Sentencia CIVIL Nº 288/2021, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 285/2021 de 09 de Julio de 2021

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Vigésima

c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 7 - 28035

Tfno.: 914933881

37013860

N.I.G.:28.079.00.2-2019/0231627

Recurso de Apelación 285/2021

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 86 de Madrid

Autos de Juicio Verbal (250.2) 1359/2019

APELANTE:COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CALLE000 NUM000 MADRID

PROCURADOR D./Dña. CELINA CASANOVA MACHIMBARRENA

APELADO:D./Dña. Ezequias

PROCURADOR D./Dña. ADELA CANO LANTERO

SENTENCIA 288/2021

ILMO. SR. MAGISTRADO:

D. JUAN VICENTE GUTIÉRREZ SÁNCHEZ

En Madrid a nueve de julio de dos mil veintiuno.

Visto en grado de apelación, por el Magistrado de esta Sección Vigésima de la Audiencia Provincial de Madrid, el Ilmo. Sr. D. JUAN VICENTE GUTIÉRREZ SÁNCHEZ, actuando como Tribunal Unipersonal en segunda instancia, los presentes autos civiles Juicio Verbal (250.2) 1359/2019 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 86 de Madrid a instancia de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CALLE000 NUM000 MADRID apelante - demandada, representada por la Procuradora Dña. CELINA CASANOVA MACHIMBARRENA contra D. Ezequias apelado - demandante, representado por la Procuradora Dña. ADELA CANO LANTERO; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 04/11/2020.

Antecedentes

PRIMERO.- Por Juzgado de 1ª Instancia nº 86 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 04/11/2020, cuyo fallo es el tenor siguiente: ' FALLOque debo estimar y estimo parcialmente la demanda de interpuesta por DON Ezequias contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CALLE000, NUM000 DE MADRID, condenando a la demandada a abonar al actor la cantidad 3.322,75 de euros.- Dicha cantidad devengará el interés legal desde la fecha de entrega del burofax reclamando la deuda (25 de octubre de 2019) hasta la de esta Sentencia, devengándose a partir de la fecha de la Sentencia los contemplados en el artículo 576 de la LEC.- No procede especial pronunciamiento sobre las costas del proceso.'.

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, exponiendo las alegaciones en que basa su impugnación. Admitido el recurso en ambos efectos, se dio traslado a la apelada, que presentó escrito oponiéndose al mismo. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y seguido el recurso por sus trámites legales, ha quedado pendiente de dictar la resolución definitiva.

TERCERO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

No se aceptan los fundamentos de derecho de la resolución apelada en aquello que se oponga a los de la presente, debiendo sustituirse en lo que sea necesario.

PRIMERO.-En las presentes actuaciones el demandante, Administrador de Fincas, ejercita una acción de reclamación de cantidad, que finalmente fija en el acto de la audiencia previa en 3.322,75 €, que se corresponden con el importe de 9 mensualidades que dejó de percibir a partir del mes de junio de 2018 hasta febrero de 2019, por haber sido cesado en su cargo por la Comunidad de propietarios demandada, a su entender de manera anticipada y sin justa causa, en la Junta General Extraordinaria celebrada el 20 de marzo de 2018. Sustenta dicha reclamación resumidamente, en lo siguiente: Habiendo sido designado Secretario-Administrador de la comunidad por acuerdo adoptado en la Junta de 4 de marzo de 2013, en fecha de 5 de marzo de 2013 firmó un contrato con el Presidente de la Comunidad, en el que además de detallar sus funciones, se estableció una duración del contrato de un año, renovable por iguales períodos de tiempo, tal como ha ocurrido efectivamente, en cuanto transcurrido el primer año fue prorrogado hasta en cinco ocasiones en las Juntas generales anuales celebradas desde el año 2014 a 2018, hasta que unilateralmente fue cesado en la Junta General Extraordinaria celebrada el 20 de marzo de 2018, lo que entiende incumple el pacto del vencimiento establecido en el contrato y además es una decisión injusta e injustificada, toda vez que habiendo sido renovado su cargo en el mes de marzo de 2018, se le debe indemnizar por los honorarios concertados y correspondientes a los meses que restan hasta el mes de febrero de 2019.

