Caso en el qué se valora la pertinencia de aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual en la transmisión de la vivienda familiar para el propietario que no reside en la misma

PLANTEAMIENTO

Antonio se divorció en 2020, adjudicándose el uso de la vivienda familiar a su exmujer María, que continuó residiendo en la misma. La vivienda la adquirieron en 2014 por un importe de 150.000 euros, convirtiéndola desde su adquisición en su vivienda habitual. En 2024 han recibido una oferta de compra por el inmueble por importe de 250.000 euros, así que han decidido venderla y adquirir cada uno una nueva vivienda, que será su vivienda habitual. La vivienda que adquiere Antonio tiene un precio de 130.000 euros y la que adquiere María, de 100.000 euros.

¿Podrán aplicar la exención de la ganancia patrimonial?

En su caso, ¿cuál será el importe de la exención?

RESPUESTA

Tanto Antonio como María podrán aplicarse la exención por reinversión, si realizan la adquisición en el plazo de dos años desde la transmisión de la vivienda familiar que constituía la vivienda habitual de María hasta dicha transmisión. Antonio se aplicará una exención total de la ganancia patrimonial, al ser superior el importe reinvertido que el valor de la transmisión. María, por su parte, tendrá una exención de 40.000 euros.

Dispone el artículo 38.1 de la LIRPF que:

«1. Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen.

Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida».

Por tanto, para poder aplicar la exención por reinversión, tanto la vivienda transmitida como la nueva vivienda deberán considerarse vivienda habitual, a cuyo efecto el artículo 41 bis del RIRPF señala que «se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años».

A los efectos de la reinversión, el artículo 41 bis.3 del RIRPF dispone:

«3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión».

Por su parte, el artículo 41.3 del RIRPF señala:

«3. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual o en un año desde la fecha de transmisión de las acciones o participaciones.

(...)».

En el caso de María, la vivienda transmitida es su vivienda habitual desde 2014, y dado que va a reinvertir las cantidades que perciba en la adquisición de una nueva vivienda habitual, si cumple el plazo de reinversión podrá aplicar la exención por reinversión prevista en el artículo 38.1 de la LIRPF.

En el caso de Antonio, este no reside en la vivienda que se va a transmitir desde 2020. No obstante, la sentencia del Tribunal Supremo n.º 553/2023, de 5 de mayo, ECLI:ES:TS:2023:2021, establece:

«Como consecuencia de lo expuesto establecemos como criterio jurisprudencial interpretativo que, en las situaciones de separación, divorcio o nulidad del matrimonio que hubieren determinado el cese de la ocupación efectiva como vivienda habitual para el cónyuge que ha de abandonar el domicilio habitual por tales causas, el requisito de ocupación efectiva de la vivienda habitual en el momento de la transmisión o en cualquier día de los dos años anteriores a la misma, que exige el apartado 3 del art. 41 bis del RLIRPF, se entenderá cumplido cuando tal situación concurra en el cónyuge que permaneció en la misma».

Por tanto, Antonio, en la medida en la que su excónyuge continuó residiendo en la vivienda familiar, podrá aplicar la exención por reinversión, si realiza la reinversión en el plazo de dos años desde la transmisión.

En cuanto al importe de la ganancia patrimonial que podrán aplicar María y Antonio, debemos realizar los siguientes cálculos:

• El valor de transmisión de la vivienda familiar es de 250.000 euros, por tanto, para cada uno de los excónyuges supone un valor de transmisión de 125.000 euros.
• El valor de adquisición de la vivienda familiar es de 150.000 euros, por tanto, para cada uno de ellos supone un valor de adquisición de 75.000 euros.
• Ganancia patrimonial = valor transmisión vivienda familiar - valor adquisición vivienda familiar = 125.000 - 75.000 = 50.000 euros para cada uno.

La reinversión que realiza Antonio en la adquisición de la nueva vivienda es de 130.000 euros, superando dicho valor el de transmisión de la vivienda familiar, por lo que verá exenta de tributación la totalidad de su ganancia patrimonial de 50.000 euros.

La reinversión que realiza María es de 100.000 euros, siendo inferior al importe de la transmisión de la vivienda familiar, por tanto, la exención de la ganancia patrimonial debe prorratearse en función de la cantidad reinvertida:

• (50.000 x 100.000) / 125.000 = 40.000 euros.

María vería exentos 40.000 euros de los 50.000 de ganancia patrimonial. Por lo que solo tributaría como ganancia patrimonial en la base imponible del ahorro en su declaración de IRPF por 10.000 euros.