Da 5 TR. de la ley de urbanismo

1. Son actuaciones de rehabilitación edificatoria en el medio urbano las que tienen por objeto ejecutar obras de intervención sobre edificios existentes, sus instalaciones y espacios comunes para conservarlos en las condiciones exigidas por las leyes para que sirvan de apoyo al uso correspondiente, para obtener mejoras de interés general por motivos turísticos o culturales o para mejorar la calidad y la sostenibilidad del medio urbano, siempre que requieran la elaboración de un proyecto técnico de acuerdo con la legislación de ordenación de la edificación. Estas actuaciones pueden comportar el derribo de un edificio y la sustitución por otro de nueva planta en algunos de los supuestos siguientes:

a) Cuando el edificio amenace ruina

b) Cuando el planeamiento urbanístico someta la edificación a derribo por la necesidad de renovar el parque edificado obsoleto o inadecuado al entorno y la sustitución del edificio comporte significativamente la materialización de un mejor aprovechamiento urbanístico respecto a lo que se pretenda derribar.

2. Las personas propietarias de los edificios afectados por una actuación de rehabilitación edificatoria están obligadas a:

a) Participar en la ejecución de la actuación en un régimen de distribución equitativa entre los afectados de las cargas y, si procede, de los beneficios de la actuación.

b) Consentir las obras de intervención sobre el edificio, sus instalaciones y los espacios comunes, incluida la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes y, si procede, la constitución de complejos inmobiliarios de carácter urbanístico.

c) Costear las obras de rehabilitación hasta el límite del deber legal de conservación de las edificaciones que establece la legislación en materia de suelo y rehabilitación urbana, sin perjuicio de que las personas propietarias afectadas puedan repercutir legal o contractualmente el coste soportado por las obras de rehabilitación a los titulares del derecho de uso del edificio.

d) Garantizar el derecho de realojamiento y, si procede, de retorno de los ocupantes legales de las viviendas, que constituyan su residencia habitual, que tengan que ser desalojadas.

e) Indemnizar a los titulares de los derechos sobre las edificaciones que se tengan que derribar, otros que las personas propietarias de los edificios que amenacen ruina, y sobre los elementos privativos de los edificios sujetos al régimen de la propiedad horizontal que se tengan que ocupar para constituir elementos comunes.

3. La administración urbanística actuante puede acordar la iniciativa pública para delimitar y gestionar las actuaciones de rehabilitación edificatoria de oficio o a petición de los propietarios afectados u otros sujetos legitimados. En este caso, corresponde a la administración mencionada gestionar la ejecución directamente, o indirectamente según alguna de las modalidades admitidas por la legislación de contratos del sector público. Los propietarios y los otros sujetos legitimados pueden ejercer la iniciativa para gestionar las actuaciones y pueden suscribir con la Administración los convenios para llevarlas a cabo. Asimismo, la Administración urbanística actuante puede acordar con la delimitación de la actuación o posteriormente, siguiendo la tramitación que prevé el artículo 119, que la gestión de iniciativa pública o privada se efectúe mediante alguno de los sistemas de actuación urbanística que prevé el título cuarto y, en este caso, son de aplicación las normas de este título que correspondan en función de las características de la actuación.

4. Las actuaciones de rehabilitación edificatoria tienen que ser delimitadas mediante alguno de los instrumentos siguientes:

a) El planeamiento urbanístico.

b) La declaración de áreas de conservación y rehabilitación a que hace referencia el artículo 36 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda.

c) El procedimiento de tramitación de los instrumentos de gestión urbanística a que hace referencia el artículo 119.

5. En caso de que la declaración de área de conservación y rehabilitación no concrete las diversas actuaciones de rehabilitación edificatoria que comprende, estas se pueden delimitar mediante el planeamiento urbanístico o por el procedimiento de tramitación de los instrumentos de gestión urbanística a que hace referencia el artículo 119.

6. El proyecto de delimitación de las actuaciones de rehabilitación edificatoria tiene que incorporar una memoria justificativa, la evaluación económica de la actuación y la representación gráfica del ámbito que comprende, el cual puede ser discontinuo y referirse a una única finca o incluir un conjunto de fincas cuando los beneficios y las cargas sean comunes a todas ellas.

7. La autorización del proyecto de las obras de rehabilitación requiere la audiencia previa de las personas interesadas y puede comportar la autorización para ocupar, mientras subsista la edificación, suelos reservados a sistemas urbanísticos o terrenos privados inedificables en los supuestos a que hace referencia el artículo 9 bis.

8. El proyecto de distribución de los beneficios y cargas de la actuación se rige, con respecto a los aspectos formales y sustantivos, por las normas que regulan los proyectos de reparcelación que les puedan ser aplicables en razón de las características de la actuación, con las particularidades siguientes en caso de edificios en propiedad horizontal:

a) Los costes derivados de la actuación y los beneficios imputables a ella, incluidas las ayudas públicas de carácter colectivo, y los demás ingresos vinculados de esta naturaleza, se tienen que repartir en proporción a la cuota respectiva de participación en la comunidad de propietarios.

b) En caso de que la actuación comporte la ampliación del edificio para construir nuevos pisos o locales, la adjudicación del dominio sobre los nuevos elementos privativos se puede hacer:

1º. Si los nuevos elementos privativos se destinan al pago de los gastos urbanísticos con el producto obtenido por su venta a terceros, a favor de la Administración o de la comunidad de propietarios promotora de la actuación o de los propietarios en proporción a su cuota de participación en la comunidad. En este último supuesto, la promotora queda facultada a título de fiduciaria para vender los elementos privativos mencionados.

2º. Si los nuevos elementos privativos se destinan al pago en especie, total o parcial, de las obras de rehabilitación, a favor de la constructora que las ejecute.

9. Las ayudas públicas para el pago o financiación de las cuotas correspondientes a los costes de las actuaciones que estén fijadas por la Administración sobre la base de las condiciones socioeconómicas de las personas afectadas, aunque puedan servir para la justificación de la viabilidad económica de la actuación, no pueden ser objeto de equidistribución.

La Administración en su régimen de ayudas puede condicionar la subvención de la cuota de rehabilitación a la obligación de la persona propietaria de no transmitir ni ceder de manera onerosa el uso de las fincas o de no incrementar la renta en un plazo concreto en los términos que se establezcan.

10. Las cuotas correspondientes a los costes de las actuaciones de rehabilitación edificatoria se liquidan y son exigibles de acuerdo con la regulación que para las cuotas de urbanización del sistema de actuación por reparcelación establece el título cuarto.

11. En caso de que una actuación de transformación urbanística en suelo urbano comprenda actuaciones de rehabilitación edificatoria, los proyectos de obras de rehabilitación y de distribución de beneficios y cargas pueden ser aprobados separadamente de acuerdo con lo que prevé esta disposición, sin perjuicio del cumplimiento, por parte de los propietarios del resto de deberes inherentes a la actuación de transformación urbanística.

12. Las obras de rehabilitación edificatoria no incluidas en los ámbitos delimitados de acuerdo con el apartado 4 se tienen que ejecutar de conformidad con la legislación civil.\'

13. Cuando la ejecución de obras de rehabilitación edificatoria requiera la desocupación de las viviendas afectadas, así como en caso de obras de derribo de un edificio de viviendas, es condición necesaria para otorgar el título administrativo que habilite para ejecutar las obras mencionadas que la persona promotora, conjuntamente con la solicitud del título, aporte el programa para hacer efectivos los derechos legales de alojamiento provisional y de retorno de los ocupantes legales de las viviendas que constituyan la residencia habitual, a ejercer ante la propiedad del edificio.