A Coruña, de fecha 23 de octubre de 1986, con la misma configuración y distribución material que entonces tenían y aún mantienen, de forma pública, pacífica, continuada y en concepto de dueños desde esta fecha y durante el tiempo legalmente exigido para que se consume la usucapión ordinaria a su favor, de conformidad con los arts. 1941 y 1957 del Código Civil , acreditando sobradamente la prueba practicada esta situación posesoria consolidada, que se extiende a los espacios reivindicados en la demanda principal, los cuales se encuentran físicamente integrados en sus respectivas fincas, sin que los ahora apelantes hayan demostrado que los tenedores reconvinientes o sus causantes hubiesen realizado actos materiales de detentación o de disposición efectiva contradictorios con este estado posesorio.

Respecto a la posesión en concepto de dueño de los reconvinientes sobre los bienes cuya propiedad se disputa, debemos señalar que la posesión en concepto de dueño, a la que se refiere el art. 432 del Código Civil , se diferencia, por un lado, de la posesión adquirida con justo título, según se desprende del art. 448 del CC en relación con los demás citados, de forma que, pese a la dicción literal del art. 447, es también posesión en concepto de dueño y conduce a la usucapión la que carece por completo de título, y por otro, se distingue también de la posesión de buena fe, que definen los arts. 433 y 1950 del CC , de modo que puede poseerse en concepto de dueño y con mala fe, sabiendo que el verdadero propietario es otra persona, según se infiere de toda la normativa expuesta y de la diferente tipología y clasificación que ambas especies posesorias merecen en nuestra legislación positiva. Por ello, el poseer en concepto de dueño nada tiene que ver con la conciencia que el sujeto pueda alcanzar acerca de la justificación y validez de su posesión, ni implica ejercerla creyendo ser dueño, sino que lo decisivo es que la misma esté presidida por el 'animus domini' o voluntad dominical de tener la cosa como propia, siendo la más típica expresión de la posesión civil que contempla el art. 430 del CC . Puesto que dicha intención, en cuanto elemento subjetivo del estado posesorio, pertenece a la esfera interna del psiquismo y podría resultar imposible su indagación, lo que jurídicamente interesa comprobar no es tanto la existencia de esa voluntad como su materialización en una conducta o serie de actos representativos del derecho dominical o que suponen el ejercicio de facultades contenidas en el mismo, esto es, lo que se denomina comportamiento 'ut dominus', convirtiéndose así el 'concepto de dueño' de la posesión en algo objetivo y exteriorizado. Puede así decirse que la posesión se adquiere en concepto de dueño cuando en el momento adquisitivo está presente la voluntad de poseer como un propietario, y se disfruta en el mismo concepto cuando el poseedor realiza actos sobre la cosa inequívocamente dominicales, de los cuales puede objetivamente inducirse que se considera a sí mismo, y es considerado por los demás, como efectivo dueño de ella. En el mismo sentido, una reiterada jurisprudencia viene estableciendo que la posesión en concepto de dueño no debe ser presumida, y no es un concepto puramente subjetivo o intencional, ya que no es suficiente el mero acto volitivo interno de querer o creer, sino que ha de manifestarse externamente en el tráfico con actos inequívocos de efectivo dominio, de manera que no basta la simple posesión material o inmediata en el concepto de tenedor de la cosa o derecho para conservarlos o disfrutarlos, perteneciendo el dominio a otra persona ( art. 432CC ), y ha de añadirse el plus dominical de actuar y presentarse en el mundo exterior como real propietario de la cosa sobre la que se proyectan los actos posesorios, sin que puedan perjudicar al 'verus dominus' los actos realizados por mera condescendencia, tolerancia o a título personal, reconociendo el dominio en otra persona ( arts. 444 y 1942 del CC ), siendo así que la posesión ejercida 'alieno nomine', esto es como simple servidor de la posesión ajena, no puede transformarse en posesión en concepto de dueño o 'propio nomine', apta para adquirir el dominio por prescripción ( SS TS 30 septiembre 1964 , 19 junio 1984 , 17 julio 1990 , 14 marzo 1991 , 30 diciembre 1994 , 25 octubre 1995 , 7 febrero 1997 , 29 abril 2005 , 6 abril 2006 , 28 noviembre 2008 y 5 febrero 2010 ). Por otra parte, dado que la posesión en concepto de dueño comporta el carácter exclusivo de la posesión a título de dominio, cuando éste se ejerce a título o en concepto de copropiedad, y no de propiedad exclusiva, se da una situación de comunidad posesoria incompatible con la usucapión ( SS TS 4 diciembre 1969 , 15 diciembre 1993 y 27 abril 2011 ).

