Última revisión
11/06/2024
familia
¿Cuáles son las implicaciones fiscales de la venta de la vivienda familiar tras la separación o el divorcio?
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Vademecum: familia
Fecha última revisión: 11/06/2024
En el siguiente tema se desarrollan las implicaciones legales y fiscales que se derivan de la venta de la vivienda familiar, bien a la expareja (la parte de su titularidad) o terceros, y cómo es la tributación de IRPF, IIVTNU, ITPyAJD, entre otros. Además, conoce en qué casos se producen ganancias o pérdidas patrimoniales, así como los impuestos que deberá abonar el adquirente.
Adjudicación de la titularidad a uno de los excónyuges en la liquidación de gananciales
A efectos del IRPF, cuando la vivienda se adjudique a uno de los excónyuges en la liquidación de la sociedad de gananciales, la misma no supondrá una ganancia o pérdida patrimonial. Así, el artículo 33.2 de la LIRPF establece:
«2. Se estimará que no existe alteración en la composición del patrimonio:
a) En los supuestos de división de la cosa común.
b) En la disolución de la sociedad de gananciales o en la extinción del régimen económico matrimonial de participación.
c) En la disolución de comunidades de bienes o en los casos de separación de comuneros.
Los supuestos a que se refiere este apartado no podrán dar lugar, en ningún caso, a la actualización de los valores de los bienes o derechos recibidos».
Así, la disolución de la sociedad de gananciales, en principio, no generará ganancia o pérdida patrimonial para el cotitular que deja de ser propietario, pero tampoco supondrá una actualización del valor del inmueble. Es decir, si posteriormente se transmitiese dicho inmueble, la ganancia o pérdida patrimonial se calculará en base al valor de adquisición que tuvo el inmueble para dicha sociedad de gananciales.
No obstante, sí se entenderá producida alteración patrimonial y deberá tributarse por la misma, en los casos en los que se produzca una actualización del valor del bien recibido, como ocurre cuando el copropietario recibe una compensación en metálico por un importe superior a la cuota que le correspondía en el condominio.
En este sentido, la sentencia del Tribunal Supremo en recurso n.º 2040/2005, de 3 de noviembre de 2010, ECLI:ES:TS:2010:5891, señaló:
«Por otra parte, si bien es cierto que el artículo 20.1 de la Ley 44/1978, de 8 de septiembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas entiende que "no se estimará que existen incrementos o disminuciones patrimoniales en los supuestos de división de cosa común, disolución de sociedades de gananciales y, en general, disolución de comunidades o separación de comuneros", el artículo 79 del Reglamento del Impuesto, aprobado por Real Decreto 2384/1981, de 3 de agosto, se preocupa de señalar que en estos casos, "los bienes y derechos recibidos por el sujeto pasivo se incorporan al patrimonio por el mismo valor por el que se hubiese computado el derecho enajenado o computado", de tal forma que, si como aquí ocurre, la incorporación al patrimonio lo es por un valor superior al de adquisición actualizado fiscalmente, sí que se habrá producido un incremento patrimonial susceptible de calificarse como renta, en el momento de la división de la comunidad, y no, como sería en el caso de que la incorporación lo fuese por el mismo valor, en cuyo caso el incremento quedaría deferido al momento en que adquirente enajenase el bien».
Dicha sentencia también señala que no resulta aplicable la doctrina sentada en relación a la adjudicación de cosa común en el ITPyAJD al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, ya que «en el IRPF, el hecho imponible en los casos de incrementos patrimoniales tiene lugar por el propio incremento, que no se produciría si se diese a los bienes objeto de la división el mismo valor de adquisición, pero no cuando ese valor es superior, ya que en ese caso, es obvio, que ese aumento económico si ha alcanzado realidad, máxime cuando, como ocurre en el caso de autos, el exceso se cubre con dinero procedente de uno de los titulares».
Por lo que respeta al ITPyAJD, el artículo 45 de la LITPyAJD señala:
«Los beneficios fiscales aplicables en cada caso a las tres modalidades de gravamen a que se refiere el artículo 1 de la presente Ley serán los siguientes:
(...)