La comunidad demandada se opuso a la demanda. Niega eficacia al contrato aportado por el demandante, al serle desconocido, no haber sido informada del mismo en ninguna de las juntas celebradas, ni constar su existencia en las actas o documentación de la Comunidad. Sostiene por otro lado, que dicho contrato en ningún momento se aplicó, en cuanto designado como administrador en la Junta de 4 de marzo de 2013, en las diferentes Juntas ordinarias anuales posteriores, se renovó el cargo, en los términos y con el alcance que establece la normativa reguladora del régimen de propiedad horizontal, procediéndose en dichas juntas a su renovación previo cese en el cargo, como se reflejaba en el punto correspondiente de los diferentes órdenes del día de cada una de esas Juntas y posterior nombramiento anual, hasta que se acordó su cese en la Junta celebrada el 20 de marzo de 2018, que fue continuación, o segunda sesión, de la celebrada con carácter ordinario el 7 de marzo del mismo año 2018, en la que, previa inclusión en el orden del día de la ratificación o cese del administrador se acordó por mayoría su cese, ante el descontento de determinados copropietarios con su gestión.

La sentencia de primera instancia desestimó la demanda. Partiendo de la autenticidad del contrato aportado por el actor y considerando acreditado que el demandante cumplió con sus obligaciones, condenó a la comunidad demandada a abonar la cantidad finalmente reclamada por las nueve mensualidades solicitadas y por gatos del burofax remitido a la comunidad reclamando sus honorarios.

Frente a dicha resolución interpuso recurso de apelación la Comunidad demandada, articulando el mismo en los siguientes motivos de impugnación:

1.- Infracción de normas y garantías procesales, en cuanto entiende que se ha vulnerado sus derechos constitucionales, dada la valoración que se hace en la sentencia de las pruebas de determinados testigos y la falta de análisis de otros, lo que entiende hace incurrir a la sentencia en incongruencia y falta de exhaustividad.

2.- Discrepa igualmente de la valoración que se hace del contrato aportado con la demanda de fecha 5 de marzo de 2013, al haber sido cuestionado su validez. Reitera no haber tenido conocimiento, ni haber sido informada la Comunidad del mismo, así como no haber aplicado el demandante la cláusula que regula su duración, mientras estuvo vigente el contrato. Solicita en consecuencia, la revocación de la sentencia y desestimación de la demanda. Con carácter subsidiario interesa se modere la indemnización solicitada; de manera que habiendo abonado las mensualidades de los meses de marzo, abril y mayo, se considere suficientemente indemnizado el demandante. También con carácter subsidiario, de apreciar no existe justa causa para el cese, interesó se apliquen los criterios indemnizatorios aplicados por diferentes Audiencias Provinciales.

El demandante se opuso al recurso. Interesó su desestimación y la confirmación de la sentencia apelada.

SEGUNDO.-A través de diferentes alegaciones, la Comunidad demandante sostiene que la sentencia incurre en infracciones procesales, que entiende vulneran su derecho a la tutela judicial efectiva, en cuanto incurre en incongruencia o falta de motivación, pero todo ello, partiendo de la valoración que se hace de la prueba practicada. Tales alegaciones deben rechazarse.

Como reiteradamente señala la jurisprudencia del Tribunal Supremo ( v.gr. STS 15 octubre 2014 (rec. 2992), el deber de congruencia, consistente en la exigencia derivada de la necesaria conformidad que ha de existir entre la sentencia y las pretensiones que constituyen el objeto del proceso, se cumple cuando la relación entre el fallo y las pretensiones procesales no está sustancialmente alterada en su configuración lógico-jurídica, de tal manera que la congruencia no se mide en relación con los razonamientos o con la argumentación, sino poniendo en relación lo pretendido en la demanda con la parte dispositiva de la sentencia. Respecto a la relevancia constitucional del vicio de incongruencia, en la misma sentencia, el Tribunal Supremo señala que dicha infracción se produce, por entrañar una alteración del principio de contradicción constitutiva de una efectiva denegación del derecho a la tutela judicial efectiva, cuando la desviación sea de tal naturaleza que suponga una sustancial modificación de los términos en que discurrió, la controversia procesal (STC 18 de octubre, de 2004 RTC 2004, 174). En esta línea, el Tribunal Constitucional ha reiterado que para que la indefensión alcance relevancia constitucional es necesario que sea imputable y que tenga su origen en actos u omisiones de los órganos judiciales, esto es, que la indefensión sea causada por la actuación incorrecta del órgano jurisdiccional.

