¿A qué y a quiénes afecta la condena que obliga a la demolición de un inmueble y a la reposición de la legalidad urbanística?

Ámbito objetivo del artículo 108.3 de la LJCA

El artículo 108.3 de la LJCA se refiere a sentencias específicas, como son las sentencias urbanísticas que declaran que un inmueble se ha construido contraviniendo la normativa aplicable, en cuyo caso ordenan la demolición del inmueble y su reposición al estado originario. En este sentido, entre otras, la sentencia del Tribunal Supremo n.º 1321/2019, de 7 de octubre, ECLI:ES:TS:2019:3038, señala:

«(...) tales sentencias vienen a resolver aquellos litigios en los que se cuestiona la regularidad urbanística de determinadas actuaciones, que suponen la construcción de inmuebles contrariando la normativa y cuya regularización no resulta jurídicamente posible, lo que determina la demolición de lo construido.

Ciertamente en esta materia urbanística pueden plantearse procesos complejos en los que se cuestione el reconocimiento de derechos de distinta naturaleza, pero el precepto se refiere a ese concreto tipo de procesos en los que se discute la acomodación al planeamiento de determinadas construcciones o instalaciones y más específicamente, aquellos casos en que las construcciones incurren en infracciones de tal entidad que impiden proceder a su regularización, de manera que el restablecimiento de la legalidad urbanística solo puede llevarse a efecto mediante la demolición de lo construido y reposición de la realidad física alterada.

En consecuencia, el marco o ámbito en el que opera el procedimiento de ejecución de la correspondiente sentencia es la efectividad del derecho declarando la regularización de la legalidad urbanística, que ha constituido el objeto de debate en el proceso declarativo y sobre el que se ha pronunciado el órgano jurisdiccional, con las garantías propias del procedimiento (con especial referencia al principio de contradicción procesal), y en el que, además, se propicia la intervención de quienes en el desarrollo del mismo puedan hacer valer derechos o intereses legítimos, que tienen igualmente la posibilidad de impugnar el resultado del proceso si se ha desconocido su derecho a ser parte en el mismo».

En cuanto al objeto de protección del precepto mencionado, cabe resaltar los siguientes aspectos que se han ido precisando jurisprudencialmente:

• No solo se refiere a derechos de propiedad, sino que puede extenderse también a otros derechos que, en su caso, pudiesen verse afectados por la demolición.
• Además de las viviendas que constituyen residencia habitual y los lugares donde se desarrolla una actividad profesional, también se extiende a todas las propiedades objeto de demolición, con independencia de su ocupación o destino.
• Se aplica tanto a edificaciones con licencia anulada como a las que no tenían licencia.

JURISPRUDENCIA

Sentencia del Tribunal Supremo n.º 868/2018, de 25 de mayo, ECLI:ES:TS:2018:2029

«Lo primero que cabe aclarar es que la condición de terceros de buena fe no puede predicarse exclusivamente de los titulares de edificaciones que constituyan su vivienda habitual o el lugar donde desarrollan su actividad profesional, dado que tal restricción supondría dejar fuera de la protección del precepto el grueso de los supuestos reales que suelen afectar a residencias vacacionales o segundas residencias».

Sentencia del Tribunal Supremo n.º 1321/2019, de 7 de octubre, ECLI:ES:TS:2019:3038

«(...) la construcción llevada a cabo sin la oportuna licencia constituye una grave infracción de la normativa urbanística que, cuando no sea susceptible de regularización, como es el caso que aquí se examina, determina que el restablecimiento de la legalidad urbanística ha de llevarse a efecto mediante la demolición de lo construido y reposición de la realidad física alterada, como ha declarado la sentencia objeto de la presente ejecución, lo que constituye un supuesto incluido en el ámbito de aplicación y la consiguiente exigencia de las garantías establecidas en el referido precepto.

A tal efecto y en contra de lo que se sostiene por el recurrente, ha de tenerse en cuenta que el control administrativo sobre la regularidad de las actividades de edificación y uso del suelo comprende tanto el aspecto positivo de acomodar las autorizaciones y licencias a la normativa urbanística como el negativo de impedir la realización de actuaciones al margen de las autorizadas o careciendo totalmente de la licencia exigible, de manera que el referido control administrativo puede cuestionarse tanto por acción, concesión de licencias ilegales, como por omisión, por no ejercer las facultades que el ordenamiento jurídico le reconoce frente a las actividades urbanísticas que no se sujetan al previo control administrativo. Así lo reconoce, implícitamente, la Administración recurrente, cuando trata de justificar su falta de actuación y paralización de las obras por las razones que expone».