Está suficientemente probado que los reconvinientes, desde que otorgaron el 23 de octubre de 1986 la escritura de división horizontal y extinción del condominio sobre el edificio común, han poseído, con carácter excluyente y en concepto de dueños, durante el plazo necesario para la usucapión ordinaria, las fincas de su propiedad en su actual configuración, al haber realizado verdaderos actos de dominio sobre las mismas inequívocamente demostrativos de que detentan su posesión con la clara voluntad de tener los inmuebles como propios y de forma privativa, intención que ha sido exteriorizada a través de actuaciones que conllevan el ejercicio de facultades inherentes al dominio íntegro y exclusivo de las fincas, como es el hecho de cederlas en arrendamiento, con la distribución y superficie que realmente ocupan, sin que pueda apreciarse que tales manifestaciones de voluntad dominical hayan sido ejecutadas por mera condescendencia o tolerancia, reconociendo la propiedad en terceras personas. Por el contrario y de acuerdo con la doctrina expuesta, la posesión ejercida por los reconvinientes en común y como meros partícipes, antes de extinguirse en la mencionada escritura el régimen de copropiedad existente sobre el inmueble, al carecer de exclusividad en relación con los diferentes pisos o locales objeto de posterior división, nunca lo sería en concepto de dueño ni por lo tanto apta para usucapir, en forma ordinaria o extraordinaria.

Cuestión distinta es la presencia de los demás requisitos exigidos legalmente para que opere la prescripción adquisitiva ordinaria en favor de los reconvinientes, y en concreto que la posesión exclusiva por ellos disfrutada sobre los inmuebles de su propiedad resultantes de la escritura de división horizontal y extinción del condominio existente sobre la casa nº 8 de la Avenida Primo de Rivera de A Coruña, de fecha 23 de octubre de 1986, lo sea de buena fe y con un justo título que ampare su adquisición, de acuerdo con los arts. 1940 y 1957 del Código Civil . Así en lo que concierne a la buena fe, la cual ha de ser entendida, según los arts. 433 y 1950CC , como un estado de conocimiento y no de conducta que, en su vertiente positiva, se define como la creencia de que el transmitente es el verdadero dueño de la cosa y ostenta un poder de disposición sobre la misma suficiente para transferir el dominio, y, en su vertiente negativa, como la ignorancia de la inexistencia de una titularidad real o de cualquier otra circunstancia o vicio que pueda hacer ineficaz o limitar el derecho dominical del transferente ( SS TS 25 marzo 1988 , 5 marzo 1991 , 23 junio 1998 y 12 enero 2015 ), sin que para apreciar la mala fe sea necesaria la concurrencia del engaño o la maquinación fraudulenta ( SS TS 16 febrero 1981 , 23 enero 1989 , 12 julio 1996 y 17 julio 1999 ), difícilmente puede sostenerse que la posesión de los demandados reconvinientes sobre las fincas litigiosas fuese de buena fe, en el sentido expresado, desde el momento en que todos ellos eran perfectamente conscientes de que la descripción de los locales contenida en la referida escritura de división horizontal y extinción de condominio, y en la correspondiente inscripción registral, que constituye el título de adjudicación de la propiedad privativa sobre los locales al vendedor que los transmitió a los actores, no coincide en superficie y linderos con su configuración real, estando ocupada una parte de los mismos por otras fincas colindantes de su propiedad, sin que mediara error alguno al respecto, de lo que se deriva la ausencia del expresado requisito legal.

