Sentencia Civil 46/2011 Audiencia Provincial de Huesca Civil-penal Única, Rec. 154/2010 de 22 de febrero del 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

HUESCA

SENTENCIA: 00046/2011

Rollo civil nº 154/10 S220211.04S

Ordinario nº 498/09 de Monzón 1

Sentencia Apelación Civil Número 46

PRESIDENTE

D. SANTIAGO SERENA PUIG

MAGISTRADOS

D. GONZALO GUTIÉRREZ CELMA

D. JOSÉ TOMÁS GARCÍA CASTILLO

En Huesca, a veintidós de febrero de dos mil once.

En nombre del Rey, la Audiencia provincial de Huesca ha visto, en grado de apelación, los autos de Juicio Ordinario número 498/09 seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Monzón, promovidos por Lidia , dirigida por el Letrado don Armando Martín Costas, contra Comunicad de Propietarios C/ DIRECCION000 NUM000 de Monzón, como demandada, defendida por el Letrado don Adrián Benedico Pallás y representada por la Procuradora doña Natalia Fañanás Puertolas. Se hallan los autos pendientes ante este tribunal en virtud del presente recurso de apelación, tramitado al número 154 del año 2010, e interpuesto por el demandante, Lidia . Es ponente de esta sentencia el magistrado Ilmo. Sr. Don SANTIAGO SERENA PUIG.

Antecedentes

PRIMERO : Aceptamos y damos por reproducidos los señalados en la sentencia impugnada.

SEGUNDO : El ilustrísimo juez del indicado juzgado de primera instancia, en el procedimiento anteriormente circunstanciado, dictó la sentencia apelada el día 15 de marzo de 2010 , cuya parte dispositiva es del siguiente tenor literal: "SE DESESTIMA sustancialmente la demanda interpuesta por la procuradora Sra. Medina Blanco en nombre y representación de Lidia contra la Comunidad de Propietarios de la c/ DIRECCION000 NUM000 de la localidad de Monzón y Horacio . SE DECLARA la nulidad el acuerdo contenido en el Punto Cuarto, apartado 3, del acta de la Junta de 14 de mayo de 2008 sin que ello afecte a las demás decisiones adoptadas por la Comunidad respecta a la instalación de ascensor. SE DESESTIMA la petición de nulidad del acuerdo recogido en el punto Tercero del acto de la Junta de 14 de mayo de 2008 y del acuerdo recogido en el Punto Segundo del acta de la Junta de 27 de enero de 2009. SE CONDENA A Lidia al abono de las costas procesales derivadas de este procedimiento".

TERCERO : Contra la anterior sentencia, la demandante Lidia , dedujo recurso de apelación. El juzgado lo tuvo por preparado y emplazó a la apelante por 20 días para que lo interpusiera, lo cual efectuó en plazo y forma presentando el correspondiente escrito en el que solicitó la revocación de la sentencia apelada y "se declaren nulos los acuerdos adoptados por la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 NUM000 de Monzón de la Junta de 14 de mayo de 2008, el que designa Don. Horacio como Secretario y al asesoría CENCABI , S.L. como Administrador, por no cumplir con los requisitos exigibles, así como el acuerdo de instalación del ascensor, por no estar incluido en el orden del día de la Junta celebrada el día 27 de enero de 2009, el acuerdo que exonera del pago de los gastos comunes a los propietarios de los locales, por no estar incluido en el orden del día y para el que era necesaria la unanimidad por suponer un reparto de gastos diferente al coeficiente escriturado con expresa condena en costas a la parte apelada". A continuación, el juzgado dio traslado a la demandada Comunidad de Propietarios DIRECCION000 NUM000 de Monzón para que presentara escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que pudiera serle desfavorable. En esa fase, la apelada formuló en tiempo y forma escrito de oposición. Seguidamente, el juzgado emplazo a las partes por término de treinta días ante este Audiencia y seguidamente se remitieron los autos a este Tribunal, en donde quedaron registrados al número 154/10. Personada la parte apelada ante esta Audiencia y no habiéndose propuesto prueba ni solicitado vista, la Sala señaló el dieciocho de enero para deliberación, votación y fallo, lo que ha tenido lugar en el día de hoy. En la tramitación de esta segunda instancia, no ha sido posible observar los plazos procesales por la atención prestada a los otros asuntos pendientes ante este tribunal.