Ámbito subjetivo del artículo 108.3 de la LJCA

El ámbito subjetivo de la protección dispensada por el artículo 108.3 de la LJCA se extiende, de manera amplia, a «los terceros de buena fe» sin precisar, concretamente, qué ha de entenderse por tales.

En este sentido, la sentencia del Tribunal Supremo n.º 905/2018, de 1 de junio, ECLI:ES:TS:2018:2178, al hablar de la finalidad del precepto, concreta como destinatarios de la protección «a aquellas personas que disfrutan de buena fe una edificación y, con posterioridad, una sentencia judicial ha ordenado su demolición por considerarla ilegal, sin que, tuvieran conocimiento de la situación de ilegalidad en la que se encontraba dicha edificación».

Añade la misma sentencia que:

«El artículo 108.3 no contempla pronunciamientos judiciales dirigidos a declarar la existencia de concretos terceros de buena fe, que hayan sufrido lesiones o daños que no tengan el deber de soportar y que, en consecuencia, deban de ser reparados en una determinada cuantía, pues lo que establece el precepto es que el órgano judicial, al margen de tales pronunciamientos, exija la prestación de las garantías suficientes para responder de su efectividad en la medida que puedan producirse.

 El precepto no introduce una fórmula o procedimiento para el reconocimiento de derechos de terceros de buena fe sino para garantizar que, cuando tal reconocimiento se produzca en la forma legalmente establecida, exista la garantía precisa para su efectividad».

Cabe concluir, por tanto, que el concepto «terceros de buena fe» no se circunscribe solo a terceros en los términos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria; aunque sí ha de tratarse de terceros en el sentido de que sus pretensiones no se han podido hacer valer en el proceso de cuya ejecución se trata. Lo anterior se refleja en la sentencia del Tribunal Supremo n.º 476/2018, de 21 de marzo, ECLI:ES:TS:2018:1139, al establecer:

«No se ocultan las dificultades que plantea la determinación del ámbito subjetivo al que se refiere el precepto, dados los escuetos términos en que se expresa, “terceros de buena fe”, que no permiten una identificación precisa y concreta con carácter previo y al margen de las circunstancias de cada caso. No obstante, una interpretación sistemática del precepto, atendiendo a la finalidad perseguida, nos permite señalar o trazar el marco en el que ha de moverse el órgano judicial en su aplicación.

Así, en sentido positivo, el precepto se refiere a terceros de buena fe que, en tal concepto, puedan resultar titulares de una indemnización debida, por lo que, teniendo en cuenta que hablar de indemnización debida implica, salvo excepciones, la buena fe del perjudicado, ha de entenderse que el ámbito subjetivo al que se refiere el precepto se identifica con los terceros de puedan resultar beneficiarios de una indemnización, es decir, que puedan invocar e instar el reconocimiento de su condición de perjudicados con derecho a indemnización, condición que, consiguientemente, no puede circunscribirse a la de terceros adquirentes de buena fe protegidos por la fe pública registral sino que ha de extenderse a todos aquellos que puedan hacer valer un derecho a ser indemnizados en su condición de terceros perjudicados.

 En sentido negativo, la condición de tercero implica que el título de imputación de la responsabilidad, que se trata de reparar mediante la indemnización debida, es ajeno y no ha sido ni ha podido ser objeto de examen y reconocimiento en el proceso de cuya ejecución se trata, pues en tal caso (titulares de licencia, promotores...) ha de estarse al ejercicio de su derecho en el proceso y a las declaraciones efectuadas al respecto de la sentencia, ya que el artículo 108.3 trata de proteger la situación de los perjudicados que, en su condición de terceros, no pueden hacer valer su derecho en el proceso declarativo, sin que suponga reabrir una vía de tutela de quienes, no teniendo la condición de terceros en el proceso, pudieron hacer valer sus derechos en el mismo».