En relación a la exigencia constitucional de motivación de las sentencias, la jurisprudencia del Tribunal Supremo entiende se cumple, cuando la decisión adoptada viene apoyada en razones que permitan invocar cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión; es decir, la ratio decidendi que ha determinado aquélla, sin que sea preciso una determinada extensión en dichos razonamientos. Por otro lado, como también señala reiteradamente la jurisprudencia, no es lo mismo falta de motivación que motivación satisfactoria para la parte; de manera que debe distinguirse la ausencia de motivación de las peculiares interpretaciones de valoración de la prueba y de la fijación de los hechos probados que esgrime la parte, sin que pueda ampararse en la falta de motivación la revisión del acervo probatorio.

Pues bien, del contenido y argumentación que refleja la sentencia objeto de esta recurso, ha de considerarse adecuadamente cumplidos los deberes de congruencia y motivación que le son exigibles, sin perjuicio de que no se comparta la decisión finalmente adoptada, en cuanto es esa discrepancia lo que constituye el objeto de este recurso.

TERCERO.-Desestimadas las alegaciones en que sustenta la parte apelante la existencia de infracción de normas y garantías procesales, examinado lo actuado en primera instancia, no comparto la decisión finalmente adoptada de estimar la demanda, por lo que el recurso va a tener favorable acogida, con base en lo que se indicará a continuación.

La resolución de las concretas cuestiones sobre las que las partes plantean su discrepancia, esencialmente si el cese del demandante se produjo de manera anticipada y/o injusta o infundada, hace preciso realizar una serie de precisiones respecto de la relación jurídica existente entre quien presta profesionalmente sus servicios de Administrador de fincas y ejerce como secretario de una comunidad de propietarios y ésta, así como el régimen jurídico aplicable a dicha relación.

En este sentido aunque la calificación de dicha relación jurídica es una cuestión controvertida (mandato sui generis, contrato mixto de arrendamiento de servicios y de mandato), la doctrina y la jurispruedencia señalan como una nota esencial de este tipo de contratos (mandato, arrendamiento de servicios), la de que en ellos prima la confianza que inspira las cualidades de la persona con la que se contrata; pues como señala la sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias de 7 de abril de 2008 ' ... el administrador de fincas es un colaborador activo de la comunidad de propietarios, de cuyos órganos de gobierno forma parte - art. 13 L.P.H - ., al que en atención a sus especiales conocimientos y formación, se le atribuyen distintas competencias y funciones concretas de gestión y gobierno de la comunidad de propietarios'.

Configurada en esos términos la relación aquí contemplada, a la hora de determinar el alcance y obligaciones que en cada caso pudieran acordar libremente las partes, no puede desconocerse que la autonomía de la voluntad en estos casos ha de ajustarse a la normativa específica que regula la materia objeto de contratación, en este caso la Ley de propiedad horizontal, en la que de manera expresa e imperativa se regulan determinados aspectos de dicha relación, entre otros el referido al nombramiento y duración del cargo de Secretario administrador de la Comunidad, que es sobre lo que se plantea la controversia en este procedimiento.

Sustentando el demandante su reclamación en un contrato privado suscrito con la Comunidad de propietarios, a través de su Presidente, ha de tenerse en cuenta también, a la hora de analizar su alcance y contenido, que conforme señala la jurisprudencia del Tribunal Supremo ( STS 25 de marzo de 2014 o STS nº 232/2021 de 29 de abril), las Comunidades de Propietarios, tienen la consideración de consumidores, con la consecuencia que de ello se deriva, de serles de aplicación la normativa protectora de dicha condición, en cuanto son entidades sin personalidad jurídica que actúan sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial, lo que a efectos de este procedimiento, permite coincluir que la comunidad de propietarios demandada actuó bajo el estatuto propio de consumidora en la contratación del arrendamiento de servicios controvertido.

CUARTO.-Partiendo de dichas consideraciones generales, la resolución de la cuestión aquí controvertida, no puede adoptarse tan solo con base a lo reflejado en el contrato suscrito entre el Presidente de la Comunidad de propietarios y el administrador cesado, sino que debe hacerse contemplando si lo pactado en dicho contrato se ajusta y es compatible con las previsiones que al respecto establece la LPH.

Por lo que se refiere a la validez del citado contrato, a pesar de las alegaciones que se han formulado por la comunidad demandada, tanto en primera como segunda instancia, respecto de su existencia y validez, no se ha ejercitado acción de nulidad alguna al respecto y no se niega que fuera firmado por quien en aquel momento ostentaba la condición de Presidente de la Comunidad y por tanto con facultades para vincular a ésta, por lo que no existe prueba alguna por la demandada de la que pueda derivarse la nulidad e inexistencia del mismo.

