¿La liberación en escritura del codeudor de un préstamo hipotecario tras disolverse el condominio sobre el inmueble está sujeta al AJD?

PLANTEAMIENTO

Laura y Valeria, casadas en régimen de separación de bienes, adquirieron en condominio (al 50 %) una vivienda durante el matrimonio. Financiaron la adquisición con un préstamo hipotecario. En 2024 se divorcian y disuelven el condominio sobre el inmueble, que se adjudica al 100 % a Laura, que asumirá la parte del préstamo que todavía queda pendiente, compensando oportunamente a su excónyuge. 

Para no mantener ninguna clase de vínculo en el futuro, deciden modificar el préstamo hipotecario para que Laura conste como única deudora, quedando liberada Valeria. Lo harán a través de escritura pública, con el visto bueno de la entidad financiera.

¿Esa liberación de la codeudora estará sujeta a la modalidad de actos jurídicos documentados del ITPyAJD?

RESPUESTA

La liberación en escritura pública notarial de la codeudora del préstamo garantizado mediante hipoteca sobre el inmueble que se adjudica Laura está sujeta a la modalidad de actos jurídicos documentados del ITPyAJD. Será sujeto pasivo del impuesto la adjudicataria del inmueble y, en cuanto al tipo de gravamen, habrá que atender al artículo 31.2 de la LITPAJD.

El artículo 29 de la LITPyAJD establece que será sujeto pasivo del ITPyAJD, en su modalidad de AJD, documentos notariales, el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan. Cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista.

Por su parte, el artículo 31 de la LITPyAJD regula la cuota tributaria en los siguientes términos:

«1. Las matrices y las copias de las escrituras y actas notariales, así como los testimonios, se extenderán, en todo caso, en papel timbrado de 0,30 euros por pliego o 0,15 euros por folio, a elección del fedatario. Las copias simples no estarán sujetas al impuesto.

2. Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1 de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma.

Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50 por 100, en cuanto a tales actos o contratos.

3. Por el mismo tipo a que se refiere el apartado anterior y mediante la utilización de efectos timbrados tributarán las copias de las actas de protesto».

Tradicionalmente, la Dirección General de Tributos venía manteniendo que cuando se produce la subrogación del adquirente en la posición del transmitente y en la obligación personal de este de devolver el crédito garantizado con hipoteca debía entenderse que la subrogación, al no producir una inscripción distinta de la que origina la propia transmisión del inmueble, no verificaría los requisitos del artículo 31.2 de la LITPyAJD y, por tanto, no estaría sujeta al gravamen gradual de actos jurídicos documentados. Sin embargo, esa doctrina fue modificada a raíz de la sentencia del Tribunal Supremo n.º 521/2020, de 20 de mayo, ECLI:ES:TS:2020:1103, a cuyo tenor:

«(...) procede contestar a la pregunta formulada por la Sección Primera: ' Determinar si la liberación en escritura pública notarial de codeudores de un préstamo garantizado mediante hipoteca de determinados inmuebles está sujeta o no a la modalidad de actos jurídicos documentados del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentado', en el sentido de que está sujeta».

En su consecuencia, tal y como pone de manifiesto la consulta vinculante de la Dirección General de Tributos (V0051-23), de 16 de enero de 2023:

«(...) el artículo 29 del TRLITPAJD regula la determinación del sujeto pasivo en los documentos notariales, estableciendo una regla general y una regla especial.

Como regla general la condición de sujeto pasivo recae en una de las siguientes personas, en el orden excluyente establecido en dicho precepto: en primer lugar, en el adquirente del bien o derecho; en su defecto, la persona que insta o solicita el documento; y en defecto de ambas, aquel en cuyo interés se expida el documento notarial. La regla especial solo es de aplicación en el supuesto de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria.

En el supuesto planteado debe descartarse la aplicación de la regla especial, pues el contenido de la escritura pública cuya tributación se examina no es la constitución de un préstamo hipotecario sobre el bien que adjudica a uno de los comuneros en la disolución de la comunidad de bienes, préstamo ya existente con anterioridad a la disolución de la misma; tampoco lo es la ampliación de dicho préstamo por parte del comunero adjudicatario para poder pagar a la consultante la parte que le corresponde en la liquidación de la comunidad de bienes, que constituiría un acto independiente del que ahora se examina y que es la liberación de la otra comunera de la responsabilidad por el préstamo inicial a consecuencia de haber sido adjudicado el bien al consultante. En consecuencia, en ningún caso sería sujeto pasivo el prestamista.

En cuanto a la aplicación de la regla general del artículo 29, no puede declararse sujeto pasivo del impuesto al adquirente del bien o derecho, pues no estamos ante un supuesto de transmisión de un bien o derecho, sino de la transmisión de una deuda. Por tanto, al no poderse aplicar la primera regla, debe acudirse a la segunda regla del citado precepto, conforme a la cual, en defecto de adquirente, la condición de sujeto pasivo recaerá sobre la persona que inste o solicite el otorgamiento del documento notarial, en este caso, el adjudicatario del inmueble, titular del bien, que consiente en la liberación de la consultante de la responsabilidad del préstamo en el que ambos eran cotitulares».

Por tanto, la liberación en escritura pública notarial de la codeudora del préstamo garantizado mediante hipoteca sobre el inmueble que se adjudica Laura está sujeta a la modalidad de actos jurídicos documentados del ITPyAJD. Será sujeto pasivo el adjudicatario del inmueble y, en cuanto al tipo de gravamen, habrá que atender al artículo 31.2 de la LITPAJD.