Fundamentos

PRIMERO .- Después de leer no sin dificultades, por asistemático y desordenado, el escrito de apelación, podemos concluir que los motivos de impugnación son: a) la declaración de nulidad del acuerdo de la junta de 14 de mayo de 2008 sobre la instalación del ascensor, b) la declaración de nulidad "de los acuerdos adoptados por la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 NUM000 de Monzón de la Junta de 14 de mayo de 2008, el que designa Don. Horacio como Secretario y a la asesoría CENCABI , S.L. como Administrador, por no cumplir con los requisitos exigibles, c) "la nulidad del acuerdo de la Junta celebrada el 27 de enero de 2009 en el que se decide la exoneración del gasto en la instalación de un elemento común del edificio, como es el ascensor, con un reparto de gastos distinto del coeficiente de participación escriturado para lo que se requiere la unanimidad de todos los propietarios", y d) la condena en costas, a la que alude en uno de los párrafos de la alegación sexta - página 8 de su escrito de apelación-, pero que no reproduce en el suplico. Argumenta que "habiéndose estimado la pretensión ejercitada por esta parte, consistente en la anulación del acuerdo de instalación del ascensor tomado en la junta de 14 de mayo de 2008, es decir, produciéndose una estimación parcial de la demanda, no se nos debe condenar en costas".

SEGUNDO.- Para desestimar el primero de los motivos de recurso, referido al acuerdo de instalación del ascensor adoptado en la Junta de 14 de mayo de 2008, basta decir que ya fue declarado nulo por la sentencia, por lo que es un pronunciamiento que le favorece y no ha sido impugnado por la otra parte, en consecuencia no puede ser objeto de recurso.

TERCERO .- 1. Los nombramientos de secretario y administrador de la comunidad están regulados en el art. 13.6. de la Ley de Propiedad Horizontal , que admite sean desempeñados por personas ajenas a la comunidad, "personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico". Impugna el nombramiento, al que se refiere la recurrente en parte de la alegación quinta y sexta, en la que aparece mezclado con otras cuestiones. Sustancialmente alega la falta de cualificación profesional y reconocimiento legal, derivado de la no colegiación en cumplimiento del Decreto 693/1968 , por el que se crea el Colegio Nacional Sindical de Administradores de Fincas . En otro punto del extenso y asistemático escrito menciona la falta de preparación del Sr. Horacio demostrada en sus manifestaciones, dice en el párrafo último de la alegación quinta páginas 6 y 7 del escrito de apelación.

2. La falta de cualificación profesional de los designados Secretario y Administrador de la comunidad basada en no estar colegiado como administrador de fincas no puede amparar una nulidad del nombramiento, por las razones expuestas en la resolución recurrida. A las que cabe añadir que la Audiencia Nacional, Sección 6ª, en sentencia de 23 de noviembre de 2007 señala que "no hay norma alguna que establezca la exclusividad en la Administración de Fincas a favor de los Administradores de Fincas. En efecto, el art. 13.6 de la Ley de Propiedad Horizontal señala que el cargo de Administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente, lo que claramente pone de relieve que no está establecida ninguna exclusividad, ello independientemente de las exigencias que pueda haber respecto a la colegiación, que es cuestión diferente. Así se desprende también del tenor de la Sentencia del Tribunal Constitucional de 14 de marzo de 1994 citada por las partes, al señalar que no hay una titulación académica o pluralidad de ellas que configuren una idoneidad objetiva para la Administración de fincas urbanas ".