Ahora bien, el demandante no ha acreditado que informara en la forma que debía a la comunidad de propietarios, no solo de su celebración, que lo fue un día después de su nombramiento, sino de su existencia y efectos que pudieran derivarse para ambas partes del mismo, respecto de las diferentes prórrogas que afirma haberse producido de dicho contrato, término que no se utiliza en el contrato, sino el de 'renovable' y sobre todo, de las consecuencias económicas que se derivarían para la comunidad, para el caso de que se acordara su cese, sin efectuar el preaviso que se contempla en la cláusula sexta del citado contrato y ello, ni en la Junta celebrada el 14 de diciembre de 2014, en la que fue presentado formalmente a la Comunidad, ni en ninguna de las cinco Juntas anuales celebradas en los años sucesivos y en las que, en cumplimiento de lo que expresamente señala el art. 13 de la LPH, cesó en su cargo y aceptó el nuevo nombramiento y ello independientemente de que su cese y renovación no coincidiera con la fecha en que, según el contrato debiera haberse producido esa renovación. Al respecto, es significativo también que dicho contrato no constara en la documentación de la Comunidad, ni que se entregara el mismo por el demandante cuando,a requeirimiento del nuevo administrador, hizo la entrega de la documentación, una vez cesado en el cargo. Dicho comportamiento pone de manifioesto que el contrato fue ocultado a la comunidad y que sólo se pretender hacer uso del mismo, cuando ha sido cesado y solicita ser indemnizado por ello,lo que no tendría derecho de aplicarsele el régimen establecido en a Ley de Propiedad Horizontal, de no acordarse su renovación en la Junta anual.

QUINTO.-En todo caso, dando por válido el contrato y la cláusula en cuestión, la alegación de la parte demandante de que el cese fue acordado anticipadamente antes de su vencimiento anual no pueden acogerse. Sustenta dicha apreciación en que como el contrato se celebró el 5 de marzo de 2013 y durante cinco anualidades se ha prorrogado, al no haber manifestado la Comunidad su voluntad de rescindirlo con tres meses de antelación al 5 de marzo de 2018, el contrato se prorrogó por una anualidad más; es decir, hasta el mes de marzo de 2019. En principio la cláusula no se refiere a prórroga automática, como parece entender el demandante, sino que la duración fijada de un año, sería 'renovable' por iguales períodos; es decir, susceptible de renovación, terminología más adecuada y compatible con la previsión que al respecto establece la LPH y que además se ajusta al comportamiento adoptado y aceptado por ambas partes durante la vigencia de contrato en las diferentes Juntas anuales celebradas en las fechas en que fueron convocadas, que no se correspondían con las de la celebración de contrato ( 5 de marzo) y que según el demandante debería ser la de referencia para efectuar el preaviso y cese, llegándose a producir la renovación del cargo, en una ocasión en el mes de enero y en otra anualidad en el mes de junio.

En el supuesto aquí analizado, la renovación del cargo del demandante, fue incluído en el orden del día la convocatoria de la Junta General ordinaria a celebrar el 7 de marzo de 2018 y si bien el acuerdo comunitario del cese se adoptó el 18 de marzo, lo fue como consecuencia de que la Junta del día 7 hubo de ser suspendida por excesiva duración, reanudándose el día 18 de marzo en que tuvo lugar la segunda sesión de la misma Junta y con el mismo orden del día establecido en la convocatoria de la Junta del día 7 de marzo anterior. En consecuencia, acordado en esta segunda sesión de la misma Junta el cese, no puede entenderse prorrogado ni renovado el cargo del Administrador en la Junta ordinaria del año 2018, hasta el mes de marzo de 2019, como sostiene el demandante y ajustándose la decisión de no renovarle en el cargo, y por tanto su cese, a las previsiones que para ello establece la LPH, ninguna indemnización puede reclamar dicho administrador, al no ser aplicable a dicha situación la previsión establecida en el cláusula sexta del contrato privado, respecto de la necesidad de preaviso de tres meses, en cuanto sus nombramientos y renovaciones sucesivas, se llevaron a cabo conforme a lo establecido en el art. 13 de la LPH, con plena conformidad de ambas partes y sin que en ningún momento el demandante informara a la comunidad de la existencia de dicha cláusula y sobre todo, sin que en ninguna de dichas renovaciones alegara o hiciera valer la necesidad de efectuar el preaviso para su cese.

No puede hablarse de cese anticipado, pues el nombramiento que se le hizo en la junta de 20 de febrero del año 2017, lo era hasta que se celebrara la siguiente junta anual correspondiente al año 2018 y en el orden del día fijado para esta Junta figuraba su ratificación o cese.