B) Estarán exentas:
(...)
3. Las aportaciones de bienes y derechos verificados por los cónyuges a la sociedad conyugal, las adjudicaciones que a su favor y en pago de las mismas se verifiquen a su disolución y las transmisiones que por tal causa se hagan a los cónyuges en pago de su haber de gananciales.
(...)».
Mientras que el artículo 32.3 del
Por otra parte, el artículo 3.1.b) de la
«Por ende, a la pregunta sobre que nos interroga el auto de admisión, consistente en:
"[...] Determinar si, en el marco de la extinción de un condominio, provocado por la disolución del matrimonio, el exceso de adjudicación de la vivienda habitual a uno de los cónyuges, no compensado económicamente, se sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones —ex artículo 3.1.b) LISD— o, por el contrario, comporta la realización del hecho imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados y, en concreto, en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas o de Actos Jurídicos Documentados y si, en su caso, resulta de aplicación el supuesto de no sujeción especial previsto en el artículo 32.3 RITPAJD [...]",
hemos de responder del siguiente modo:
1) Es aplicable a los excesos de adjudicación en casos de división de la cosa común el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado en Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre —TRLITPyAJD—, así como su reglamento,
2) Los excesos de adjudicación están específicamente regulados, con carácter general, esto es, al margen de que provengan de una disolución matrimonial o de otras causas de división de la cosa común, en el artículo 7.2.B) del TRLITPyAJD, excluyéndolos por tanto del ámbito objetivo del ISD.
3) Acotada la modalidad tributaria aplicable, el art. 32 del Reglamento del impuesto considera un caso de no sujeción, aunque podría ser controvertible que su naturaleza de exención, dada la fórmula empleada en el enunciado reglamentario, como este Tribunal Supremo ha señalado, en alguna ocasión, afirmando que se trata de una exención —el de los excesos de adjudicación declarados que resulten de las adjudicaciones de bienes que sean efecto patrimonial de la disolución del matrimonio o del cambio de su régimen económico—, cuando sean consecuencia necesaria de la adjudicación a uno de los cónyuges de la vivienda habitual del matrimonio, como aquí sucede.
Efecto de la doctrina enunciada es la necesidad de declarar que no ha lugar al recurso de casación promovido, toda vez que la sentencia de instancia rechaza la impugnación, por la Generalidad de Cataluña, de la resolución del TEAR de Cataluña que aplicó el artículo 32 del
Por lo que se refiere al IIVTNU, dicho impuesto grava el incremento de valor que experimenten los terrenos de naturaleza urbana y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos. No obstante, el artículo 104.3 de la LRHL dispone que:
«3. No se producirá la sujeción al impuesto en los supuestos de aportaciones de bienes y derechos realizadas por los cónyuges a la sociedad conyugal, adjudicaciones que a su favor y en pago de ellas se verifiquen y transmisiones que se hagan a los cónyuges en pago de sus haberes comunes.
Tampoco se producirá la sujeción al impuesto en los supuestos de transmisiones de bienes inmuebles entre cónyuges o a favor de los hijos, como consecuencia del cumplimiento de sentencias en los casos de nulidad, separación o divorcio matrimonial, sea cual sea el régimen económico matrimonial (...)».
En este sentido, el Tribunal Supremo ha declarado reiteradamente que la división de la cosa común y la consiguiente adjudicación a cada comunero en proporción a su interés en la comunidad de las partes resultantes no es una transmisión patrimonial propiamente dicha, sino una mera especificación o concreción de un derecho abstracto preexistente. No obstante, cuando a un comunero se le adjudique más de lo que le corresponda por su cuota de participación en la cosa común, el exceso que reciba no es algo que tuviese con anterioridad, por lo que su adjudicación sí constituirá una transmisión patrimonial. Por tanto:
- Si se produce exceso en la adjudicación y no media ningún tipo de compensación, se tratará de una transmisión de carácter gratuito y tributará por el IIVTNU, siendo sujeto pasivo el adquirente.
- Si se produce exceso en la adjudicación y el comunero al que se le adjudique el exceso compensa a los otros comuneros en metálico, se trata de una transmisión de la propiedad a título oneroso, que tributará por el IIVTNU, siendo sujeto pasivo el transmitente.
No obstante, se exceptuarían los casos en los que el exceso surja de dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 821, 829, 1056 (segundo) y 1062 (primero) del Código Civil. Dichos preceptos responden al principio general establecido en el artículo 1062 del Código Civil de que cuando la cosa común sea indivisible, ya sea por su propia naturaleza o porque pueda desmerecer mucho por la división, la única forma de extinción de la comunidad es adjudicarla a uno de los comuneros con la obligación de abonar a los otros el exceso en metálico. En dichos supuestos no se considerará que existe transmisión patrimonial onerosa, y no determinará la sujeción al IIVTNU. Ahora bien, al no producirse sujeción al IIVTNU, no se devenga del impuesto, por lo que si posteriormente quien se adjudica así la titularidad plena procede a vender el inmueble, tributará por el IIVTNU desde el momento en el que había adquirido el inmueble y no desde el momento de la disolución del condominio.
Venta a la expareja de la parte de titularidad de la vivienda común
En este supuesto, debemos distinguir entre aquellas exparejas que no estaban casadas y aquellas que lo estaban en separación de bienes.
En el caso de parejas no casadas que compartían la titularidad de un inmueble, la atribución de la titularidad de la parte del mismo de uno a favor del otro será una disolución del condominio, como ocurriría en el caso de terceros que tengan bienes en común y disuelvan dicha cotitularidad. A este respecto se ha pronunciado el Tribunal Supremo en la sentencia n.º 1269/2022, de 10 de octubre de 2022, ECLI:ES:TS:2022:3585, en la que fija como criterio:
«(...) que la compensación percibida por un comunero, a quien no se adjudica el bien cuando se disuelve el condominio, comportará para dicho comunero la existencia de una ganancia patrimonial sujeta al IRPF, cuando exista una actualización del valor de ese bien entre el momento de su adquisición y el de su adjudicación y esa diferencia de valor sea positiva».
Por tanto, si no existen más bienes comunes y se adjudica el inmueble al cotitular a cambio de una contraprestación, dándose los requisitos indicados, para el comunero que percibe la contraprestación se producirá una ganancia o pérdida patrimonial por la que deberá tributar en IRPF, calculándose la misma conforme a lo dispuesto en los artículos 34 y 35 de la LIRPF.
Por lo que se refiere al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, el Tribunal Supremo en su sentencia n.º 1790/2020, de 17 de diciembre, ECLI:ES:TS:2020:4398, señala:
«Sin embargo, al adjudicarse a uno de los copropietarios un bien inmueble indivisible extinguiéndose, en consecuencia, el condominio que existía sobre el mismo, emerge el supuesto de no sujeción que, como excepción prevé el artículo 7.2 B TRITPAJD, por cuanto, en estos casos, aquél participe que resultó adjudicatario, ya era titular dominical de una determinada participación y, a través de una única convención —como acontece en el caso que nos ocupa— se le adjudica la totalidad del pleno dominio, mediante la compensación en dinero equivalente a su respectiva participación al otro propietario del inmueble, no existiendo, por ende, exceso de adjudicación.
Dicho en otras palabras, en estos casos no existe transmisión patrimonial sino, simplemente, la especificación de un derecho preexistente.
No se trata, por tanto, de una operación que tenga encaje en el artículo 7 TRITPAJD referido al hecho imponible de la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas.
Sí se tributará, en cambio, por la modalidad de actos jurídicos documentados, no ya solo por la cuota fija (artículo 31.1 TRITPyAJD), cuestión que es indiscutida, sino por la cuota gradual, puesto que concurren todos los requisitos previstos en el artículo 31.2 TRITPyAJD».
Por tanto, la disolución del condominio por la adjudicación a un miembro de la expareja con compensación al otro no tributará en ITPyAJD por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, pero sí por la de actos jurídicos documentados.
En el caso de régimen económico matrimonial de separación de bienes, debe tenerse en cuenta lo dispuesto en el artículo 1438 del Código Civil:
«Los cónyuges contribuirán al sostenimiento de las cargas del matrimonio. A falta de convenio lo harán proporcionalmente a sus respectivos recursos económicos. El trabajo para la casa será computado como contribución a las cargas y dará derecho a obtener una compensación que el Juez señalará, a falta de acuerdo, a la extinción del régimen de separación».
El artículo 33.3.d) de la LIRPF señala:
«3. Se estimará que no existe ganancia o pérdida patrimonial en los siguientes supuestos:
(...)
d) En la extinción del régimen económico matrimonial de separación de bienes, cuando por imposición legal o resolución judicial se produzcan compensaciones, dinerarias o mediante la adjudicación de bienes, por causa distinta de la pensión compensatoria entre cónyuges.
Las compensaciones a que se refiere esta letra d) no darán derecho a reducir la base imponible del pagador ni constituirá renta para el perceptor.
El supuesto al que se refiere esta letra d) no podrá dar lugar, en ningún caso, a las actualizaciones de los valores de los bienes o derechos adjudicados».
Por tanto, si la entrega de la parte de titularidad de uno de los excónyuges a favor del otro a cambio de una contraprestación se produce como consecuencia de la extinción del régimen económico matrimonial de separación de bienes en los términos que indica ese precepto, ya sea por imposición legal o por resolución judicial, no se producirá ganancia o pérdida patrimonial para el que transmite la propiedad del inmueble. Ahora bien, el Tribunal Supremo en su sentencia n.º 1269/2022, de 10 de octubre, ECLI:ES:TS:2022:3585, estableció:
«(...) la compensación percibida por un comunero, a quien no se adjudica el bien cuando se disuelve el condominio, comportará para dicho comunero la existencia de una ganancia patrimonial sujeta al IRPF, cuando exista una actualización del valor de ese bien entre el momento de su adquisición y el de su adjudicación y esa diferencia de valor sea positiva».
Por tanto, en los casos de división de la cosa común respetando la cuota de participación, no hay alteración patrimonial, pero sí la habrá cuando se produzca una actualización del valor del bien recibido, como ocurriría cuando el copropietario recibe una compensación en metálico por un importe superior a la cuota que le correspondía en el condominio.
Venta de la vivienda a un tercero
En el caso de que se decida no adjudicar a ninguno de los titulares el bien y proceder a vendérselo a un tercero, estaremos ante una compraventa que estará sujeta a los correspondientes impuestos.
Así, para los titulares generará una ganancia o pérdida patrimonial, en función de si el valor de transmisión es mayor o no que el valor de adquisición. Igualmente, deberán hacer frente, en su caso, al pago del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).
El adquirente, por su parte, deberá hacer frente al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPyAJD).
RESOLUCIONES ADMINISTRATIVAS
Consulta vinculante de la Dirección General de Tributos (V0892-24), de 23 de abril de 2024
Asunto: tratamiento en IRPF en caso de liquidación de la sociedad de gananciales con adjudicación de la vivienda habitual a uno de los cónyuges.
«(...) la disolución de una comunidad de bienes y la posterior adjudicación a cada uno de los comuneros de su correspondiente participación en la comunidad no constituye ninguna alteración en la composición de sus respectivos patrimonios que pudiera dar lugar a una ganancia o pérdida patrimonial, siempre y cuando la adjudicación se corresponda con la respectiva cuota de titularidad. En estos supuestos no se podrán actualizar los valores de los bienes o derechos recibidos, que conservarán los valores de adquisición originarios, y, a efectos de futuras transmisiones, las fechas de adquisición originarias.
Solo en el caso de que se atribuyesen a uno de los comuneros (cónyuges en este caso) bienes o derechos por mayor valor que el correspondiente a su cuota de titularidad, existiría una alteración patrimonial en el otro cónyuge, generándose una ganancia o pérdida patrimonial, independientemente de que exista o no exista compensación en metálico, cuyo importe se determinará, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley del Impuesto, por diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, valores que vienen definidos en los artículos 35 y 36 de la Ley del Impuesto, para las transmisiones onerosas y lucrativas, respectivamente.
Sentado lo anterior, en lo que respecta al valor de adquisición de la vivienda que fue adjudicada a la consultante tras la disolución del condominio, a efectos de calcular la ganancia o pérdida patrimonial que se generará con su transmisión, el artículo 35 de la LIRPF establece lo siguiente en el caso de transmisiones onerosas:
(...)».
Consulta vinculante de la Dirección General de Tributos (V1797-20), de 5 de junio de 2020
Asunto: tributación en IIVTNU por la disolución del condominio de dos cónyuges sobre dos viviendas, con adjudicación de una de ellas a cada uno.
«En el supuesto que se examina, la comunidad de bienes constituida por los dos excónyuges (comuneros) es titular de dos bienes inmuebles urbanos (las dos viviendas), por lo que ambos comuneros son cotitulares por mitades indivisas de los dos inmuebles.
La disolución de la comunidad de bienes que se pretende consiste en la adjudicación a cada uno de los comuneros del pleno dominio sobre una de las viviendas. Dado que ambas viviendas tienen distinto valor, uno de los comuneros (el excónyuge de la consultante) compensará en metálico al otro por la diferencia de valor.
En este caso no se producirá la sujeción al IIVTNU, ya que se cumplen los requisitos expuestos anteriormente para ello.
Al no producirse, en este supuesto, la sujeción al IIVTNU con ocasión de la adjudicación de la propiedad de un terreno de naturaleza urbana a cada uno de los comuneros, no se devenga del impuesto, lo que habrá que tener en cuenta en la futura transmisión del terreno adjudicado que esté sujeta a dicho impuesto, a los efectos del cómputo del período de generación del incremento de valor del terreno para la determinación de la base imponible del impuesto, ya que dicho cómputo no se ve interrumpido por causa de aquellas transmisiones derivadas de operaciones que no originan el devengo del impuesto, por lo que se entenderá que el inmueble ahora adjudicado a cada uno de los comuneros fue adquirido en la fecha en que se produjo la anterior transmisión sujeta (cuando ambos cónyuges adquirieron la respectiva vivienda) y no en la fecha en que se produce la adjudicación del pleno dominio por extinción del condominio».
Consulta vinculante de la Dirección General de Tributos (V1318-19), de 6 de junio de 2019
Asunto: tributación en IIVTNU en relación con la adjudicación de la vivienda familiar en el marco de la disolución de la sociedad de gananciales.
«En el caso objeto de consulta, ambos cónyuges, casados en régimen legal de gananciales, habían adquirido en su día la propiedad de un bien inmueble urbano. En fecha 08/04/2019 y como consecuencia de la sentencia firme que aprueba el cuaderno particional de la liquidación de la sociedad de gananciales, se adjudicó al consultante el 100 % del pleno dominio de dicho bien inmueble.
Esta adjudicación por disolución y liquidación de la sociedad de gananciales no está sujeta al IIVTNU en virtud de lo dispuesto en el artículo 104.3 del TRLRHL antes transcrito.
Ahora bien, dado que dicha adjudicación no está sujeta al IIVTNU, en la posterior transmisión que pretende realizar el consultante en fecha 10/06/2019, a efectos de la determinación de la base imponible del IIVTNU, habrá que tener en cuenta que, en esta nueva transmisión, el período de puesta de manifiesto del incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana a los efectos de la aplicación del porcentaje anual que corresponda, será el comprendido entre la fecha del devengo del Impuesto que se liquide (la compraventa de 10/06/2019) y la del devengo de la anterior transmisión de la propiedad del terreno que sí estuvo sujeta al IIVTNU. Es decir, la fecha de inicio de dicho período de generación será la fecha en la que ambos cónyuges adquirieron el inmueble por compraventa (u otro título) y no la fecha en la que se le adjudica al consultante el 100% del pleno dominio por disolución y liquidación de la sociedad de gananciales.
En cuanto al valor del terreno a efectos de la determinación de la base imponible, será el valor que tenga a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (el valor catastral) en la fecha del devengo (la fecha de la transmisión por compraventa)».