3. En este mismo sentido, la sentencia de 25 de septiembre de 2007 de la Audiencia Provincial de Burgos, sección 2 ª, indica que en el mencionado precepto "se permite ejercer como Administrador a una persona que no pertenezca a la comunidad de Propietarios, sin exigir ningún registro adicional sin límite a señalar [Ây] tampoco los estatutos de la comunidad demandada exige titulación alguna; así la SAP de Valladolid de 6 de julio de 2004 y SAP de Valencia (sic)". En este mismo sentido, la sentencia de la Audiencia Provincial de Cádiz, sección 8ª, de 23 de marzo de 2006 destaca que la LPH "no exige taxativamente la titulación de administrador colegiado de fincas en quien lleve efectivamente la administración de una comunidad de propietarios, simplemente se dice que el cargo podrá recaer en un copropietario o en una persona ajena a la comunidad, con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones". La sentencia de 13 de junio del 2002 de la Audiencia Provincial de Castellón, sección 3 ª, señala, "el tenor literal del precepto lo que exige es que la persona designada tenga «cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones», sin que la Ley exija ninguna titulación especial para ejercer el cargo, ni tampoco precisa la profesión que debe desarrollar la persona que se designe ni, por tanto, limita el ámbito de las personas que pueden ser designados a los que ejercen la de administrador de fincas", vid también la sentencia de la Audiencia Provincial de Valladolid, sección 1ª, de 6 de julio de 2004 . La sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, sección 8ª, de 31 de mayo de 2004 , reitera que "el art. 13 de la LPH en el que se trata el tema de los distintos órganos de gobierno de la comunidad, en modo alguno exige que el cargo de secretario o administrador sea ostentado por persona que se halle de alta en el Colegio de Administradores de fincasÂÂ".

4. La ley se limita a precisar que la persona ajena a la comunidad que ejerza los puestos de secretario o administrador tenga "cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida", pero no indica el alcance mínimo o la titulación, ni quien ha de apreciar la suficiencia. Destaca la doctrina que no existe una titulación académica que acredite una idoneidad objetiva y previa para la administración de fincas urbanas. Parecida indeterminación presenta el art. 13.6 , cuando permite que estos nombramientos puedan "recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico". Si la Asesoría Cencabi , S.L. tiene por objeto social la prestación de servicios de asesoramientos fiscal, inmobiliaria, laboral y mercantil -folio 43- y aparece inscrita en el Registro Mercantil, es decir, tiene personalidad jurídica y capacidad de obrar en el ámbito mercantil, no se le puede exigir, desde la perspectiva del art. 13.6 LPH , más requisitos legales, que por el momento no están determinados por el ordenamiento jurídico.

CUARTO .- 1. Con el tercer motivo de impugnación pide "la nulidad del acuerdo de la Junta celebrada el 27 de enero de 2009 en el que se decide la exoneración del gasto en la instalación de un elemento común del edificio, como es el ascensor, con un reparto de gastos distinto del coeficiente de participación escriturado para lo que se requiere la unanimidad de todos los propietarios". Plantea dos cuestiones diferentes, la validez del acuerdo por el que sólo las viviendas se harían cargo de los gastos de instalación del ascensor y el coeficiente o cuota de participación.

2. Para resolver este último motivo es preciso traer a colación la declaración de obra nueva y constitución en régimen de propiedad horizontal -folio 18-, en el que se describe como "edificio sito en esta ciudad de Monzón, compuesto de dos casas adosadas, con sus portales de acceso independientes que se abren hacia la calle del Calvario en su confluencia con la carretera de La Almunia de San Juan , apareciendo demarcados provisionalmente con los números sesenta y sesenta y dos de la expresada DIRECCION000 (hoy son los números NUM000 y NUM001 ). Consta de planta baja, que comprende los dos portales, cajas de escaleras y cuatro locales comerciales dos de ellos en cada casa; y de tres plantas alzadas destinadas a viviendas, a razón de cuatro por planta o sea dos viviendas por planta en cada casa, lo que da un total de doce viviendas, o sea seis viviendas en cada casa". De entre las reglas de comunidad, cabe destacar lo siguiente: "2ª [ÂÂ] Los propietarios de los locales [comerciales] estarán exentos de contribuir a los gastos correspondientes a los portales y zaguanes del inmueble, así como a los de las escaleras, salvo que tengan puerta interior de comunicación, para lo que expresamente se les faculta, en cuyo caso contribuirán a los gastos del portal y zaguán que corresponda, ya que harán uso de los mismos [ÂÂ]. 5ª Cada propietario contribuirá solo a los gastos del portal, zaguán y escalera de la que se sirva".

