Última revisión
05/06/2024
Caso donde se valora la posibilidad de deducir en el IRPF la hipoteca ampliada para abonar la vivienda en disolución del condominio
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Orden: fiscal
Fecha última revisión: 05/06/2024
Con el fin de comprobar si una divorciada que adquiere su vivienda habitual puede continuar aplicando la deducción por inversión en vivienda habitual en el IRPF, se estudian los requisitos que se deben cumplir para aplicar dicha deducción y cómo afecta el régimen transitorio de la misma previsto en la LIRPF.
PLANTEAMIENTO
María y Pedro, casados en separación de bienes, se han divorciado en 2024. En el año 2010 habían adquirido, a partes iguales, la que constituía su vivienda habitual mediante una hipoteca, por la que continuaban aplicando, por tener derecho a ello, la deducción por inversión en vivienda habitual en el IRPF. Dicha hipoteca, a la fecha del divorcio, tenía un capital pendiente de pago de 100.000 euros.
En la disolución del condominio, María se adjudica la vivienda y el pago de la hipoteca, debiendo compensar a Pedro en 20.000 euros por la vivienda. María obtiene un nuevo préstamo por importe de 120.000 euros, con el que amortiza el préstamo original, destinando el resto a abonar a Pedro la contraprestación acordada.
¿Podrá María continuar aplicando el régimen transitorio de la deducción por inversión en vivienda habitual del IRPF?
RESPUESTA
María podrá considerar objeto de deducción el nuevo préstamo, contratado en 2024, en la proporción en la que su principal haya sido destinado a cancelar el préstamo hipotecario concedido en 2010 (cuyo principal pendiente de amortizar era de 100.000 euros). Pero no tendrá derecho a la deducción por los 20.000 euros que le abona a Pedro en contraprestación por la disolución del condominio.
Con efectos desde 1 de enero de 2013, la
Respecto de la parte indivisa que correspondía a María, esta podrá seguir aplicando la deducción por inversión en vivienda habitual, dado que la adquirió con anterioridad al 1 de enero de 2013, que ha venido practicando dicha deducción y que el inmueble continúa siendo su vivienda habitual.
Por lo que se refiere a la mitad indivisa que adquiere en 2024 por la disolución del condominio, debemos tener en cuenta la resolución del TEAC n.º 561/2020, de 1 de octubre de 2020, dictada en unificación de criterio, que dispone:
«A efectos de lo dispuesto en la Disposición Transitoria Decimoctava de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, en caso de extinción de un condominio sobre la vivienda habitual a partir del 1 de enero de 2013, si una de las partes obtiene el 100% de la vivienda, tendrá derecho a aplicarse el 100% de la deducción por adquisición de vivienda habitual siempre que se hubiera aplicado en un ejercicio anterior a 2013 dicha deducción en el porcentaje correspondiente a su participación en el condominio.
La deducción a practicar por la parte adquirida hasta completar el 100% del pleno dominio del inmueble tendrá como límite el importe que habría tenido derecho a deducirse desde la fecha de extinción del condominio el comunero que deja de ser titular del inmueble, si dicha extinción no hubiera tenido lugar. Ello significa que la aplicación de la deducción por adquisición de vivienda habitual en relación con la parte que se adquiere hasta completar el 100% del pleno dominio del inmueble estará en todo caso condicionada por el hecho de que el comunero que deja de ser propietario se hubiera aplicado en un ejercicio anterior a 2013 dicha deducción en el porcentaje correspondiente a su participación en el condominio y que no se le hubiera agotado a la fecha de extinción del condominio la posibilidad de seguir practicando la deducción por adquisición de vivienda habitual. Esto sucederá cuando dicho comunero hubiese solicitado, de forma individual o conjuntamente con el comunero que se hace con el 100%, un préstamo para la adquisición de la vivienda y no se encontrara totalmente amortizado a la fecha de extinción del condominio».
Por tanto, dado que Pedro también venía practicando la deducción por inversión en vivienda habitual, la parte que adquiere María por disolución del condominio también podrá deducirla, hasta el límite del importe que Pedro habría tenido derecho a deducirse desde la fecha de extinción del condominio si dicha extinción no se hubiera producido.
Por lo que se refiere al nuevo préstamo, la novación, subrogación o la sustitución de un préstamo o crédito por otro, incluso su ampliación, cualquiera que fuera la forma acordada, no conlleva entender que en ese momento concluye el proceso de financiación de la inversión correspondiente ni se agotan las posibilidades de practicar la deducción, ello únicamente implica la modificación de las condiciones de financiación inicialmente acordadas, siempre que, evidentemente, el préstamo resultante se dedique a la amortización del anterior. Así, las cantidades que se abonen del préstamo (cuota de amortización e intereses) y las demás cuantías que se satisfagan por el préstamo o crédito resultante (en su constitución, vida y cancelación), en la parte proporcional que del total del capital obtenido en este sean atribuibles a la amortización o cancelación del préstamo originario destinado exclusivamente a la adquisición de la vivienda habitual, darán derecho a deducción por inversión en vivienda habitual.
Existiendo ampliación del principal, si en su totalidad se destinase a cubrir estrictamente los costes asociados a la cancelación del préstamo primigenio (como, por ejemplo, los costes de cancelación registral) también será objeto de deducción. Por contra, no será susceptible de integrar la base de deducción la parte proporcional de las cantidades que se correspondieran con el incremento del principal, que se hubiera destinado a financiar otras cosas, diferentes a la propia adquisición de la vivienda. Por tanto, no es susceptible de deducción la parte del principal ampliado para abonar a Pedro su contraprestación.
En ese sentido se pronuncia, por ejemplo, la consulta vinculante de la Dirección General de Tributos (V0821-24), de 22 de abril de 2024, en la que, además, se establece lo siguiente:
«Cuestión distinta sería un supuesto de cancelación, parcial o total, de la deuda y en otro momento indeterminado posterior, sin conexión directa con dicha cancelación, el contribuyente contratara un nuevo préstamo o crédito, pudiendo ser incluso con la garantía de los mismos bienes o igual número de vencimientos que quedaban pendientes del precedente, sin concatenación entre ambos. Por tanto, produciéndose uno y otro acto en momentos diferentes, habría que entender que son operaciones distintas, e implicaría la pérdida al derecho a practicar la deducción por inversión en vivienda habitual por la nueva financiación. Cosa que no ocurriría si, de forma simultánea, la operación de cancelación se produjese en el momento de la firma del contrato del nuevo préstamo o crédito, empleando para ello, en su caso, parte o el total del principal obtenido en dicho contrato.
De suceder así, de forma simultánea, tanto los gastos que se generen con motivo de la cancelación del préstamo originario como por la constitución del nuevo tendrán la misma consideración de deducibles.
Respecto del nuevo préstamo o crédito y su vínculo con el precedente, como de cualquier otro, el consultante deberá poder acreditar la conexión con el prestamista, previo requerimiento de la Agencia Tributaria, su destino vinculado a la vivienda y la justificación de su devolución; ello deberá efectuarse utilizando cualquiera de los medios de prueba generalmente admitidos en derecho, correspondiendo la valoración de las pruebas aportadas a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria».