Caso en el que se valora si se puede aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual tras divorcio en que se compra antes de transmitir la anterior

PLANTEAMIENTO

Manuel y Patricia se divorciaron en octubre de 2022, adquiriendo Manuel una nueva vivienda, que pasa a ser su vivienda habitual en diciembre de 2022. En mayo de 2024, la expareja vende la que había sido su vivienda habitual hasta el divorcio. ¿Podrá Manuel aplicar, en su caso, la exención de la ganancia patrimonial por la reinversión en vivienda habitual?

RESPUESTA

Sí. El artículo 41.3 del RIRPF permite aplicar la exención por reinversión de las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquella. Por tanto, Manuel, cumplidos los demás requisitos necesarios, podrá aplicar, a las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con la transmisión de su anterior vivienda habitual, la exención por las cantidades que destine a financiar la adquisición de su nueva vivienda habitual, al haberla adquirido menos de dos años antes de que la anterior fuese transmitida y menos de dos años después de que dejase de ser su vivienda habitual. 

El artículo 38.1 de la LIRPF permite que se excluyan de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que se determinan reglamentariamente. En tal sentido, el artículo 41.3 del RIRPF especifica lo siguiente:

«3. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual o en un año desde la fecha de transmisión de las acciones o participaciones.

En particular, se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando la venta de la vivienda habitual se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo.

Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.

Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquélla».

Por otra parte, cabe destacar que el artículo 41 bis.3 del RIRPF especifica que «a los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión».

Finalmente, y por ejemplo, la Dirección General de Tributos explicita en su consulta vinculante (V0036-24), de 13 de febrero de 2024:

«(...) para que la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión de la vivienda habitual resulte exenta es necesario reinvertir el importe total obtenido en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda habitual; debiendo efectuarse la reinversión en el plazo de los dos años anteriores o posteriores a contar desde la fecha de enajenación.

Además, habida cuenta de que la adquisición de la nueva vivienda habitual señalan que se producirá antes de la transmisión de la venta de la “antigua” debe mencionarse la resolución 02463/2013/00/00, de 11 de septiembre de 2014, del Tribunal Económico-Administrativo Central, dictada en unificación de criterio, en la que se sostiene que para la aplicación de la exención, se requiere que el contribuyente invierta en el plazo de dos años, posteriores o anteriores a la venta, una cuantía equivalente al importe total obtenido por la transmisión. Es decir, no es preciso que los fondos obtenidos por la transmisión de la primera vivienda habitual sean directa, material y específicamente los mismos que los empleados para satisfacer el pago de la nueva, por lo que no debe distinguirse entre que el importe invertido en la nueva vivienda estuviese a disposición del obligado tributario con anterioridad a la transmisión de la antigua o hubiese sido obtenido por causa de esa transmisión».