El otro requisito esencial para que se produzca la usucapión ordinaria del dominio de los bienes inmuebles es que las cosas sean poseídas con justo título ( arts. 1940 y 1957 del CC ). Según el Código sustantivo, se entiende por justo título 'el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate' ( art. 1952 del CC ), es decir, el que produciría la transmisión y adquisición del dominio de no mediar el vicio o defecto que lo impide, por cualquier causa externa al propio título, y que la prescripción está llamada a subsanar. El justo título es pues un acto o negocio jurídico de transmisión posesoria que, sin embargo, no basta para transferir el derecho de propiedad y lograr el natural cometido traslativo que estaba llamado a cumplir y para el cual era inicialmente idóneo. Teniendo en cuenta que, además, de justo, el título de la usucapión ha de ser verdadero y válido ( art. 1953 del CC ), nuestra mejor doctrina ha entendido que el único defecto del título que realmente sana la usucapión es la falta de propiedad del transmitente, identificándose el título de usucapión del dominio con los supuestos de la ocupación, si la adquisición es originaria, y de la adquisición 'a non domino' cuando es derivativa. En igual sentido se ha pronunciado la jurisprudencia, al decir que justo título es aquel que por su naturaleza o en abstracto es capaz de producir la transmisión del dominio, aunque exista algún defecto o vicio originario que afecte a las facultades de disponer del transmitente, pues precisamente para subsanar tales vicios o defectos existe la prescripción, que de otro modo sería inútil ( SS TS 30 marzo 1943 , 12 junio 1956 , 3 febrero 1961 , 20 octubre 1992 , 22 julio 1997 , 23 junio 1998 , 20 marzo 2003 , 29 octubre 2007 y 26 febrero 2008 ). Pero en todo caso ha de existir una absoluta coincidencia y perfecta identidad entre el bien poseído que se pretende usucapir y el que describe la documentación del negocio jurídico traslativo, ya que la usucapión sólo debe operar sobre lo que el título que se invoca comprende y es conforme al contenido transmisivo que con el mismo se pretende ( SS TS 29 diciembre 1959 , 3 julio 1981 , 28 noviembre 1983 , 7 febrero 1985 , 8 mayo 1993 y 14 mayo 2004 )

En este caso, con independencia de que los reconvinientes hubiera tenido la posesión de los espacios en litigio durante el plazo previsto en el art. 1957 del CC y en concepto de dueños, según hemos razonado, falta en esta posesión el requisito del justo título apto para transmitir el dominio de los mismos, toda vez que las fincas que les fueron respectivamente adjudicadas en la tan mencionada escritura de división horizontal y extinción del condominio sobre la casa nº 8 de la Avenida Primo de Rivera de esta capital, que constituye el título de atribución de la propiedad privativa sobre los distintos inmuebles resultante de esa división de la comunidad hasta entonces existente, y del cual trata de arrancar el cómputo del término prescriptivo, no coinciden en su superficie y linderos con la configuración real de los inmuebles poseídos por los reconvinientes y que pretenden ser adquiridos por usucapión, ya que el título, según la identificación que la escritura hace de los locales de su propiedad, que son el 1ºA y el D de la planta primera del edificio, no se extiende ni comprende todo el espacio que físicamente se encuentra dentro de los mismos, parte del cual, conforme a la descripción contenida en la propia escritura, pertenece a los locales 1ºB y 1ºC adjudicados a la persona que se los vendió después a los reconvenidos. Resulta irrelevante a estos efectos la circunstancia de que, en el documento privado preparatorio de la división, suscrito por los partícipes en marzo de 1985, éstos manifiesten reconocer la propiedad de los bienes que son objeto de adjudicación en cada lote 'en el estado y configuración que tiene en la actualidad', ya que, además de la falta de precisión de la que adolece la identificación de las fincas adjudicadas, lo cierto es tal expresión no fue incorporada al título constitutivo de la propiedad horizontal, en el que, por el contrario, la descripción de los locales no se corresponde con su estado actual. De ahí que, al no haber identidad entre los bienes poseídos que se persiguen usucapir y los que define el negocio jurídico traslativo, la posesión en la que se encuentran los reconvinientes en lo que se refiere a esos espacios no resulta amparada por el título dominical que invocan, y si éste no puede servir de causa jurídica a dicha posesión, ejercida sobre unas superficies que exceden de las fincas de su pertenencia en él descritas, puesto que forman parte de los locales comprados por los reconvenidos, tampoco es el adecuado para transmitir su dominio, por lo que no cabe reputar consumada la prescripción adquisitiva ordinaria sobre los espacios discutidos a favor de aquellos.

