Caso que práctico que analiza el concepto de «fuera de ordenación» aplicado al ámbito urbanístico

«A» recibe en su domicilio un certificado urbanístico que indica que una de sus propiedades aparece calificada como «fuera de ordenación». Frente a esta situación, se pregunta:

1.- ¿Qué significa exactamente que la propiedad se encuentre fuera de ordenación?

2.- ¿Qué consecuencias pueden acarrear el hecho de que «A» lleve a cabo obras en dicha propiedad fuera de ordenación?

1.- Una construcción está «fuera de ordenación» cuando el nuevo planeamiento urbanístico municipal (o un planeamiento preexistente que debe interpretarse a la luz de una nueva legislación urbanística) no la admite por cualquier motivo o cuando se trata de una construcción ilegal a la que el correspondiente ayuntamiento no le abrió un expediente de reposición de legalidad dentro del plazo preceptivo.

El ejemplo más claro es el de todas aquellas viviendas que se hicieron en su día en zonas que hoy son suelo rústico común (o no urbanizable) y que, por tanto y por regla general, no podrían tener construcciones con uso destinado a vivienda.

Para conocer el régimen de fuera de ordenación hay que acudir a la ley urbanística autonómica correspondiente, si bien, por lo general, ello supone que en las construcciones en esa situación sólo podrán realizarse obras de reparación y conservación (aunque en algunos casos, también de consolidación).

2.- Precisamente, y en relación a esto último, «A» deberá ser especialmente cauteloso con el tipo de obras que lleve a cabo, ya que fuera de los supuestos de reparación y conservación —y según el caso, consolidación— la ejecución de cualquier obra puede suponer que la propiedad pierda su condición de fuera de ordenación y pase a ser una obra ilegal a todos los efectos.