SEXTO.-Si bien lo indicado es razón suficiente para desestimar la pretensión indemnizatoria formulada por el demandante, en cuanto no puede hablarse de cese anticipado al vencimiento anual, de la prueba practicada entiendo ha quedado acreditado que dicho cese fue además justificado, por lo que no comparto la conclusión que se obtiene en la sentencia de primera instancia en el sentido de que el demandante cumplió las obligaciones a que se había comprometido.

Y ello porque, como ya se ha indicado, el cargo de Administrador- Secretario de una Comunidad de Propietario es un cargo de confianza y con una serie de obligaciones establecidas legalmente y si bien ello no impide, y es por tanto admisible la celebración de un contrato privado que regule determinados aspectos de dicha relación jurídica, la condición de profesional del Administrador y la de consumidor de la Comunidad, no permite interpretar el contenido y alcance de ese pacto privado en la forma pretendida por el aquí demandante, sino adaptándolo a lo establecido en el art. 13 LPH; de tal manera que para que la previsión delmpreaviso y derecho indemnizatorio derivado de ello, pudiera serle exigible a la comunidad y no fuera de aplicación el sistema de nombramiento, cese y renovación que establece el art. 13 de la LPH, el demandante, profesional y conocedor de todo ello, estaba especialmente obligado a explicar las consecuencias económicas y jurídicas del mismo a la Comunidad de propietarios, lo que no ha acreditado haber hecho, ni siquiera aporta prueba alguna al respecto, testifical o documental, al no constar nada sobre ello en las actas de las diferentes Juntas en que se le renovó el cargo; no incorporar el contrato a la documentación propia de la Comunidad, actuación y comportamiento que constituye pro sí sola un grave incumplimiento de sus obligaciones, legales y contractuales de entidad suficiente para quebrar esa confianza que es inherente a este tipo de relaciones jurídicas y todo ello justifica suficientemente la decisión de cesarle en su cargo, máxime si éste se decide en la Junta anual, con motivo de analizar la preceptiva cuestión renovación y cese de cargos de la Comunidad, como efectivamente ocurrió en la Junta de 7 de marzo de 2018.

En cuanto a la valoración que se hace en la sentencia de instancia de las pruebas testificales, de la valoración conjunta de las manifestaciones de los diferentes testigos, aunque es cierto que se pretendieron introducir cuestiones ajenas a lo que constituye el verdadero objeto de este procedimiento, sí cabe concluir que existía un descontento en un sector mayoritario de los copropietarios sobre la actuación del administrador y dicha situación justificaba la decisión de no renovar el cargo de Administrador y cesar al demandante y en este sentido, tanto las manifestaciones del actual administrador, como las del Presidente de la Comunidad fueron lo suficientemente clarificadoras respecto del comportamioento del demandante, al ocultar el contrato privado a la comunidad.

SÉPTIMO.-Con base en lo anteriormente indicado, el recurso debe estimarse, con la consiguiente revocación de la sentencia de primera instancia, en cuanto se desestima la demanda que dio inicio a las presentes actuaciones

Por lo que se refiere a las costas procesales, respecto de las causadas en primera instancia, al desestimarse la demanda se imponen al demandante, en aplicación de lo establecido en el art. 394.1 LEC.

En cuanto a las costas causadas en esta segunda instancia, al estimarse parcialmente el recurso, no ha lugar a formular pronunciamiento de condena ( art. 398.2 de la LEC).

La estimación del recurso conlleva también la devolución del depósito constituido para recurrir, en base a lo establecido en la disposición adicional 15ª de la LEC.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

SE ESTIMA EL RECURSOinterpuesto por la representación procesal de la 'COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 Nº NUM000 DE MADRID', contra la sentencia de fecha 4 de noviembre de 2020, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 86 de los de Madrid en los autos de Juicio Verbal nº 1.359/2019, la cual SE REVOCA y en su consecuencia

SE DESESTIMA LA DEMANDA INTERPUESTA POR DON Ezequias CONTRA LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 Nº NUM000 DE MADRID, A LA QUE SE ABSUELVE DE OS PEDIMENTOS FORMULADOS EN SU CONTRA.

SE IMPONEN LAS COSTAS DE PRIMERA INSTANCIA AL DEMANDANTE.

Todo ello sin formular pronunciamiento de condena sobre las costas causadas en esta alzada y con devolución del depósito constituido para recurrir.

La presente resolución se notificará en legal forma a las partes, haciendo saber que contra la misma no cabe recurso alguno.

Así, por esta mi sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe