1840 - ¿Cuáles son las consecuencias de que la vivienda familiar sea un bien privativo o se atribuya tras la separación o divorcio a uno de los cónyuges?

La vivienda familiar se considera privativa cuando pertenece a uno de los cónyuges por adquirirla con anterioridad a contraer matrimonio, es decir, antes de constituir la sociedad de gananciales y también en otros casos regulados legalmente, tales como si la vivienda familiar hubiera sido adquirida por uno de los cónyuges después de constituir la sociedad de gananciales pero por título gratuito, adquirida a costa o en sustitución de sus bienes privativos o también en aquellos casos en los que, constituida la sociedad de gananciales hubiera sido adquirida por derecho de retracto perteneciente a uno solo ellos (artículo 1346 del Código Civil).

También puede ser adquirida en régimen de separación de bienes, pero en condominio ordinario por las partes, en cuyo caso, también rige lo dispuesto más arriba para proteger al tercero adquirente de buena fe.

Ahora bien, en este punto cabe destacar que, tal y como recoge, entre otras, la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Coruña n.º 159/2017, de 16 de mayo, ECLI:ES:APC:2017:1033, el Alto Tribunal ha venido requiriendo para gozar de la condición de tercero protegido por la fe pública o registral  o «tercero hipotecario» previsto en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, el cumplimiento de los siguientes requisitos:

a) El tercero ha de ser un adquirente del dominio o de un derecho real sobre bienes inmuebles.

b) El acto adquisitivo ha de consistir en un título o negocio jurídico oneroso y válido, ya que si bien se legitiman las adquisiciones a non domino, en principio carentes de eficacia por falta de titularidad del disponente, purgando el Registro este defecto, la inscripción no convalida los actos nulos (artículo 33 de la Ley Hipotecaria), de manera que el artículo 34 de la misma solo protege frente a la nulidad del negocio adquisitivo anterior, pero no la del propio.

c) El disponente debe ser un titular inscrito, cuyas facultades o poderes de transmisión resulten del mismo Registro, el cual no habrá de publicar la existencia de otra titularidad sobre el mismo derecho, sin perjuicio de que después se acuerde o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el Registro (párrafo primero del artículo 34 de la Ley Hipotecaria).

d) El tercero ha de inscribir, a su vez, su propio título adquisitivo, derivando de esta inscripción la protección referida.

e) La adquisición tiene que realizarse de buena fe, confiando en la veracidad de lo que el Registro publica, entendiendo por buena fe, en su aspecto positivo, la creencia de que el titular registral transmitente es el verdadero dueño de la cosa y ostenta un poder de disposición sobre la misma suficiente para transferir el dominio o derecho real limitativo, y, en su vertiente negativa, la ignorancia de la inexistencia de una real titularidad o de cualquier otra circunstancia o vicio que pueda hacer ineficaz o limitar el derecho inscrito a favor del transferente.

La atribución del hogar familiar a uno de los cónyuges en sentencia de separación o divorcio no modificará la titularidad de la vivienda, por lo que, tanto frente al ayuntamiento, como frente a Hacienda, la comunidad de propietarios o a terceros en general, por ejemplo, bancos con los que haya suscritos préstamos hipotecarios, el cónyuge propietario sigue siendo el titular y, por tanto, el responsable del pago del Impuesto de Bienes Inmuebles, del Impuesto sobre el Patrimonio, de las cuotas de comunidad y, en general, de todas las obligaciones que implica la titularidad.

A TENER EN CUENTA. Esto no obsta para que, en virtud del convenio o de las medidas establecidas en el proceso de separación o divorcio, el cónyuge al que se atribuya el uso quede obligado a reembolsar al titular los gastos que acarree la vivienda, pero, de cara a terceros, el que responde y queda sujeto a responsabilidad es el titular que aparece como tal en el Registro de la Propiedad.

CUESTIÓN

Si la vivienda familiar formara parte de una comunidad de propietarios, ¿podrá el cónyuge no propietario al que se le atribuya el uso de la vivienda en virtud del procedimiento de separación o divorcio, ejercer en la junta general los derechos que correspondan al otro cónyuge?

No, salvo que reciba autorización expresa por parte del cónyuge titular para representarlo, el otro cónyuge al que se le ha atribuido el uso no podrá ejercer en la junta general tales derechos (asistencia, voto...).