En consecuencia y por todas las consideraciones expuestas, procede acoger en parte el recurso, y estimar la acción reivindicatoria ejercitada en la demanda interpuesta contra los propietarios del local 1º A de la casa nº 8 de la Avenida Primo de Rivera de A Coruña y contra los propietarios del local D de la planta primera del mismo edificio, con desestimación de la formulada contra el propietario de la casa nº 10 de dicho inmueble y de las reconvenciones planteadas.

CUARTO.-La parcial estimación del recurso, con estimación de la demanda interpuesta frente a unos demandados y desestimación de la interpuesta contra otro, así como de las reconvenciones formuladas, determinan la condena de los demandados al pago de las costas procesales de la primera instancia, salvo las correspondientes al demandado absuelto que serán abonadas por los actores, y la condena de los reconvinientes al pago de las causadas por sus respectivas demandas reconvencionales ( art. 394.1LEC ), sin hacer especial imposición de las costas causadas en el recurso ( art. 398.2LEC ).

VISTOSlos artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Revocando la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de A Coruña, en el juicio ordinario núm. 809/2014, y estimando la demanda interpuesta por D. Secundino y Dña. Mercedes contra los herederos de D. Augusto y los herederos de D. Martin , debemos declarar y declaramos que los demandantes son propietarios de los locales 1º B y 1º C situados en la planta primera de la casa nº 8 de la Avenida Primo de Rivera de la ciudad de A Coruña, que se describen en la demanda y deberán deslindarse según el informe pericial de D. Juan Carlos acompañado a la demanda, condenando a los herederos de D. Augusto a entregar a los actores el espacio descrito en el mencionado informe como parcela 2, que pertenecen al local 1º B y actualmente se encuentra dentro del local 1º A de la misma casa, y a los los herederos de D. Martin a entregarles el espacio descrito en dicho informe como parcela 3, que pertenece al local 1º C y actualmente se encuentra dentro del local D de la planta primera del mismo edificio, debiendo asumir el coste de las obras correspondientes por iguales partes los actores y los demandados en las respectivas zonas de colindancia, así como al pago de las costas procesales causadas en la primera instancia.

Así mismo, desestimamos la demanda interpuesta por D. Secundino y Dña. Mercedes contra D. Cosme , así como las reconvenciones formuladas contra aquellos por los demandados como herederos de D. Augusto y de D. Martin , y absolvemos a dicho demandado y a los reconvenidos de las pretensiones respectivamente deducidas en la demanda principal y en las demandas reconvencionales, condenando a los actores al pago de las costas procesales causadas en la primera instancia por el demandado absuelto y a los reconvinientes al pago de las causadas por sus respectivas demandas reconvencionales, sin hacer especial imposición de las costas del recurso.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Dada y pronunciada fue la anterior resolución por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha de lo que yo la Letrada de la Administración de Justicia, doy fe.