3. Aunque las dos casas forman un solo edificio, con arreglo al que se fijaron las cuotas de participación, así por ejemplo la vivienda de la actora tiene asignada una cuota del seis enteros veinticinco centésimas por ciento, lo cierto es que han venido actuando con dos comunidades independientes, una por cada portal o escalera. Hasta el punto de que los vecinos del portal nº NUM001 decidieron y pagaron la instalación de un ascensor en su escalera. La propia demandante ha tomado parte, e impugna, los acuerdos adoptados en la Comunidad de propietarios de la DIRECCION000 nº NUM000 . No obstante ha aceptado, y acepta, esta situación de hecho, pues, a pesar de que la recurrente argumenta que "establecer una cuota de reparto de gastos en los elementos comunes diferente a la cuota de participación fijada en el título constitutivo, para lo cual se requiere unanimidad" y más adelante alude a que es un único inmueble, lo cierto es que no impugna las juntas por no haberse citado a todos los propietarios del edificio, es decir, de las dos escaleras. Se refiere en todo momento a la Comunidad de la DIRECCION000 nº NUM000 e impugna sus acuerdos, no los de la otra escalera por no haberle citado a sus juntas. Por otra parte, la participación ahora de las dos escaleras en la decisión de instalar el ascensor en el nº NUM000 y hacerles contribuir con arreglo a la cuota es contrario a sus intereses, porque los de la nº NUM000 deberán contribuir a pagar los gastos del ascensor de la nº NUM001 , pero es dudoso que voten a favor de instalarlo en la que falta. Visto desde otro punto de vista, los gastos de los dos ascensores serán sufragados entre las dos escaleras, de modo que unos tendrán que contribuir a los del otro, y salvo por los aumentos del precio debido a la tardanza en la instalación del ascensor del nº NUM000 , la cantidad será el doble, porque también los propietarios del nº NUM001 querrán que lo ya pagado por su ascensor sea computado para repartir entre las dos escaleras. En definitiva, es de aplicación la doctrina de los actos propios, que el Tribunal Supremo resume en la sentencia de 17 de octubre de 2006 , que sigue la de 26 de enero de ese año, "en el sentido de que la aplicación de la doctrina que veda ir contra los propios actos, la cual, con fundamento en el principio de la buena fe (art. 7.1 Cc ) y protección de la confianza creada por la apariencia, impone un deber de coherencia y autolimita la libertad de actuar cuando se han creado expectativas razonables ( SS. 27 septiembre , 14 y 28 octubre 2005 , entre otras). El acto propio supone la expresión inequívoca de una voluntad en orden a la configuración de una relación o situación de derecho inalterable, causando estado respecto de terceros ( SS. 8 febrero y 13 , 20 y 28 octubre 2005 , entre las más recientes), e impide un comportamiento contradictorio ( S. 16 febrero y 14 octubre 2005 ), pero para que se produzca tal efecto jurídico en relación con una acción ejercitada es preciso que los actos invocados tengan «una significación y eficacia jurídica contraria a dicha acción» ( S. 8 noviembre 2005 y las que cita)".

QUINTO .- 1. Impugna también la recurrente el acuerdo que exime a los locales de contribuir a los gastos de instalación del ascensor. Sostiene la tesis de que todos los pisos y locales deben contribuir, dado que es un elemento común. Para resolver esta cuestión es preciso tener en cuenta que el titulo constitutivo nada prevé en tal sentido, entre otras cosas porque el edificio no contaba con este servicio. Únicamente dispone que los locales comerciales están exentos de contribuir a los gastos de mantenimiento de patio y escalera en cuanto no tengan acceso directo.

2. En otras ocasiones, sentencia de 8 de mayo de 2002 , por ejemplo, hemos mantenido que "el gasto de ascensores, [ÂÂ] es perfectamente individualizable, en sentido negativo, [ÂÂ], pues es imputable a varias dependencias privativas, entre las que no están comprendidos los locales, dado que en la presente comunidad, como en otras muchas, puede afirmarse que los propietarios de los locales no tienen servicio de ascensores los cuales, en el caso, no dan ningún servicio ni a quienes ocupan los locales, ni a quienes los visitan, [ÂÂ] los locales no es que no usen el servicio de ascensores, sino que lo cierto es que no tienen servicio de ascensor, ni se pueden conectar a dicho servicio". La sentencia de la Audiencia Provincial de Guipúzcoa, sección 1ª, de 1 de marzo de 2005 , ratificada por la del Tribunal Supremo de 18 de noviembre de 2009, da por buenas las normas de la comunidad, contenidas en el titulo constitutivo o en los estatutos, por las que determinados departamentos o locales que no tengan acceso o entrada al portal queden excluidos, no participen, en los gastos de estos ni en los de la escalera ni ascensor. "La referida norma, debido a que cabe que los copropietarios acuerden un régimen de contribuir a algunos gastos comunitarios que sea distinto al legalmente establecido de hacerlo con arreglo a la cuota de participación fijada en el título. Así se ha reconocido por la jurisprudencia en base a lo dispuesto en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal y al principio de autonomía de la voluntad imperante en las relaciones privadas y es expresamente recogido en el artículo 396, último párrafo, del Código Civil , pudiendo llegarse a eximir de la obligación de contribuir a determinados gastos a algunas viviendas o locales. (ÂÂ). La jurisprudencia del Tribunal Supremo, en SSTS de 19 de julio de 2000 , 3 de febrero de 1994 , 3 de julio de 1984 , etc., entiende que tales exenciones globales, genéricas, deben interpretarse sin hacer distinción entre unos y otros conceptos, incluyéndose, por tanto, también en ellas los supuestos de sustitución del elemento común , por lo que ésta será la interpretación que seguirá también esta Sala y la que ha seguido esta Audiencia en las recientes sentencias de 4 de febrero de 2004, de la Sección Segunda y de 15 de febrero de 2005 de esta misma Sección Primera ". Es decir, que se distingue entre gastos de mantenimiento, entre los que pueden incluirse los de sustitución, según el contenido de la norma que los dispense, y los gastos de instalación, que no pueden ser objeto de exclusión, como se expone a continuación.

3. No discute la recurrente, ni se cuestiona, que la instalación del ascensor constituye un elemento necesario para el adecuado uso del inmueble (de la documentación aportada aparece que consta de bajos y cuatro plantas altas), por lo que debe mantenerse el acuerdo que aprueba la instalación, si bien se declara nulo en la parte en que dispensa a los locales de contribuir con arreglo a su cuota a los gastos que genere la instalación. En efecto, con apoyo en que los locales comerciales no tienen acceso directo al patio y escalera, la junta decidió, con el voto en contra de la recurrente, que los gastos derivados de la instalación del ascensor se repartirían exclusivamente entre los propietarios de los pisos. Y es que no puede negarse una identidad de razón entre unos y otros. Sin embargo, el Tribunal Supremo ha dictado la sentencia de 20 de octubre de 2010 , en la que ha establecido como doctrina a seguir la siguiente: las cláusulas que eximen del deber de contribuir a "gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras" a los propietarios locales que no tienen acceso por dichos portales, deben entenderse en el sentido de que no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble . La razón de ser de esta doctrina es que, " como afirma la referida sentencia 1151/2008 , redunda en beneficio, sin excepción, de los propietarios del inmueble e incrementa no solo el valor de los pisos o apartamentos, sino de la finca en su conjunto, por lo que resultaría abusivo que la contribución a su pago no tuviera que ser asumida por todos los condueños ".

SEXTO .- Con el cuarto motivo impugna la condena en costas de la primera instancia de que es objeto por aplicación de la tesis de la desestimación sustancial. Ahora, con la estimación de la demanda para declarar la nulidad del acuerdo sobre el reparto de los gastos de instalación del ascensor, ya no es preciso argumentar sobre la tesis de la estimación sustancial. Resulta de aplicación lo dispuesto en los arts. 394 LEC para la primera instancia y 398 para la segunda .

Vistos los artículos citados y los demás de general y pertinente aplicación y por todo lo que antecede,

Fallo

Estimamos parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación de María Lidia y declaramos la nulidad del acuerdo de 27 de enero de 2009 por el que se acordó que sean los propietarios de los pisos los encargados de pagar las obras del ascensor, no hacemos un especial pronunciamiento sobre las costas de ninguna de las dos instancias.

Asimismo, disponemos la devolución a la parte apelante del depósito que formalizó para recurrir.

Sin perjuicio del derecho de las partes a intentar cuantos recursos consideren procedentes, contra esta resolución puede caber, en su caso, recurso de casación y de infracción procesal, a preparar ante esta misma Audiencia Provincial en un plazo de cinco días.

Notifíquese y devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con un testimonio de esta resolución, para que tenga lugar la ejecución y cumplimiento de lo resuelto.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá un testimonio al rollo de la Sala, definitivamente Juzgando en esta segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.